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疫情下,南佛州房产数据分析

2020-07-071141次阅读


疫情下,南佛州房产数据分析 - 得居房产资讯

(点击看大图,来源:一亩三分地)

截至2020年7月5日下午2时,佛州疫情数据。


三月中旬新冠疫情开始席卷美国,全美各州都开始了为期不等得“家里蹲”令。这一措施直接导致了很多行业开始走向萧条。从房产行业角度出发,很多客户都很担心房产市场的走向。在经历过2个月得疫情之后,今天小编和大家总结和分享一下个人对南佛州房产走势得分析和行情预测。



2020年新冠不等于2008年次贷



很多朋友们都会拿这次疫情和08年经济危机进行对比,希望可以找相似得突破口来分析房产形式。我个人认为是没有可行性的。 具体来说:
原因一:起因完全不同。08年的危机源于次贷危机,换一句话来说,危机源于房产行业。可怕的高利率,充满漏洞的贷款审核机制和失去偿还能力的借款人激增爆发了这场大危机。可以说危机源头—房产行业直接全线崩溃。2020年新冠是人类卫生防疫领域所导致的危机,而源头不是房产行业。
原因二:持续时间长短不同。08年危机出现后 一直到2012年全美整体房价才开始出现波谷,并迎来拐点,整体房产萧条期长达4年之久,其原因主要是因为银行回收抵押房的过程漫长所导致(一般情况下1-2年之间);2020年新冠疫情预估在疫苗和特效药出来后基本可以完全恢复正常,即使目前还没有出现。但是在经历两个月后,美国已经开始慢慢复工复产,总的来说影响持续期会比08年短很多。
原因三:政府的危机意识和救市意识不同。新冠疫情刚刚出现,政府便通过降低基准利率,为国民发钱,延期房贷借款人还款期限(3-6个月延期付款)等方式来及时救市,实施速度之快也是为房市恶化做出了充分的预防准备。
综上,小编个人认为20年疫情危机并不会导致美国房价出现类似于08年的巨大跌幅。


南佛州整体房产交易价格上涨,

交易量下降,下单量飙升



根据南佛州房产经纪人协会刚刚出炉的数据统计,


房产交易中值


A:

2020年4月份迈阿密房产交易的中值价位比去年同期增长了7.3%( 从$35.6万 涨到 $38.2万),Broward郡增长6.1%(从36万涨到38.4万美金)






房产交易量


A:

在2020年4月份,迈阿密地区房产交易量与去年同期相比下降40.1% (从去年2629套下降到1576套);Broward郡交易量下降37.4%(从去年的3141套下降到1965套)






银行抵押房和短售房


A:

4月份银行抵押房和短售房交易量与同期相比下降了58.8%( 从160套下降到66套;而Broward 郡下降64.3%(从126套下降到45套)






房产库存


A:

迈阿密地区4月份独栋房产库存量与去年同期相比下降了12.4%(从6935套降到了6076套);Broward 郡同比库存量下降了14.9% ( 从5910套降低到5031套)。 截止到4月底,迈阿密挂牌在售房产总量与去年同期相比下降10%(从22984套到20675套);Broward郡挂牌房产总量下降9.6%(从14562套下降到13168套).   4月份迈阿密新增挂牌房源数量与去年同期相比下降42.5%(从1909套下降到1097套);Broward郡新增房源数量下降38%(从2111套下降到1308套)。





从大形势来看,在疫情最艰难的4月份,南佛州房产出现30-40%的销量下降,原因不言而喻,肯定是大家出门减少所致。但是销售价格并没有受到疫情影响,反而出现上涨的趋势。这也可以看出来,市场上购买力依然在,而且由于新增房源和在售房源数量的减少,导致大众市场变为了卖家市场(供小于求),这使得买家可选择的房子数量减少了,所以价格上涨了。同时,由于4月份成功下单的房源数量增加,势必5月和6月的交易量会出现上升。



房子有升有降,几家欢喜几家愁



那么我们话说回来了,在疫情期间,房子都在走高吗? 如果不然,哪些房子在降价呢?其实我们所说的指标都是中值价位,中值价位代表的是中产房屋水平或者说是市场上流动率最高的房屋价格并没有下降,而且从目前疫情回复状况来看,接下来可能降的可能性小编个人认为可能也比较小。 但是对于市场上流动率并不会很高的房产(比如高端房产或者开发商的库存房源,再比如酒店、Motel、餐厅以及与旅游相关的房产)都有可能出现降价销售的可能性。

小编之所以有这种判断,一方面是因为市场对疫情后旅游行业的预期不会很乐观,另一方面是因为疫情后对这些旅游房产的贷款项目的要求会变得严格。



房产走势大预测



  • 房屋价值在100万美金以下的房源流动性依然会相对高很多,降价可能性不会太大。如果不出现房主急售的情况,一般在市场上的时间可能会在3个月内就可以卖出。

  • 房屋价格在100-200万万美金以上的房产,大多数房主可能会存在观望状态,也就是说可能速降的房源可能不多,但是房屋可能会在市场上待的时间比较长。

  • 房屋在200万美金以上的房子,鼓励买家多多对比,多多还价。借助这次疫情之间受挫的销量,好好打压卖家一波。

  • 如果有的朋友考虑开发商新楼盘,首先先考虑库存房源或者跑单了的房子。因为开发商会为清库存好好促销。如果实在是考虑期房,那么就按照具体情况和开发商具体商讨。也看到开发商在疫情期间促销库存房源,他们会给出卖家负担过户费用,给出房屋升级,或者帮助客户通过买点的方式来降低利率。

  • 商业地产方面,但凡与旅游房产相关的,包括酒店,汽车旅馆,餐厅门面店,可能会迎来一波好机会。特别是在市场上放了很长时间的房源。对于这类房产,投资的客户一定要重新审视现金流,做好尽可能周全的预期。毕竟在疫情过后,租金,酒店价格,餐厅价格,任何与收入相关的都有可能出现缩水,那么房产的价值就可能要打折了。


  • 不管是哪一类房子, 对于贷款的客户, 一定要提前确保贷款项目的开放和放贷无误。由于疫情,很多贷款项目已经停止。及时还开放的项目,贷款审核也严格很多,利率或许会有所调高。


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