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迪拜房产投资有哪些注意点?外国人可以在迪拜买房吗?


     迪拜是中东战略要道,也是“一带一路”上重要节点。优越的地理位置和良好的营商环境让迪拜成为众多中国企业进入中东地区的门户。中国投资现已成为迪拜房地产发展中不可或缺的因素,截至去年,他们在阿联酋房产上的投资总额达到198亿人民币之巨。


     迪拜是中东最繁荣的城市,同时也是中东地区最大的经济纽带,不仅有着中东最重要的港口和转运中心,也是中东世界的金融中心。


     旅游业是迪拜重要的经济支柱,为了推动迪拜旅游业的发展,迪拜希望2020年的外国旅游人数达到2000万,目前国人到迪拜来往便利,迪拜对中国游客采取免签政策;加之迪拜作为2020年世博会的主办国,届时更多的人口涌入迪拜,带动一系列的行业发展,比如房地产行业。


      迪拜的面积仅占整个国家国土面积的5%,但是人口却占据整个国家50%,目前迪拜房产市场已经供不应求,加上政策环境的影响,结合内外原因,迪拜房产的投资前景还是非常广阔。其实房产投资也是在投资房子未来的升值潜力。


 投资迪拜房产的12个理由


1、平均租金回报率可达10%以上


2、最高可贷款50%,提供灵活的付款计划

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3、全球最佳商业国家排名阿联酋排名第26


4、无限制购买政策,资金流动无限制


5、政治稳定和安全;全球最安全国家排名阿联酋第2,犯罪率几乎为0


6、迪拉姆与美元直接挂钩,汇率稳定,是世界上汇率水平最高的货币之一


7、无房产税,仅收一次性房产注册费用4%,低于全球110个房地产市场


8、投资100万迪拉姆以上自由持有房产,即可申请永久居留签证(绿卡)


9、中国投资者跃居迪拜房产投资者排行第7位


10、迪拜的RERA部门是世界上最佳房地产业务部门保护投资者利益


11、迪拜拥有国际化教育环境80.6%为国际学生


12、中国游客免费落地签,出行简单方便。


     对中国买家来说,迪拜是一个最佳的投资目的地。在这里,不仅拥有价格实惠的豪华物业、世界一流的基础设施与建筑品质、利润丰厚的投资收益,投资环境也一流:无租金所得税、无资本增值税、极力保证投资者利益。此外,投资迪拜房产,还能获得居住签证,可长久在此体验高质量的生活体验。


      言归正传,很多人都在问,我在国内(或海外),我也能在迪拜买房贷款吗?利息会不会很高,本文将给你一个全方位的解析,帮助需要运用金融杠杆的投资者如何撬动一套优质的迪拜房产。


贷款前须知


贷款申请人的最小年龄是21周岁


购房贷款一般适用于现房(即是有房产证的房子),部分项目在期房时也可申请贷款(如Emaar,DP,Meraas等),但期房贷款额度最多不超过50%


最大贷款额度:50%(海外居民);


最长贷款年限:25年(贷款终止年龄不超过65岁)


贷款需要资料


护照(有效日期大于6个月),且需要护照从第一页至最后一页的扫描件,之所以这么做是银行为确保申请贷款者没有在阿联酋居住过且没有任何拖欠的贷款。


国内(或海外)银行流水原件(满3个月,有效期45天)/(满6个月,有效期30天)


金额:平均每月的余额大于25,000迪拉姆


工资: 每月有工资入帐,至少15,000迪拉姆(部分银行1万起)(特殊情况下可以自己连续3个月网上转账至该账户)


注:如未在迪拜工作和生活想购置房产,以上文件均需要英文翻译件。(部分贷款机构可以直接提供中文,特别情况下可以付费翻译)


外籍人士办理贷款的常见信息


贷款金额:银行愿意提供的具体金额取决于您所联系的银行;某些银行会提供高达2,000万迪拉姆的金额,用于购买住宅型房产。


利率:不同的银行将提供不同的贷款利率,每年利率处于4%至5%之间,且根据阿联酋央行关于贷款利率EIBOR浮动变化。


期限:此类贷款的期限可长达25年。


贷款与房价比率:大多数银行将为非阿联酋籍居民提供房产价值50%的资金。


有些银行根据伊斯兰教法提供贷款。


贷款流程


一、购房者提交资料,申请预审批: pre-approve;


