新冠确诊超550万，GDP暴跌32.9%，美国人却在抢着买房？

由于新冠疫情的爆发，大部分西方国家难以集中抗疫，且产业结构上第三产业占比高，导致从3月份开始均出现了不同程度的经济衰退，其中作为最大经济体的美国，一季度GDP同比下降4.8%，二季度实际GDP年化季环比初值下滑32.9%。

PS：当然，熟悉美国数据统计方式的朋友应该知道，这一GDP统计加上了年度季节修正（Seasonally adjusted at annual rates），所以无形中放大了这一跌幅。

然而，有趣的现象是，虽然宏观经济指标下行，疫情也愈演愈烈（截至8月中旬，全美确诊人数已经突破了550万），但是有个领域的数据却反弹得格外抢眼，那就是房地产市场的重要指标——房屋建筑商信心指数（HMI，Housing Market Index）。

今天我们就从一般个人投资者不太关心的这一指数入手，来分析一下目前美国房地产市场快速反弹和宏观经济复苏的关系。

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7月HMI暴涨14个点，恢复到疫情前水平

HMI是由美国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）发布，体现作为美国房地产市场上最敏感的一类群体——建筑商（Builder，也就是我们理解的开发商）对市场的看法。

一般来说，当这一指数高于50时，说明建筑商对市场表示乐观，类似于我们常用于反映制造业市场情况的PMI指数（采购经理人指数）。

从图中可以看到，今年的7月，HMI在疫情严重的4月降低到了30的低点，然后随着5月美国各州开始复工之后，爆发的购房需求让市场措手不及，导致HMI在5-7月逐步拉高，到了7月达到了72，比去年同期上升了7个点位。

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那么究竟是什么驱动着美国房地产在疫情期间快速复苏？

究其原因其实可以总结为这么几个：

1. 为了应对疫情，美联储采用了量化宽松的货币政策，市场利率不断下降，房贷利率也随之下调，美国居民购房又以贷款为主，很大程度降低了购房成本；

2. 美联储的QE政策导致市场上的货币大增，各个阶层的人都受惠，例如富人可以通过自己的企业获得更低成本、更大规模的融资，普通人和穷人都获得了政府的高额补贴，甚至比工作时收入更高；

3. 开动印钞机势必让持币者对现金持有产生焦虑，提高了将现金转换成优质资产的欲望，房地产就是主要选择之一。需要强调的是，大家千万别低估美国人的投资智慧，美国中产阶级可不像某些媒体描述的只会赚多少花多少享乐，他们对金融和房地产投资的敏感性在全球都是领先的。

4. 疫情下让美国人对居住有了新的要求，由于居家隔离令和长期居家办公的预期，使很多家庭都对居住环境有改善性的需求。

一是本地改善，例如以小换大或者增加一个住所，二是迁徙，疫情使得很多美国家庭愿意迁居到了人口密度低的郊区，在规模更小的都会区安置一个更大的房子生活。

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如果你还觉得诧异，那看一下历次美国经济危机后，房地产市场的表现可能就明白了。

在今年5月，哈佛大学联合住房研究中心（Joint Center for Housing Study of Harvard University）撰写的一篇文章中分析了美国历次经济危机中房地产对经济复苏的作用。

文中引入了RFI（Residential Fixed Income，住宅固定收入），这一指标类似于我们国家常用的房地产开发新增投资，用来衡量新建住宅的投入增长情况。

下图统计了从1970年至今的RFI占GDP增长的百分比，长周期平均来看，美国的RFI占GDP增长的百分比是3.7%，而在历次的经济危机的复苏初期，RFI占GDP增长的比例无一例外的大幅增长，除了2008年那次金融危机是由于房地产崩盘所引发的。

作者Joseph Haubrich提到，住房行业通常使经济摆脱衰退，这是因为经济衰退导致利率下降，从而降低了购房者和建筑商的借贷成本，这使购房更具吸引力，并刺激了房屋建筑和许多推动GDP增长的耐用消费品行业。

Edward Leamer等经济学家也在他的著作《HOUSING IS THE BUSINESS CYCLE》中充分论证了这一规律。 

所以这样看来，美国这轮房地产市场的快速复苏，以及HMI的快速上涨就变得十分合理了，因为疫情影响并没有引发金融崩溃或者房地产贷款的断供潮，美联储早早的就采取QE来给经济和居民收入输血。而现在全世界领先的经济体都在进行“疫苗竞赛”，相信困扰大家的新冠病毒问题在2020年内就会画上句号。

所以建筑商、投资机构和个人投资者都用脚投票，纷纷增持美国房地产市场。

根据NAHB所做的统计，今年6月，全美新增住宅申请许可（Permits）达到65.8万个，同比去年上涨了1.3%。从区域上看，南部地区独占鳌头，达到35.7万个，同比上涨了5.5%。

美国南部地区为何如此强劲，感兴趣的朋友可以参看我们之前发的文章《最新房市速报：南加州房产市场依旧坚挺，市场买气又回来了》

PS：美国建筑商在拿到整体规划，做好通平之后，每开建一个房屋都要针对这个房屋在相关政府部门申请单独的许可，也就是上表统计的permit说明了建筑商开始花钱开建的情况，直接反映其信心。

这样分析下来，相信朋友们都明白了，这轮美国房地产的上涨是疫情对经济冲击后美联储采取大量的救市政策后的正常反应，而且疫情不比之前的系统性危机，总会因为疫苗问世或者群体免疫而过去，对这个市场最了解的建筑商们都已经再度进场了，你还犹豫什么呢？

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