18个月前，房地产市场(尤其是悉尼和墨尔本)的中位价开始走低。也许一些专家言论会让你相信，澳大利亚的房地产泡沫已经破裂。正是这些人，曾在2017年末房地产价格开始下跌之前的几个月里，预测房地产价格将暴跌。
到底发生了什么?那是泡沫吗?如果是的话，泡沫破裂的影响有多大?
现在发生了什么?
澳大利亚两大房地产市场的最新房屋中位价数据显示，房价下跌速度不仅有所放缓，似乎已经停止。CoreLogic的报告显示，在悉尼和墨尔本，6月份房价出现小幅上涨，分别上涨0.1%和0.2%，并且仍在上涨。危机似乎已经过去，复苏就在眼前，这对投资者来说是个好消息。
那么，这是泡沫吗?
泡沫的问题在于，没有人能就泡沫的定义达成一致。有些经济学家和权威人士认为这是泡沫，因为市场价值相对于其他指标已出现膨胀。然后，在金融界和地产界有一群人不相信泡沫的存在。相反，他们认为市场会上涨，当增长率过高时，他们会修正、稳定下来，然后再次开始一轮增长周期。
这里解释了为什么。
这张图表描绘了1993年初至2018年初20年间全澳别墅和公寓中位价。
你可以看到价格上涨然后经历下跌的高峰和转折点。你可以看到2008年全球金融危机期间的下降。你可以看到，在本世纪初的一次调整之前，全澳经济已经从那次调整中开始复苏。这张图表没有显示的是，自2017年末以来的大部分价格走低，实际上这是从去年开始的。
但如果是这样，你会发现这次调整的下降幅度比2008年的那次要小一些。实际上在我们看来，这并不像一个破裂的泡沫。
并非所有的损失都是一样的
关于泡沫破裂的另一件重要的因素是，市场下跌并不总是同步的。市场增长也是如此。仅仅因为整个首都城市的房价上涨或下跌，并不意味着每个郊区都是一样的。
如果你看看悉尼和墨尔本的城镇地区，这些区域的房产都是亏本出售的，也就是说，它们的售价低于上一次的售价。
悉尼不同地区第一季度的价格回调的比例最高，Strathfield,Parramatta 以及Ryde，这些区域之前经因为投机性买盘和过热的拍卖市场历了大幅增长。Canterbury-Bankstown和Lane Cove经历了一个大的供应量高峰，目前正处于价格修正期间。
在墨尔本，亏损最大的地区是CBD和Stonnington，前者是住宅供应过剩的热点地区，后者的西北部也受到供应过剩问题的冲击，而东北部则经历了声望需求下降。
所以供给和需求才是房地产价格的基本经济驱动力。目前的市场看起来像是一次标准的市场修正。
忽略炒作，做好自己的研究
市场有时涨，有时跌。如果你看这张包含20年数据的图表，你会发现它们不会爆炸。
基于扎实的研究和良好的基本面增长并长期持有的房地产投资者，会买到好物业，不仅能经受住不时发生的回调，还能在阳光明媚的时候获得更大成功。
