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越南炒房这趟车上吗?风险到底有多高?

近几年,越南经济发展的挺不错的。GDP平均增速都在7%左右,远高出其他国家,发展势头和速度很猛。


因此,越南房产也受到了不少投资者的广泛关注。多数人赴越南考察,都集中在河内和胡志明市这两大城市。

我这次去的就是越南第一大城市----胡志明市,在飞机上俯瞰这座城市的时候,感觉很像几年前的曼谷。


到机场之后,兑换了一些越南盾,50万越南盾约合人民币150元。由于面额太大,总给我一种手握巨款的感觉,以至于后几天在消费时总算不过来账

出机场后,最大的感受就是摩托车巨多,年轻人也多,消费潜力大,人口红利明显。


地方食物的好坏,有时候是选择海外房产的一个重要指标。所以我有个习惯,无论走到哪,在投资之前一定要好好吃一顿。

只是没想到,东西好吃到区区一碗越南牛肉河粉就把我给征服了……


第二天,约了一个会讲中文的当地朋友,开始正了八经的房产考察。


胡志明市内有十几个区,我奔波了几天考察了一大半,小区都挺气派的。而且,胡志明市的楼盘不像泰国那样小小精致的,都有比较豪爽的客厅。

仿佛除了金边的项目,整个东南亚的楼盘项目都比国内的看着舒服。


(小区整体很有派头)

(花园泳池也很漂亮、舒适)


(样板间的环境、装修风格也都很现代)

(很惊喜,还能看到咱们国家的承建商)


朋友还拍了很多图片,就不一一罗列了,主要说说这次朋友的考察心得。


先说经济。越南属于发展中国家,自1986年实行革新开放以来,近十几年的GDP年均增速都超过了7%。

据越南统计总局的统计数据显示,2018年越南商品出口额达2447亿美元,同比增长13.8%。其中,中国是越南的第一大贸易合作伙伴,占越南进出口贸易总额的30%左右。


这个数据说明了两点,一是越南未来经济发展可期,很有潜力;二是中越两国关系很好,政治稳定。

之前就说过,海外置业先谈政。当地的政治经济环境一定程度能决定以后的增值空间。


越南和柬埔寨一样,近些年和中国的关系一直不错。中国对越南的投资,也一直持续增长。由07年的5.7亿美元到如今的21.7亿美元,不仅投资扩大,投资样式也越来越多。

另外由于越南正处于人口红利期,即将成为亚洲第8个人口超过一亿的国家,年轻劳动力多,而且成本低,再加上优惠的税收政策,成本优势明显,大量的中国人去越南投资建厂。


而且,越南地理位置和我国邻近,房价也较低。房价整体在1500-3500美金/平方米,根据汇率换算成人民币,每平米大约在1万-2.4万之间,豪宅除外。

根据CBRE的数据显示,18年胡志明市房价均价为1714美元/平方米,对比上年同期增长10%。其中高端公寓价格上涨17%,均价涨到了5518美元/平方米。


不仅房价升值,而且租金的收益率也很高,最高达到8%。而我国北上广深这四个一线城市的平均租金收益率仅有1.8%。

所以,政治稳定,经济发展可期,人口红利明显,房产投资潜力绝对是有的。


从成熟的角度,可以考虑胡志明老城区的项目,安全且有文化历史。当然,如果愿意富贵险中求的,可以考虑在建机场、轻轨沿线,规划中的新区。

房子单价低,周边都是新建的,随着城市的发展会获得升值。如果相信的自己的判断,胡志明具备上海、深圳的潜力。


上面说的是有利于投资的一面,接下来再说说投资的弊端。


首先,越南的房屋产权只有50年。和中国一样,越南的土地只能归国家所有。

也就是说,我们可以获得房屋的所有权,但不能获得土地的所有权。在50年的租约期限之后,还是得继续续签,没办法拥有永远产权,除非和当地人结婚。


第二,越南的房地产曾经历过暴涨和暴跌,涨的最凶的当属胡志明市。后来,政府紧急救市,才打破了房价泡沫。

不过,房价也因此直接腰斩。直到2015年《住房法》的出台,放宽了外国人购房的条件,才渐渐走出低迷。


都说历史是相似的,那会不会踏着同样的脚步再来一次呢?

而且,我们大多数人投资越南房产,考虑的是投资价值,而不是居住价值。也就是说,想获得投资收益的话,必须要有人来接手,赚取差价。


不过,越南家庭的人均收入都不高,受教育水平也不高。刚毕业的大学生薪水在500美金/月左右,年轻人想靠自己的能力买房还是很困难的。

所以,如果想出售房产、迅速回笼资金的话,是有一定的困难。


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