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中国人可以在日本投资房产吗?如何申请日本投资经营签证?

日本房产成投资新宠,买房、持有、卖出时的各种税费你了解吗?


2014年日本政府实施国内经济促进计划,开放投资市场。至2017年,东京、大阪、名古屋、京都等主要城市,房地价格均有明显上升。


近年来,因为东京奥运会、大阪市博会、G20峰会、名古屋亚运会等经济刺激点共同作用,而且到日本买房还可以申请日本的投资经营管理签证,进而移民日本,因此日本房产投资受到越来越多的中国投资人追捧。


但在日本买房的时候会伴随着各项复杂的费用,特别是税。不仅在买房时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。因此很多初级投资者会很迷茫,都过来咨询小帮,今天我们来详细谈一谈在日本买房、持有、出租、出售等各个阶段的税费情况。


首先我们需要了解去日本买房的流程。整个过程需要4-7个月左右的时间。


在日本买房时的税费


在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费,如果是二手房,税费约占房价的6%-8%,新房约为房价的3%-5%。

中国人可以在日本投资房产吗?如何申请日本投资经营签证? - 得居房产百科

1.印花税:根据房屋买卖合约所记载的金额确定税额。


2.中介费(新房无中介费):房产交易价格×3%+6万日元。


3.不动产取得税(购房三个月后缴纳):土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%,在取得不动产后3-6个月之间,会收到“纳税通知书”,非居住者必须要设立纳税管理人。


4.不动产登记免许税(购房后缴纳):土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士(国内叫法称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。


5.保险费用:火灾保险约5万日元(一次性10年)。


6.产权转移登记律师费:代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。通常占成交金额的1%左右。


日本房产持有的费用


在日本持有房产的税费主要包括固定资产税、都市计划税、物业费等,一般占房价的1%-1.5%。


1.固定资产税/年:固定资产评估价格×1.4%。


在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。


注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加,这点需注意。


2.都市计划税/年:固定资产评估价格×0.3。


3.物业费/年:根据实际情况收取。


4.物业修缮基金:修缮金、维修费用等。该费用通常都是由物业管理公司代为收取。一户建无需缴纳。


5.租赁管理费/年:将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用。一般是收取房屋年租金的5%。


6.所得税/年:净所得 x 税率(5%~40%)x 复兴特别所得税(2.1%),租金收入-必要经费=净所得。中国所得税为5%~40%。


7.税理士费用:税理士为代理申告、缴纳,以上费用的服务费,申报一次的费用大概是2-3万日元。


一般说来,土地面积越大,金额越高,税金就越高;同理,房屋建筑面积大、造价高的,税金也高。另外,各种和固定资产有关的税金,凡是自用住房和小户型的,基本上都能够享有一定程度的优惠。


日本卖房产生的税费


在日本卖房子主要有中介费、转让所得税、产权转移登记律师费等税费,约占房价的6%。


1.中介费:卖房和买房税率一样,房产交易价格×3%+6万日元。


2.转让所得税:收入金额(售房)取得费-{取得费(当购房时)+转让费}-特别控除额。


取得不动产5年以内出售(短期转让税):


所得税:转让所得金额x30%

住民税:转让所得金额x9%

(非居住者免税)


取得不动产5年以上出售时(长期转让税):

取得税:转让所得金额x15%

住民税:转让所得金额x5%

(非居住者免税)


3.产权转移登记律师费:同买房相同。


如何减免税费?


在日本买房,土地所有权归自己,每年的固定资产税约为总房价的千分之三。那么,如何才能不违法,又少交固定资产税呢?在以下几种情况,固定资产税会被打折哟~


1.如果买新公寓,买一楼


如果在2018年后,买入新楼房,那么一楼的固定资产税,要比二楼便宜,顶层要比一楼多交10%的固定资产税。


2.买二手房,房龄越老固定资产税越少


3.买入新房后,6年以内卖掉


新房购买6年以内,建筑部分的固定资产税是半额。


4.向固定资产税减免制度靠拢


牵涉到房子的用途。在东京,如果购入的房子用来做保育园,那么固定资产税是0日元;在冲绳,如果购入的房子用来做工厂,那么固定资产税是0日元。


5.如果重建,在12月31号前拆除旧房


固定资产税征收的对象标准是:每年1月1号那天持有固定资产。


6.用信用卡支付(有积分制度的卡)


有的信用卡,可以用来支付固定资产税,且获得积分,大致在0.5-1.2%之间。


小编总结:


日本税费固然复杂,但是综合起来看税费比例并没有特别高,日本房产投资更注重的是租售比。因为日本是旅游大国,民宿、酒店等住房的需求非常大,一般的房产扣掉各种费用后租售比能达到6%左右甚至更高,将房子出租出去可以快速回本。


大阪接近900万人口,但每年吸引到大阪的游客,数以千万计算, 2018年大阪旅游人数突破了1400万,而赴日旅游总人数超3000万,也就是说,三分之一的游客会选择去大阪,连续3年成为世界游客人数第一位,增长率达到24%,同时连续三年日本酒店入住率第一位,酒店全年可以达到90%以上的住宿率。


火爆的旅游业发展成为大阪房价稳定增长的根基,导致大阪地价涨幅跃居日本第一位。2018年,大阪房产每平方米均在4万人民币左右,仅仅是东京的60%。但租金回报率却是高于东京的。


“日本投资经营签证”申请条件


1、无年龄、无语言、经商背景、资产来源等要求;

2、无犯罪记录;

3、在日本成立公司,注册资本金500万日元以上(约合人民币30万元);

4、在日本有固定的办公场所设立的在日企业每年营业额至少为300万日币。

注:配偶和未成年子女可以随行。


项目优势:


1、快审批:办理快速,要求低,申请周期约6个月;

2、易申请:项目政策稳定,历史悠久,成功率高;

3、低风险:投资金额合理、经营形式丰富,投资不动产回报高;续签要求低,保持每年公司营业额达到300万日元;

4、高福利:医疗、教育福利好,离中国近,往返便利;入籍要求低,无明确居住要求。

5、护照高性价比:投资满五年之后申请入籍获得日本护照。而日本护照是全球最好用的护照之一,在2019年亨利护照指数排名中,日本免签/落地签189个地区排名全球第一。


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