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自然/人文环境


加拿大西抵太平洋,东迄大西洋,北至北冰洋,东北部和丹麦领地格陵兰岛相望,东部和法属圣皮埃尔和密克隆群岛相望,南方与美国本土接壤,西北方与美国阿拉斯加州为邻。领土面积为998.467万平方公里,位居世界第二,人口主要集中在南部五大湖沿岸。著名城市有多伦多、温哥华等。官方语言有英语和法语两种,是典型的双语国家。


加拿大是一个高度发达的资本主义国家,得益于丰富的自然资源和高度发达的科技,使其成为世界上拥有最高生活水准、社会最富裕、经济最发达的国家之一。加拿大也是世界上最大最重要的钻石生产国之一。加拿大在教育、政府的透明度、社会自由度、生活品质及经济自由的国际排名都名列前茅。同时,加拿大也是八国集团、20国集团、北约、联合国、法语国家组织、世界贸易组织等国际组织的成员国。

加拿大是一个多民族国家,但民族之间从来没有爆发过大矛盾,没有过暴力革命,极少有流血冲突,即使是当年魁北克闹独立,也是和平解决,这里充分尊重每种宗教信仰,基督教是这里最重要的信仰,占到67.3%,除去23.9%没有信仰的居民,其他的佛教、伊斯兰教、犹太教、印度教、锡克教的信仰人数就很少了。


加拿大允许人民持枪,但与美国相比管控相当严格,所以极少有恐怖袭击事件。最严重的一次还是在1970年的“十月危机”,那是一个由“信仰马克思主义”的极左组织发动的,叫做魁北克解放阵线,在那段时间策划了一系列恐怖袭击,但这种暴力行为受到了加拿大人的唾弃,最终解放阵线解散。

 

加拿大就是这样一个富饶温和的国家,他的人均GDP比美国还要高,却比美国人低调内敛得多,他静静地在北美大陆,过着自己“小确幸”的生活。


经济发展


加拿大是西方七大工业化国家之一,制造业、高科技产业、服务业发达,资源工业、初级制造业和农业是国民经济的主要支柱。加拿大以贸易立国,对外贸依赖较大,经济上受美国影响较深。


加拿大的石油行业一直是经济增长的主要动力,推动加国贸易转亏为盈,并有很大量的投资;联邦和各省政府经营多种国际保险业务成为经济一大亮点,包括出口信用保险和投资保险;农业食品业是加拿大经济重要的组成部分,占其国内生产总值的8%。

社会福利


加拿大是众所周知的高福利国家,从出生到坟墓的公民福利,绝对能让你生活无忧。

 

1、牛奶金:儿童津贴,孩子18岁之前都有,中国人觉得这笔钱够孩子喝牛奶了,就叫它牛奶金。2016年又提高了标准,6岁以下儿童每人每年可领牛奶金最高额为6400加币,6-17岁每人每年最高额5400加币。

 

2、失业金:失业了,可以去领之前薪水的55%,按情况最少能领14周,最多45周。

 

3、退休金:工作时交够了社保就能领,全国的平均水平,每月有643.92加币。

 

4、养老金:上面那个是交了社保领的,这个是只要符合年龄就能领的,要65岁以上,18岁后在加拿大居住超过10年,那么你每月最高可以领到583.74加币。

 

5、老年人低保:关于老年人的福利真多,加拿大对老人真得不错。这个是只要年收入低于17688加币(2017的标准),就可以领到最高每月871.86加币的低保。


6、义务教育:从小学到高中12年全部免费。

 

7、全民医保:除牙科和眼科外,病人看医生,不须支付诊金、化验费、住院和手术等费用,只须支付处方类药费。生孩子也是免费的,政府巴不得大家都多生。


在加拿大的华人圈里,常常把加拿大叫做“大家拿”,意思就是福利太多,大家各取所取。


教育水平


整体来说,加拿大的教育体系分为三个阶段:

 

学前教育

3-6岁,主要由政府资助的托儿所和幼儿园组成。老师都是由经过严格训练持有大学文凭并有职业执照的高素质老师担任,此外还有私人开办的收费托儿所和幼儿园(每月约600-800加元),但也必须由具有政府执照资格的人当老师。这样就保证了孩子所受教育的专业性和科学性。


中小学

加拿大实行中小学义务教育,孩子从学前班开始直到高中毕业全部免费。中小学校并没有 “重点”和“非重点”学校之分,而是按照学生所住的区域就近上学。学生要想选择进入到一所好的学校,只需搬入到该学校所属的区域居住即可,而不需要用较高的学习成绩作为敲门砖。

 

由于加拿大没有 “一锤订终身”的全国统一高考制度,上大学完全靠平时的学习成绩和个人能力所决定,所以学生们没有很大的学习压力,完全是在一个轻松自愿的学习环境中学习,学生的个性可以得到一个充分的施展。

大学

加拿大有许多世界著名的大学,如:麦吉尔大学、多伦多大学、UBC大学、皇后大学及滑铁卢大学等均进入北美排名前30名之列。大学的教育采取的是宽进严出的政策,如果一个学期里有两门不及格就会被淘汰,被淘汰的学生可以转专业、转学或到社区学院上大专或接受某种技能培训而早曰就业。在加拿大上大学,所学的理论知识只是为就业做基础,从实际工作中获得工作经验更为重要。

