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2019年日本房价会跌?奥运会能让东京房价上涨吗?

日本  听说这里房价要暴跌,怎么回事?


1奥运经济效应


暂且放下疑虑和担忧,我们先来谈谈:为何所有国家都竭尽所能地想要申奥成功呢?


奥秘就在于奥运经济效应。奥运经济一般会带来三种正向效应,即聚合效应、辐射效应、裂变效应。讲白话就是把钱、技术、人才吸引过来,带动申奥城市的GDP、乃至整个国家的GDP的发展。


而申奥城市的经济飞速发展,其中受到最大好处的经济产业之一就是房地产了。13年9月8日,日本东京申奥成功。那么14年至19年的东京地价产生了怎么样的变化呢?我们找来了官方数据。


我们不难发现直接连续上涨了6年。看着每年增长的数值好像不大,但是19年对比14年,土地也是增长了近31%(109万/83万),均价更是达到了109万6445円(大约6.9万人民币/平米)。

2019年日本房价会跌?奥运会能让东京房价上涨吗? - 得居房产百科

而号称宇宙最爱买房的同胞们,当然不会放过这波红利哒。


聪明的投资者早在16年的时候,就开始爆买日本房产。如果你去搜搜有关日本房产的新闻,就会发现国人快要把日本北海道买成中国的第32省了。


奥运对于东京房产的有利因素,我们都已经了解了。那么奥运结束以后,会对东京房产产生什么样的不利传闻呢?


暴跌传闻1:


奥运结束后,东京人口减少,导致房价暴跌


人口减少是日本长期的问题,跟奥运会真的没有太大关系。也就是说“不爱生娃”这个事,也不是一天两天了。


反倒是奥运会刺激了经济增长,工作岗位需求加大,引入了大量劳动人口来到东京打工挣钱。


所以,奥运会是否结束,都不是导致人口减少的主要因素,也就更谈不上导致房价暴跌了。


与此同时,日本国立社会保障?人口问题研究所在2018年3月写了万字报告来说明日本人口问题。


这里就不给大家翻译报告了,直接告诉你们结论哈。


东京人口在接下来的十年将会一直稳步上升,到2030年达到顶峰。即使到了2045年,东京人口有所下降,都要比2015年还要多。


东京每年都会增加外来人口


那么,专家为什么判断东京未来二三十年都一直稳步上升呢?


主要原因就是大城市的虹吸效应。强大的经济支撑使得东京就像一块巨大的人才磁铁,不断吸引着周边区县的年轻人涌入东京。几个中心区域,每年流入人口都增速非常明显。其实你想想咱们国内北上广深对人才的吸引力,不也是一个道理吗?


我们想说,人口对于买房来说,真的是一个非常重要的指标。如果人口红利不在,再便宜的房子都要慎重考虑到底要不要买。


例如我们去年写过的日本偏远地区的0元送房,还有最近新闻出现一款1欧元的意大利小镇房,价格还不到8元人民币,但很多人兴冲冲的点开去看,很快就会发现,尼玛,这些鬼地方压根没几户人啊! 


暴跌传闻2:


奥运会结束后,访日的外国人急剧减少,导致房价下降


有这种想法的小伙伴有些多虑了,因为最吸引外国人来日本的原因不是奥运会,而是旅游啊!对于旅游业的发展,日本政府可是认真的。


日本新观光战略提出“到2020年访日人口达到4000万人,2030年达6000万”的目标,不断加紧开发新的旅游资源。


访日的游客以亚洲人为主,尤其是中国人和韩国人。在日本申奥成功前,日本游客就已经在连年增长了。只不过有了奥运会的刺激,游客人数更是连年激增。


旅游人数大幅度的增长,并不仅仅是奥运会的原因,还因为日本旅游资源丰富,文化体验独特;美食精致,还可以各种买买买,才吸引了众多游客前去。


所以奥运会只是一个利好因素,开或不开,游客基数都在那里。


而且近几年,日本政府为了抵御人口老龄化和劳动力人口的不足,正在逐渐放开移民政策,鼓励引进外国人口。


所以不仅外国游客人数连年增长,就连外国就业人口也是连年增长。也就是说,对外国人的吸引力也不仅仅是旅游,而是多元化发展的哦。


暴跌传闻3:


奥运会结束后,奥运村的供给过剩,空房增多


说到奥运村,我们先来看看奥运村的情况。


图中已经给大家圈出来了。就在东京市区的中央区“晴海”。中央区位于东京23区的正中央,不仅地理位置中心,更是日本经济、商业的中心。著名的日本银行、证券交易所、银座等皆在此区域。


再来给大家详细介绍下“晴海奥运村”。在这里,将会建造14~17层公寓楼22栋,50层高的塔楼2栋,共计5650个单位,打造了一个面向东京湾,商业设施、医疗设施、教育资源齐全的社区。


但是,重点来了,它并不是个现成的区域,而是预计要在2024年建造完成。


也就是说奥运会开完后4年才能完成,基本都能赶上下届奥运会了。


所以大家不必担心这些房子会在奥运会结束后马上出售,导致房价暴跌。


即使在2024年这些单位即将出售,房价会不会爆跌呢?


我们想说,影响肯定是有的。毕竟这5650个单位,占了近东京在建单位数量的三分之一。这么大批量的房子一下子出售肯定会对房价产生影响。


但影响究竟有多大呢?


我们也不可能预测未来,只能通过现有信息来分析。


首先从价格来说,这批新房源的价格估计不会便宜。


因为东京中央区的新房一直不便宜,在离奥运村3公里的汐留这个地方,47层顶楼的公寓房售价高达5亿日币(约3150万元)。


那么,比起顶楼公寓房设施更完善的奥运村,售价自然也没道理更便宜的。这么贵的房价,吸引的受众就应该是日本中产,甚至是富豪级别的。但这种房子如果拿来投资却并不划算,因为售价太高,出租回本太慢。


这也就是我们外投家为什么一般推荐的房源都是位置好,设施齐全的二手房。一手的房源很少会推荐,原因就在于新房售价高,租售比低的关系


其次,交通状况是奥运村的“短板”。


虽然位于中央区,但奥运村的交通不算特别方便。距离最近的都营大江户线(勝どき站)走路10分钟,临海线(新丰州站)走路20分钟。


要知道在东京,轨道交通非常发达,如果房子走10分钟都没车站,对上班族来就难以忍受了。


如果房价这么贵,自然租金也不会便宜。而同样的租金,完全可以租到性价比更高的房子。


例如外投家曾经推荐过的一个中央区房,就是一个很不错的选择。交通极其便利(距离最近车站步行2分钟),附近各种设施都非常齐全。


所以综合这些信息来说,我们现在能给出的结论是:奥运会对东京的房价影响是存在的。但好地段的房子暴跌的可能性真的不大。因为买房千年不变的真理就是:买地段!


好地段永远稀缺,而好地段能盖的房子的数量就那么多,奥运会对“地段”的影响总归是有限的。 


而且,一般来说,在国家稳定的前提下,奥运热之后的的主办地区房价在余温下仍保持惯性增长的。


对于东京奥运会有疑虑的小伙伴,我们想说,买房是一个中长期的投资行为,我们买房,买的是长期的资产配置和规划,换句话说投资的是东京的房产,而不是“投机”2020年东京奥运会。


对自己投资负责的人,也从不把希望寄托在“一夜暴富”的故事里。


当然,害怕房价波动是正常的,所以请一定要买“好房子”,因为好房子最抗跌也最保值。


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