购房者资料根据迪拜长签个人、迪拜公司、非迪拜长签人士而略有不同。


二、拿到pre-approve后确定房子,签订MOU;(如果是期房,则是出示SPA购房合同)


pre-approve一般是资料提交完之后4- 5个工作日可以做好,但实际情况是可能中间需要提供补充资料,一般是需要15个工作日左右才可以拿到预审批。予审批后,可放心购房房产。


三、银行评估房产价值后会issue final offer letter;


关于房产评估所需要的资料:


签字的MOU/ SPA (复印件即可)


房东的护照首页复印件,护照复印件


房产证复印件和房子的floorplan复印件


支付银行的房产评估费;一般是2500 –3000迪拉姆(现金支票即可)


备注:评估价值可能与购买价格不同;Final offer letter在银行评估房产后的5-7个工作日可以拿到。


四、贷款发放(manager cheque/经理支票)


经理支票有效期一般是6个月,如果银行的最终审批通过了之后最好是提前申请,一般当天可以直接拿到的。


银行贷款发放的经理支票金额只是银行贷款最终批准的金额。


迪拜土地局过户费4% + 580迪拉姆的房产证工本费需要申请一张经理支票;另外的房子的剩余的尾款也是要申请一张经理支票的


关于买房时需要买方支付的费用:


4%的过户费和580迪拉姆的房产证工本费,付给迪拜土地局。(经理支票)


4000迪拉姆的手续费(如果房子价值低于50万迪拉姆,则是需要付2000迪拉姆的手续费),付给房产证注册的trustee branch。(现金)


开发商的不反对函:500– 5000 迪拉姆不等。


如果是贷款买房,则还需要支付迪拜土地局0.25% 的贷款金额(例:贷款100万,需支付2500)。(现金)


备注:关于开发商不反对函NOC,是由房东申请, 但是需要买方和房东当场一起签字的,由买方当场付费的;一般签完字1- 5个工作日可以拿到。


关于过户:(二手房)


过户是由贷款的银行来安排的,银行先准备好贷款经理支票;然后过户当天需要:中介,银行,房东和买家都要准时到。


买方要带齐自己的证件复印件和MOU原件,以及finaloffer letter 复印件。


买方还需要带自己Emirates ID 原件,支票本,现金以及所需要的经理支票


卖方需要带齐房东的证件复印件和Emirates ID 原件,以及NOC原件。


备注:如果是当天12点之前提交了所有以上资料并签字的话,当天是可以拿到房产证的(只能是房产证复印件,原件是由银行保管)。


关于开立迪拜账户的相关事宜


     为了在阿联酋的任何地方开立银行账户,您需要在银行工作人员面前签署申请表和其它文件。通常,您在开立账户时需要亲自在场。尽管如此,如果您决定把钱存入汇丰或花旗等大型国际银行机构,您应该可以在您所在的当地分行开立账户。


非阿联酋居民如何开立银行账户? 


      如果您为非阿联酋居民,您可以开立储蓄账户。您可以获得借记卡。需要注意的是,按照银行的政策,您必须按规定在此类账户中存入最低限额。您在开户时,需要提供的文件:


护照复印件和阿联酋入境章


非阿联酋居民根据其现有的国内(或海外)账户,提供最近3个月的银行对账单。


地址证明: 公司开立的住房证明或住房租赁合同、水电账单,信用卡账单,电话单等


收入来源证明 (工资客户)/营业执照(个体工商户)


地址证明: 公司开立的住房证明或住房租赁合同、水电账单,信用卡账单,电话单等


   另外一个途径是,如果银行允许的话,您可以雇佣一位财务顾问,作为您的代表。这样,也许您可以远程开立账户。


    我们拿ENBD国民银行举例,开设Priority account优先账户,可享受每日30万迪拉姆(约合82000美金)通过网上银行转账自由进出,开设个人VIP账户:


     不收取本地及国际汇款手续费,每日5万迪拉姆取现额度,7万迪拉姆消费额度,银行借记卡即可免费享受全球500多个机场VIP休息室福利等。


     如若考虑长期在迪拜发展,为自己设立一个退休基金;考虑在迪拜的子女上学,提前为子女设立教育基金;考虑在迪拜没有保障,为自己或家人购买一份商业性人寿保险;全球生效的保障,含生命保障险,重大疾病险,家庭保收险种,意外身故险,终身残疾险,空难险等,成熟期后可转领退休金等。


更多问题?