 

想要到加拿大读大学或研究生的中国学生在国内所学的课程是能够被认可的,一般只需要通过英语考试 (雅思6分以上)即可申请入读加拿大的大学或研究生。


国家介绍

加拿大(英语/法语:Canada),位于北美洲最北端,英联邦国家之一,素有“枫叶之国”的美誉,首都是渥太华。加拿大是一个高度发达的资本主义国家,得益于丰富的自然资源和高度发达的科技,使其成为世界上拥有最高生活水准、社会最富裕、经济最发达的国家之一。国土面积有998.467万平方公里,位居世界第二,人口主要集中在南部五大湖沿岸。著名城市有多伦多、温哥华等。官方语言有英语和法语两种,是典型的双语国家。

国家概述

国名       加拿大(Canada)

面积       面积:998万平方公里

人口       3467万人。城市人口占总人口的69.1%。而在多伦多、蒙特利尔和温哥华这三个加拿大最大的城市居住的人口占总人口的35%。加拿大人口主要为英、法和其他欧洲国家后裔,土著居民(印第安人、米提人和因纽特人)约占3%,其余为亚洲、拉美、非洲裔等。来自印度、巴基斯坦和斯里兰卡的南亚移民人口达到130万,超过华裔成为加拿大最大的少数族裔。华裔人口中25%的人是在加拿大本土出生的,其余大部分来自中国大陆、香港和台湾,2011年有华人约145万人。

首都       渥太华(Ottawa),人口132万。

国家元首 加拿大国家元首为英国女王伊丽莎白二世,女王委派总督代行国家元首职责。2017年7月,英国女王伊丽莎白已批准加拿大总理特鲁多的提名,任命朱莉·帕耶特为下一任加拿大总督。

重要节日 重要节日 加拿大日—国庆日(公历七月一日);圣帕特里克节(公历三月十三日);郁金香节(公历五月九日);维多利亚女王节—女王诞辰(公历五月二十五日前的星期一);魁北克节(公历六月二十四日);感恩节(公历十月的第二个周一);加拿大阵亡将士纪念日(公历十一月十一日);圣诞节(公历十二月二十五日)。

简况      加拿大因受西风影响,加大部分地区属大陆性温带针叶林气候。东部气温稍低,南部气候适中,西部气候温和湿润,北部为寒带苔原气候。北极群岛终年严寒。中西部最高气温达40℃以上,北部最低气温低至-60℃。

            加拿大原来是印第安人与因纽特人的居住地。从16世纪起,加拿大沦为法、英殖民地。1763年巴黎和约使加拿大正式成为英属殖民地。1926年,英国承认加拿大的“平等地位”,加拿大始获外交独立权。1931年,加拿大成为英联邦成员国。1982年3月英国上院和下院通过《加拿大宪法法案》,4月法案经女王批准生效,加拿大从此获得了立法和修宪的全部权力。1982年4月17日,加拿大国会通过新宪法,并得到英国国会通过废止旧宪,加拿大把7月1日的自治领日改名为加拿大日,加拿大事实上从英国独立。联邦成立时,将新国家定名为加拿大。

 

 

 

热门城市


加拿大的温哥华、多伦多、蒙特利尔是近些年来中国人海外置业的热门城市。

 

1、温哥华:温哥华房价目前在北美20个大城市中名列第一。作为北美最受欢迎的移民城市之一,温哥华每年新增移民人数约为3万。温哥华有着十分舒适的气候环境,适合海外投资者长期在温哥华居住生活,温哥华作为金融都市,拥有较广泛工作机会,能够有更高的发展空间。温哥华的优质福利待遇一直作为海外投资移民者的重要向往城市,对于投资者的老人与小孩在温哥华生活是最好的选择众多的社会福利制度,养老制度以及教育福利,都能够在温哥华享受生活。 

2、多伦多:多伦多是一个经济金融发达,多元文化的北美大都市。同时,多伦多是各国大部分移民到加拿大的定居之地,快速持续的人口增长,为各行各业提供了很多机会,特别是旧城改造、湖滨开发、新的市发展规划,无不为您展示着一个个的发展机会。作为世界级的国际性大都市,房价在全世界的国际大都市中最低,比纽约、伦敦、巴黎、洛杉矶、东京、香港、新加坡、悉尼等都低。多伦多每年10多万移民及几万国际留学生和持工签者涌入多伦多,令多伦多房屋供不应求,刚需长期存在。多伦多人口持续增长,住房紧张,房租每年都上涨,房价与租金比偏低。加拿大稳健保守的银行体系避免了美国及欧洲的经济危机,保证了多伦多房地产市场的稳健长久发展。

 

3、蒙特利尔:蒙特利尔是加拿大的第二大城市,也是移民人数较多的城市。尤其是最近几年,经济的复苏带动了其房地产市场的复兴:销售速度加快,库存减少,国外买家蜂拥而入。成为了海外房产投资的一匹黑马。


