“取消公摊”？多希望这则假新闻是真的

“取消公摊”？

周末，住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》因为一句话——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，而引起了社会的广泛关注。

这句话瞬间点燃了媒体的热情，一时之间“公摊取消”、“买100平米房子只得70平米现象有望终结”等新闻遍地都是。

这些消息虽好，可惜并不真实。准确来说政府文件是真，关于“取消公摊”的解读却大错特错。（尽管我们都希望这是真的）

和《住宅项目规范（征求意见稿）》（后文简称为《规范》）一起发布的还有另外37份文件，他们统称为“住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿”。

在住建部官网上，我们可以看到这份《规范》被定义为工程项目规范：

所谓“工程规范”，是开展工程建设活动的“底线”要求，有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

作为一份技术规范，这份《规范》约束的是工程建设行为，约束对象是相关建设单位。这些都与住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，没有直接的关系。

而住建部出台这份《规范》的目的，也非常明确：

为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施，制定本规范。

“总则”中的文件说明

直白点说，《住宅项目规范（征求意见稿）》只管房子建成什么样，至于怎么卖，比方说买房按什么面积算钱，这方面的问题不归它管，得找别人。

而这个别人主要就是《商品房销售管理办法》（2001年开始生效执行）。

在第十八条中，它明确规定了商品房销售计价的方式：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 ”

所以现在大部分开发商都选择采用“建筑面积”计价，虽然不合情理，但也的确没有违反相关规定。

而套内面积计价也只是一个交易方式，并不能代表公摊面积就“取消”（不存在）了，公摊面积仍然存在，只是是否按房价收费的差别。

我特地关注了一下公摊事件的关注度，它在周末的这两天的百度指数增长了两三倍，可见社会各界对这件事的关注度之高。

这也没办法，公摊着实是百姓钱包的吸血鬼。而这事儿，我们是从香港学来的。

其实，曾经很长一段时间，中国大陆都是福利分房，没有商品房、公摊等市场化的东西。

后来改革开放时期，我们向当时的香港学习城市规划、交通设计，以及房地产制度。于是，土地招拍挂、预售制度、公摊等逐渐从香港传了过来。

1950年代，在香港，房子都是整栋整栋出售的，能买得起的非富即贵。为了提高利润，当时的开发商只能想法设法把更多人吸引到楼市里。

于是，他们想到了分层销售：一层一层卖，后来干脆面积更小一些，一套一套卖，这样有就更多人能买得起房子了。

可问题又来了，整栋卖自然是同一个人将楼道等区域连同房子一起买了；但分层甚至分套卖，公共区域的费用该由谁来承担呢？开发商可不想掏钱。

于是，香港人就想到了公摊（现在大部分人认为是李嘉诚发明的）——把公共区域也平均摊到房屋面积里，买房人掏钱一起买了。

这就是“公摊”的由来，本身是为了让更多人可以买房，可开发商们发现公摊面积变大之后，房价看起来更低，一定程度上可以利好销售，同时还有很多附加收入。

于是，开发商把公摊带上了绝路——实际使用面积不断“缩水”，得房率从从90%一路跌到78%：

1972年，建筑面积850呎，790呎实用，得房率92.9%；

1986年，建筑面积907呎，817呎实用，得房率90%；

1993年，建筑面积945呎，732呎实用，得房率88%；

2010年，建筑面积1000呎，780呎实用，得房率78% 。

2006年，甚至出现了长实元朗四季豪园实际得房率只有40%的极端情况。此事经由媒体报道后，一片哗然，更有不少民众反映公摊面积被重复/不合理收费：

业主购买的电梯等公摊地区，被开发商二次利用，作为广告载体盈利；

开发商私自改建公共区域，并将其二次销售给业主；

公摊区域并无采暖设备，却同样征收采暖费……

在这些问题上，大陆可以说是有过之无不及。而香港作为先行者，在应对上也走在了我们前面：2013年，香港正式废除建筑面积计价的销售方式，此后只允许按照使用面积交易房产。

作为地产制度老师的香港都“告别公摊”了，我相信大陆必然也会如此，尽管阻力重重。

很多人觉得大陆要“告别公摊”很艰难，也很遥远，但其实香港当年也是如此：

2008年，香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”（这有点像现在的情况），开启了香港社会取消公摊的努力。

当年10月，在舆论压力下，港府公布“实用面积”，并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目，必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。

去年，人民日报、新华网君发文批判公摊，这表明政府并没有忽视这方面的民情舆论。而如今从官媒到住建部文件，也是一种进步。

2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价，这相当于要写入法律了。

当时，香港官方咨询公众意见中，收到近1000份意见书，市民几乎一边倒叫好。但反对声音也很大，而且主要来自开发商。他们的反对理由和当前大陆面临的情况十分相似：

存量房（二手房）是按照建筑面积算的，如果新房按照实用面积算，会造成市场混乱；

按照“实用面积”卖房，会导致每平米单价会上涨，民众得不到什么大实惠。

然而实际上，2013年开始实行住宅物业销售新规，新房只能用实用面积来标准面积，以“每平方呎／平方米”来表示售价，同时要求二手房销售先行提供“实用面积”。

政策实施后，香港正式“告别公摊”，而开发商所说的“混乱”也没有出现。

可见，取消公摊的确是大势所趋，而且我相信我们离这一天也不会太远。这次发布的《规范》虽然不能解决公摊问题，但也针对一些房地产市场的不良问题进行了规范，比如：

全装修交付的标准中对厨卫墙面等细节进行了明确规定，将对改善当前劣质装修现象起到有效规范；

要求住宅结构设计使用年限不低于50年，则是对房屋质量的关注；

电梯配备标准、社区环境的规范，则是对居住品质的关注。

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在房地产制度和规范上，我们的确有很多不足之处，前路很长，还需一步步走。