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越南房地产政策及投资机会有哪些?未来政策还有哪些利好?

一、

越南房地产市场回顾


越南全国1亿人口,胡志明1500万,900万常住,100万华侨,500万流动人口;
河内 700万常住,300万流动,房地产市场主要集中在胡志明和河内。

越南的家庭人口都在3-4个人,普遍是两个孩子为主。


供给量趋势和结构――开盘量从2007年1万套到2010年2万套到2015年4万套、中高端占72%供应量:

2007-2009年大致在1万套左右,2010年由于开放越侨买房政策,开盘量大涨到2万套,2015年7月1号由于开放外国人买房政策,开盘量涨到4万套左右,到2018年回落到3万套左右,为30792万套。


从结构上看,主要以中高端为主,历年累计看,豪华:高端:终端:普通=2%:30%:42%:26%。

销量及去化率趋势――销售量逐渐回落、去化率高位稳定:


房地产销售和开盘的趋势相接近,从2007年的1.1万套到2010年的1.2万套再到2015年的3.6万套,去化率普遍维持在80%左右,2010开放越侨买房,成交量暴增,同时由于越侨对炒房和杠杆很熟悉,2010年因此进行反复抵押贷款,贷款利率不断上浮,最高20%的利率,导致2012开盘量和成交量大幅下降,是短周期泡沫破裂的时间点,直到2015年开放外国人买房才结束。

供需关系及房价趋势――目前处于供不应求状态、房价趋势依旧向上:


2007年时候豪华型3000美金;高端2000美金;中端1000美金;低端800美金;

到2018年豪华型5500美金;高端2200美金;中端1500;普通900美金左右;


豪华住宅因为供给较少房价上涨较多;

我们预计2016年开始供不应求的状况依旧还在(销售量>开盘量),从2016-2018年发生了几件事,2016年越南政府换届,2016年之前批的土地被一些地方新政府否决,2018年好几个楼盘发生火灾,因此对消防要求提高,导致2016之后开盘量有所下降,这个趋势到2020年左右供需相对接近,未来豪华型房价上涨空间也较大(2017开始韩国欧美人买房多,2018年之后中国人买房多);


整体而言,由于胡志明仍旧流入人口较多,目前流动人口有500万,越南房地产市场还处于初期阶段。

交房量及租金收益率――2020年交房量会大增、租金收益率略有下降:


本地开发商建筑周期一般是2年左右,海外开发商建筑周期一般在3年左右;

2020年是中端交盘的高峰期。


随着15年开始的交房量,租金回报率,这和交房量有较大关系:

第二郡的租金回报从8%将至7%;


第一郡相对平稳,一直在4%左右。

二、


2018年越南房地产市场现况

胡志明――开盘稳定、房价涨10%、销量下12%:


总开盘30792套,对比之前没有增长;

价格10%左右的同比增长,均价为1714美金;


销售量31083多套,下降了12%左右;

其中豪华型开盘5个项目,1600套,同比21%;


5500美金左右,上涨17%;

销量18%,高端楼盘28个项目,12000多套,开盘上浮;


价格没变化;

终端楼盘在1158美金,总销量16755套,下降20%;


中端是主要的购买力所在,普通住宅,开盘量下降84%,价位上涨1%,销量1265套左右。

这里面也包括外国人的力量


河内――开盘量下降19%、房价下降2%、销量下降13%:

总开盘量29840套,销售量25377套,均价1300美金左右,是一个供大于求的市场,河内类似北京,胡志明类似上海。


河内大都是本地开发商为主,因为和政府关系好,可以很好的拿到牌照,开盘量大一些;

胡志明主要是国际性开发商为主,标准比较高。


不同的是,高端楼盘的价格是要超过胡志明的。

河内的人比较习惯储蓄,比较习惯买房,也有河内人到胡志明来买房。


胡志明各区投资分析――看好第2郡和第7郡:

以西贡河为分界线,类似上海,也分浦东浦西;


河西相当于浦西,包括第一郡;

河东相当于浦东,包括第二郡,胡志明人倾向于浦西;


目前重点规划项目是第二郡和第七郡(和台湾合作),道路也宽敞一些,我们看好第二郡和第7郡(详见下图)。

三、


法律政策及税务规划

外国人买房政策及流程:


只要有合法签证就可以买房,一个项目的30%可以外国人买的,10%带土地产权也可以卖给外国人;

外国人是50年产权,本地人是永久产权(freehold);


外国人买的房产可以自由买卖、交易、出租。

转美金可以随时转进转出,越南盾好进难出;


外国人房子卖给本地人;

本地人只可以卖给本地人,因为有30%的限制,不可以卖给外国人。


税率相对较低:

买方税:10%增值税、2%维修费、0.5%的契税;


卖房税:2%总价税;
出租税:5%个人所得税和5%的增值税。

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