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哈尔滨鼓励房企打折！深圳万人抢房再现，指向一个楼市真相

2020-11-201212次阅读



11月19日，哈尔滨迎来2020年入冬的第一场暴风雪。
    
媒体报道说，行人出行艰难。
    
这一天，杠杆游戏在重庆见了一位老家哈尔滨的地产圈朋友。我简单向朋友回忆了一下我的东北往事。
    
真是巧啊，杆友应该明白了，今天我要写哈尔滨。
    
原因是哈市近日一份将印发的文件，被大家热议。

哈尔滨鼓励房企打折！深圳万人抢房再现，指向一个楼市真相 - 得居房产资讯
    
11月19日的《哈尔滨日报》，对此进行了权威报道，如上图：

为认真贯彻落实国家和省、市有关决策部署，支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，公布具体扶持措施。

其核心内容就是从公积金贷款、商住水电气优惠、按揭贷款等多个方面，给予政策支持。特别是鼓励房企打折促销、团购等方式让利销售，引发关注。
    
详细政策有14条，具体如上图，杠杆游戏就不多说。
    
今天这篇文章我想用几组简单的数据阐释，哈尔滨楼市何以至此？对于其他城市，对于杆友保值、投资又有啥启示？
    
1、近几个月二手房都处于跌势。研究机构数据很多，各有优劣，杠杆游戏能用官方数据时，一般会优先使用官方的。
    
如下图，国统局10月的70大中城市二手房价格指数。
    
哈尔滨二手房环比跌的。

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这个情况不仅仅10月。我们再看下面这张图，诸葛找房根据国统局数据整理，其实从5月开始，哈尔滨二手房就绷不住了。

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二手房的价格走势，是楼市最直接的晴雨表。如果二手房不能赚钱，或者给人的赚幅下滑感受，你说心理影响是啥？
    
新房会滞销、甚至价格也维持不住，二手房容易挂牌甩货。
    
2、新房也受挫。上文写了哈尔滨近几个的二手房行情，我们发现哈尔滨的新房也是如此。
    
虽然国统局的数据显示，10月环比涨了0.1%，同比2.8%涨幅。如下图。

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但这个涨幅显然忽略不计。
    
而市场机构的9月数据，则是显得悲观。
    
按照乐居东北·哈尔滨的消息。2020年9月，哈尔滨住宅成交均价10503元/平米，环比下降5%，同比下降34%；成交面积61.47万平米，环比增长21%，同比下降6%。
    
特别是城六区商品房，9月成交均价10417元/平米，环比下降5%，同比下降17%。整体呈下降趋势。

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图表来源|中原地产（特此感谢）
    
按照中原地产的数据，松北新区作为哈尔滨乃至黑龙江重点发展区域，投资属性明显加之产业齐聚加持，成交套数领跑全。2020年9月，哈尔滨各区成交量主要集中在松北区，成交套数3238套，成交面积318631.31平米；成交均价为9837元/平米；环比下降9.7%。
    
成交单价最低为平房区，成交单价为7308元/平米，环比下降2.9%，是目前哈尔滨价格洼地。
    
作为老牌城区的香坊区成交1466套，成交单价9731元/平米，环比下降12%；道外区成交349套，成交单价7925元/平米，环比下降4.7%。南岗区成交1466套，成交单价11400元/平米，环比上涨0.2%。
   
3、2017年冲高后，销售面积连续滑坡。国统局的各大城市年度销售数据非常好，杠杆游戏把它做成了图。
    
如下图2013年，哈尔滨新房销售面积是最高峰，和很多城市当时的高潮一模一样。接着楼市库存潮，滑坡，2016年回升，2017年再次站上一定高度。

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但也就是从2017年后，如上图2018年因为调控，销售面积下滑。
    
这个情况2019年没有好转。哈尔滨2019年的统计公报显示，当年商品房销售面积964.8万平米，下降8.2%。商品住宅销售824.8万平米，降幅更是高达10.4%。

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所以我们可以思考，为什么哈尔滨有点着急，要出政策，要鼓励开发商降价促销。
    
4、二手房挂牌量全国前列。这个数据不同机构有出入，杠杆游戏就不用图，大致看下来我感觉哈尔滨的二手房挂牌量基本是全国前十。
    
二手房挂牌量最多的城市，没啥争议，任何数据都是重庆，长期如此。接着天津、沈阳、成都差别不大。上述城市都是10多万套。
    
接着南京、苏州、郑州、西安、哈尔滨、武汉基本10万套左右。
    
有数据就说，哈尔滨楼市11月近三周在售二手房数量为97531套，98206套，98379套，持续上涨。供参考。
    
2019年哈尔滨的经济总量为5249.4亿元，这个排名在全国好几十位了。而二手房挂牌量全国前十左右……
    
5、经济终究是基础，投资要选基本面好的城市。杠杆游戏对东北有很多善意的理解，但即便如此，必须得说，投资、保值还是要去基本面更扎实的城市。
    
上文几组数据说明很多问题。
    
其实看经济数据，就有意思。哈尔滨2019年统计公报说：

经省统计局统一核算，全年实现地区生产总值5249.4亿元，比上年增长4.4%。其中，第一产业实现增加值569.5亿元，增长2.6%；第二产业实现增加值1127.3亿元，增长3.1%；第三产业实现增加值3552.6亿元，增长5.2%。三次产业结构由上年的10.5：22.1：67.4调整为10.8：21.5：67.7。
    
我把国统局披露的2010-2018年哈尔滨GDP数据做成了图，对照上面文字，是不是发现经济普查哈尔滨挤水分了。
    
下图为普查前的数据，而2019年数据则表明普查后过去数据被下调。

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另外看一二三次产业的增加值占比，杠杆游戏有2个感慨：
    
第一，哈尔滨的农业占比还很高，全国也只占7.1%了，哈尔滨竟然这么高。
    
第二，二产太衰落，全国尚且占比还有39.0%。
    
对于北京、上海以外的城市来说，我国没有一个城市在高度发达之前有资格不那么重视二产（工业）。
    
多说一句，上海这么发达了，人家依旧是中国工业第一、第二的城市，一直在工业上很拼。
   
6、有人才有一切。看统计公报，真的感触很深。杠杆游戏一直说，常规年份的常住人口数据可信度，不如普查年份、不如失业保险数据。
    
但户籍人口则是非常精确的。2019年末，哈尔滨户籍总人口951.3万人——还好，年末常住人口1076.3万人，起码高于户籍人口，毕竟省会。
    
但是看过去几年的户籍人口，我们发现生育和用脚投票的问题。如下图。

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2013年之后的几年，哈尔滨的户籍人口数量一直在下滑。可喜的是，2019年基本稳住了，比2018年只下滑了2000多人。
    
写这篇文章之前，看到新闻，在调控加码后，深圳再现万人抢房。想一想，有人、有更多、更好产业的城市……
    
比对一下，有些酸楚。


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