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澳洲房屋产权多少年?为什么有人澳洲购房永久产权?

1

很多在澳洲买房置业的小伙伴都知道,在澳洲买房,是享有永久土地产权的。


也就是说,这块地,你买了以后,世世代代都可以继承。

然而!事实并非如此!


在澳洲首都堪培拉,所有的土地都只有99年使用权!
堪培拉的土地政策与澳洲其他地方并不相同,采取的是99年租约模式(Crown Lease),而非购买模式(purchase)。

所以,堪培拉人民购买房产,实际上并没有权利拥有这块土地的,只是在向联邦租赁土地。


不论你买的是独立房屋(House)还是公寓,得到的都只是与政府的一纸99年租约,而非永久产权!

2


99年租期政策的确立,可以追溯到1913年,堪培拉作为首都成立的时候。

当时的权贵们就决定要在这座城市实行土地租赁制度。


堪培拉的土地租赁系统源自19世纪后期,一位美国社会哲学家亨利・乔治(Henry George)所提出的一个大胆社会实验。
美国社会学家Henry George Source: ABC

这位在当时被比作柏拉图或亚里士多德的社会学家认为,土地之所以升值,正是因为城市发展为人们带来了更多对土地的需要。


土地增值的功劳应该属于整个社会,而不是土地所有者!

因此,联邦希望通过向建房者或建商铺者"出售"土地租约这方式,来维护堪培拉这个新兴城市的资本增长。


于是,在1920年代早期,土地租约开始小额出售。自那时起,如果想要买一块住宅用地的话,就等于买了一个99年的租约。
1924年土地租赁销售的海报 Source: ABC

然而,这个计划实施的并不完满。


其一,助长了投机者对租约的买卖。

其二,没有定期评估土地的价值,曾导致在长达20年的租约期间,土地价值并没有获得上涨。


这使得当时在堪培拉的人们,甚至买不起悉尼一座拥有永久产权的房子。

直到1970年,联合政府废除了住宅的土地租赁费用。


名义上,堪培拉人民可以以“购买”的形式买一块“自由拥有”的土地。
但实际上,比起“自由拥有(freehold title)”,人们仍然只是以永久持有的价格,购买了一纸长达99年的租约(leasehold title)。

只不过,这笔钱,付的是费率,不再是租金。


3.png
堪培拉鸟瞰 Source: Allhomes

有人提出,既然如今的租赁系统与自由持有的区别已经不大了,为什么还要保持这个系统?


惯性当然是一个原因,还有另一个原因:

事实证明,租赁对规范堪培拉的规划是有用的。


在每一份地契中,都有一个“目的条款”,规定了什么可以建在一块土地上,以及它可以用来做什么。

对大多数人来说,目标就只是建造一个住所。


但在商业和工业领域,对建筑的大小、多少可以用于商店、多少可以用于仓库等,都有详细的限制。
可以说,“目的条款”代替领地计划(Territory Plan)及领地计划法律(Territory Planning Act),在堪培拉行使了近百年。

直到2013年,堪培拉制定了详细的领地计划,规定了各种用途的土地。


即在规划许可范围内,目的条款通常可以更改,只是可能需要交一部分使用变更费。

3


在租赁系统的负面影响中,对于房屋价值评估的影响还是有的。

尤其是在人们需要贷款的方面。


毕竟,银行想要的,是一个拥有长期所有权的房子。如果土地所有权快到期的话,会增加许多不确定性,从而影响房产的估价,进而影响贷款额度。

那么,快到租期的房子该怎么办呢?


实际上,虽然堪培拉首批99年租约将在4年内到期,但是,不少租约已经完成了续约。
Source: ABC

堪培拉土地政策虽然采取的是99年租约模式,但只要业主缴纳少量的行政费用,租约简单轻易就能再延续99年租赁权。


堪培拉首个99年土地租约位于贾尔斯大街(Giles Street)和温特沃斯大道(Wentworth Avenue)拐角,现在建有温特沃斯花园公寓(Wentworth Gardens)。
公寓的业主们 Source: ABC

该租约于1924年12月下发,不过,相关土地租约的续约,已经在2015年12月完成。


从2014年年中起,续约程序被简化。

规定中,如果地块上是公寓的话,公寓的业主团体不需要取得每一名业主的一致同意,就可以申请另外99年土地续约。


环境及规划部门(Environment and Planning Directorate)表示,业主团体必须举行会议,对土地续约做出投票,只要取得多数同意即可。

新程序从2015年7月开始实施。


据了解,续约申请费每综合体为413澳元,外加每公寓单元162澳元。

目前,不少公寓业主团体都已经开始申请续约。


5.png

环境及规划部门发言人表示,只要澳洲联邦政府或首都领地政府对相关土地不存在公共用途,就必须批准99年土地租赁续约。


但是,如果确实存在需要收购住宅土地,用于必须公共事业的情况,首都领地也将依照市场价值进行赔偿。
土地租约到期前12至18个月,首都领地规划及土地机构(ACT Planning and Land Authority)将向相关业主团体下发通知。

在土地租约到期后6个月内提交土地续约申请,同样具有法律效力。


4

在中国,土地属于国家所有。


在住宅用地方面,土地使用权的期限也只有70年!

也就是说,建在土地之上的房屋,其所有权是永久的,但土地,只是租给你70年。


而且,这个70年并不是自个人买房之日起开始算的,而是从开发商从政府手中买下地的那一天开始算的。

所以,在国内买房的人一定还要注意看土地使用权的期限。


到期后该怎么办?

早在2016年上半年,因为历史问题,一批位于温州的20年产权住宅到期,他们成为首批吃螃蟹的人,并且引起全国广泛的热议。


而到了2016年底,国土资源部就保护产权问题出台了相关意见,并提出过渡性处理办法,即:

不需要提出续期申请;


不收取相关费用;

正常办理交易和登记手续。


有恒产者有恒心。

在有法律保证的情况下,无论是在国内,还是在堪培拉置业的小伙伴们都可以安心了。


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