作为我国邻国中为数不多的发达国家，日本的房价一直是很多人预判中国未来房价的一个标准。
在很多人的印象中，经历了90年代的经济大衰退和泡沫破灭的过程，日本的房价相对于中国的北上广似乎应该算便宜的了。那么真实情况又如何呢？
借假期去日本东京度假的间隙，壹线君特意大致了解了一下东京大体上的房价，并且结合这次旅行的一部分感悟一并分享给各位读者。
01重要商圈周边并不比上海便宜多少
说到日本的房价很多人第一印象都觉得日本的房价好像要比中国的北上广要便宜，但实际不然，主要要看在哪。
在东京市中心的赏樱圣地目黑川，壹线君碰巧路过了那里的房产中介。从门外的挂牌信息，壹线君看到了一套套内建面大约116平的2室户公寓，挂牌价达到2.1亿日元，约合人民币1260多万元，单价显然已经超过10万元/平。
虽说房子建于2009年并且可以眺望富士山，但就户型朝向等方面来说和我国的任何一个敢卖到千万以上的项目都是没法比的，更何况日本大多数的小区都没有围墙和独立的绿化。
这么来看，东京中心城区重要商圈的房价其实也不便宜。
02 大型商务区聚集大型轨交枢纽
通过环线互相连接
说到房价，就不得不提到东京非常便捷、四通八达的轨道交通网络。其实东京的房价和轨道交通也是息息相关的。
据了解，东京非常有名的大型商圈，如新宿、涩谷、银座等大多是围绕着一条轨交环线---也就是日本国铁JR山手线而建设的。
JR山手线是东京市区非常重要的轨交环线，可与通往东京各个郊区的城际铁路实现无缝换乘，同时也可以与东京市内的绝大部分地下铁线路实现出站换乘。
从图上我们很清楚的看到，无论是泡沫经济时期还是泡沫经济破灭之后的很长一段时间，JR山手线环线之内的房价在整个东京都保持了相对的高位。
山手线以外的区域，随着地段距离东京各个商圈越来越远，房价便开始呈迅速下降的趋势。在泡沫经济破灭后，东京郊区的房价下跌也更为猛烈。
03近郊新城房价相比上海并不算贵
也正如上面所说，随着距离东京市中心重要商圈的距离越来越远，房价也呈现了迅速下降的趋势。因此当我们来到东京的郊区就发现，这里的房价其实就不算贵了。
在哆啦A梦诞生的登户镇，这里距离东京新宿商圈电车仅约20分钟，通勤距离大约15公里左右，这里的房价和上海同类地区比起来似乎就真的不算贵了。
一套建于2012年，紧邻电车站，套内建面约74平的3室1厅，挂牌总价5180万日元，约合人民币大约312万元，每平米套内面积的单价仅为约4.2万元人民币。
这样的单价想要在上海找到距离市中心重要商圈地铁20分钟左右的轨交次新房，几乎是不可能事件。
而如果是日本常见的那种木结构的“小型联体别墅”（俗称一户建），房屋的价格还能再便宜一些。
但因为这种房子维护成本更高，居住舒适度也没有人们想象的那么好，所以日本人很多时候宁愿花更多的价钱去买公寓。
04早晚高峰往近郊城际通勤线最拥挤
也正是由于市郊与市中心这样的价格差，同时又由于东京与郊区及周边小城市间密密麻麻的轨交网络，使得很多在东京上班的日本人选择在东京的郊区或邻近的新城或小城市置业生活。
晚高峰时间涩谷往横滨方向的地铁直通列车
正因如此，在东京的上下班高峰时间，往往都是从市郊新城往返于东京各大重要商圈方向的列车以及连接各个商圈的轨交环线最为拥挤。而相比之下，一些专门服务于市中心的线路反而不那么拥挤了。
这一点和现在的上海非常相似。
05 地铁与外部城际线路直通
郊区通勤无需换乘
也正是由于这样的特性，为了方便市民上班，东京的很多地下铁线路都会在早晚高峰甚至是平时与郊区的城际铁路实现互联互通。
东京地铁网络图，可以看到大部分线路的终点都有可以直通的线路
因此，在东京，我们经常能看到原本属于东京地下铁网络的列车开着开着就跑进了城际铁路的管辖范围，而很多原本城际铁路中的列车也会跑进东京地下铁的运营范围。
另外，在东京，无论是地下铁还是城际铁路，都会有不同等级的大站车和普通车，全部严格按照固定的时刻表开行，也正是因为有各种等级大站车的出现，也让东京的各个郊区到市中心的时间差变得没有那么大了。
市民可以通过查阅时刻表或通过手机APP来为自己规划最快的出行路线和车次。
这样一来，住在东京的上班族只要搞清楚列车的时刻表，就可以一列车直达上班的地点，不需要在中途下车换乘了。
这些人性化设计大大方便了上班族，也缩小了城市与郊区直接通勤时间的差距，也是中国一线城市未来可能会大量借鉴的方向。
06房屋持有成本高 炒房意义不大
最后再说回房价。
可以发现至少在轨交网络方面，东京的郊区比上海的轨交网络还是要发达很多的。
而在人口方面，整个东京圈的常住人口超过3300万，比上海+苏州统计意义上的常住人口还要略多一些。
就是在这样的大背景下，东京的房价依然总体稳定，除了市中心以外的地区基本都要比上海的房价便宜一些。
其中有一个点非常值得关注，那就是东京的房屋持有成本普遍都不低。小到物业管理费、维修基金及各种名目的管理费用，再到各种持有环节的税费，每一笔相对中国国内都不能算一笔小数目。
有学者统计，在日本持有一套房屋所需要缴纳的费用加在一起，大约交20年左右就可以以原来的价格再买一套房了。
而这套房的租金收入去掉各种税负和管理费用所剩的净收益也就和中国国内的很多常见的理财产品差不多。
再加上这几年日本人口一直处于负增长，房价总体也非常稳定，这也使得炒房在东京这样的城市显得有些没有意义。
也正因如此，日本的年轻人在成家之前大部分都会选择租房而不是着急买房，即使东京的房价与收入之比要比上海小得多。