Q:迪拜安全吗?它也是中东的一部分。它的主要经济支柱是石油产业吗?

迪拜是世界上除芬兰之外第二安全的国家,几乎0犯罪率,虽然所处中东,政治却是最稳定的,以阿联酋航空为代表的航空公司是世界上前五大航空企业。年GDP4%左右增长率,虽然为穆斯林国家,但是政府采取开放包容的政策,所以全世界有超过200个国家的人口和谐共处这片沙漠与海交融的国度!目前迪拜已经完全摆脱了石油发展的单一经济体系的束缚,石油所占的比例不足5%。航空,物流,贸易,制造业,互联网,企业孵化以及旅游业等为代表的产业正在成为新的支柱产业。


Q:请简要描述迪拜房产和国内房产的区别以及优势?


迪拜房产均为永久产权,外国人可购买别墅,公寓,办公室,酒店及酒店公寓等,单价每平米在1.5万-4万人民币。公寓少数为99年租赁产权,每购买一套房子送停车位,无公摊,房子均为成品房,精装,有些带家具,厨房电器等,仅需4%政府注册费,租金回报率高,平均达6%-10%。且免税,没有增值税和个人所得税,遗产税等。迪拉姆与美金挂钩,不受汇率波动影响。


Q:迪拜买房可以移民吗?或者有其他什么优惠政策?


迪拜暂时没有移民政策,不过持私护照入境可免签一个月,也可一次性办理3个月签证。关于新的投资政策,内阁已达成协议,今年底前有望对包括房地产投资者,医生,科学家以及A等学生在内开通十年一签签证。 


目前的政策是购买100万迪拉姆(约合180万人民币)以上的房子可以申请永久居住绿卡,只要房子不卖签证永久有效!可以夫妻联名购买,同时也可以给直系亲属以及未满18岁的子女申请担保签证,和业主签证绑定!孩子在迪拜可就读国际学校,全家人购买医疗保险,享受国际都市新生活!


Q:我在国内,可以在迪拜贷款买房吗,最多可以贷多少?如果国内已经有房贷呢?会不会查征信?如果可以,需要准备什么材料,银行利率多少?


迪拜银行根据客户资料决定是否给予贷款,中国籍客户可轻松申请贷款,高达50%房贷,最长25年。国际客户利率一般在4.5%左右,各银行的利率会有所不同,每年根据央行利率调整浮动,目前迪拜对国内客户是否有房贷没有要求,也不会检查国内征信记录。


贷款要求如下:


    1,客户护照


    2,最近3个月银行流水单


    3,公司工资证明(要用公司的抬头纸书写,上面有公司的电话,网站,邮编,公司盖章,然后做翻译公正认证)-非必需项


第二项银行流水账单是要求最严的,银行流水账单上必须要带客户名字,账号,明确存入,支出,余额,随时保持银行账户里面有50000人名币,然后正常的存钱取钱即可,其次流水单上要有银行的地址,电话,网站,邮编,加盖银行公章就可以了。


准备好以上材料后,就需要提交到迪拜本地银行,等银行的预审批,耗时1-2周左右,银行会对房子进行估值,预审批下来以后,就需要客户到迪拜,我们协助客户开银行账户,然后就等银行放款了。


Q:如果我买期房,我的每一笔投资款项能确保安全吗?


迪拜针对期房,政府专门成立了RERA房管局,针对所有开发商的项目实施一对一监管,开发商拿地必需100%支付土地出让金,将50%的建造费用作为银行担保,且开发商向承建商提前支付10%前期费用,以项目为名在银行设立第三方托管账户,在相关程序完成后,开发商在项目完成20%后或把工程款的20%交由RERA担保才能允许对外销售。投资者的每一笔钱都进入该托管账户,保证投资者资金安全,保护投资者利益。


Q:我人在中国,买房后如何进行后期打理,你们包租吗?


对于国际客户,这是一个必问的问题,开发商交房后,客户需要来到迪拜开银行账户,与此同时,我们可以免费协助客户到迪拜法院办理POA-第三方代理人,后期可以全面负责打理客户的房产,帮助客户去水电局开通水电,负责帮助客户租赁房产,转卖以及后期一条龙管家服务,让国际客户投资无忧。


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