挑选房源


在加拿大,主要有4种房屋类型:独立屋、公寓、联排房、多单元房。


独立屋(House)

独立屋的魅力在于不用缴纳物业管理费的低成本优势和升值潜力。独立屋的土地通常为私人所有,可以永久传承。除了房屋所占的土地外,独立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。

公寓(Apartment)

在加拿大,只有像温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的大城市才会比较常见。从投资的角度来说,公寓是所有房屋类型中升值潜力最低的,当然它的价格一般也最便宜。


联排房(Townhouse)

联排房有独立的前后院,因此享有比公寓更多的空间,但又因为要与邻居共用一些设施,所以在空间的享有上不如独立屋。而从投资价值和房屋价格来说,联排房也刚好介于独立屋和公寓之间。


多单元房(Multifamily)

多单元房通常位于较低收入人群所在的区域,而且居住者以租客为主。因此,多单元房的拥有者往往出于投资的目的购买该房屋,而自己则住在其他地方甚至其他的城市。


避免踩坑


1、地段

像李嘉诚说的一样,决定房地产价值的因素第一是地段,第二是地段,第三还是地段。但在温哥华,街边的房子噪音大,往往不如内街的房子价格高。人们对好区的要求是安静、私密性好、绿化好。如果买公寓,朝东的房子比朝西的好,因为温哥华的家居一般不装空调,朝西的房子会有“西晒”。


2、建筑质量

买了质量有问题的房子后,经常需要花钱维护。加拿大的人工贵,与材料的价格比经常是一半一半,有时人工比材料还贵。这跟中国的找民工帮忙很便宜的情况很不一样。


3、户型结构

在中国改户型是家常便饭,但在温哥华的公寓房,户型往往不可随便动。要按“By Law”行事,不符合规定的改造会受到罚款。

 

4、内部结构

表面装饰是次重要的东西,更该留意的是房子里不可改变的东西,如结构。他认为:“在看房子时,要把装饰、摆设屏蔽掉,着重看不可改变的东西。


5、电器配置要周详

这会影响到生活质量的好坏。留意一下厨房、洗手间的电器配置是否合理。洋人有些房子,炒菜的炉子放在中间,油烟难排出去,会造成不方便。


6、买房时,要将成本算清楚

买房子要考虑到地税、煤气、电费等;公寓、城市屋要考虑管理费。要将所有的费用作为房价的一部分来考虑。


7、对房子人文环境多考虑

如果与吸毒、种大麻的为邻就麻烦了。还有些邻居对安静要求高,经常投诉别人,也会造成生活上的不便。所以,对邻居、小区人文环境的了解也是必要的。


买房常识

一、国人在国内的投资热情下降,而海外投资正在兴起

房产投资向来是投资者们资产配置中不可或缺的一项。由于国内环境、房地产调控等因素,很多中国投资者把目光投向海外。据国外媒体报道,近段时间,中国投资者纷纷抢购加拿大豪宅,已经由温哥华延伸至其他城市。从房地产投资者的角度来讲,加拿大房产行业是依赖于全国各区域的人口发展的,在某些区域,房产投资者能获得很大的收益,每年的年收益都在20%以上。

二、加拿大富裕的外国移民,他们在这里寻求安逸舒适的退休生活

加拿大新移民购买房产和租赁房屋的行为,都为房产市场注入了大量流动资金,助力房产市场保持活力。这对于房产市场的持续发展非常重要。

三、加拿大国家政治稳定,房产市场稳健

加拿大总理斯蒂芬.哈珀领导的亲商政府欢迎外国直接投资房地产,对外国投资者几乎没设置任何监管障碍。加拿大被公认为拥有强健的私有财产权利和拥护法治的良好传统。这些特点在增强加拿大商业气候的吸引力方面发挥了重要的作用。加拿大经济和加拿大商业房地产市场因其开放性和透明度受到国际投资者的追捧。外国投资者瞩目加拿大稳健的银行系统,该国的银行体系被全球公认为最健全的体系之一。

四、加拿大买房能享受非常优惠宽松的贷款政策

非加国居民在加拿大买房,可以申请银行的按揭贷款,而且利率与本地居民一样。

五、加拿大央行解释:房价为什么不允许暴跌的5个原因。

1、加拿大央行已经指出,家庭过高的负债和房地产价格上涨,处于一种不可持续的水平。尽管就像约书亚·斯莱夫所观察到的,人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。

2、也就是说,这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前。例如,严重的经济衰退将会导致失业率“急剧上升。

3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭,将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果,部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来,银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权,并尝试出售这些房屋。

4、与此同时,随着经济增长放缓,新买家将会推迟自己的购房计划,直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战,这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。

5、如果房价下跌,将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中,家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振,而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下,家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。

买房流程

一、主要流程、费用、及所需材料

加拿大房产购买流程

1、确定买房的目的和预算:

2、房产经纪根据你的要求找房源;

3、带你实地看房;

4、下OFFER,签合约,交订金;

5A、验房,如有问题,可能会涉及与卖主交涉或取消合约;

5B、确定贷款金额,利率产品和支付方式,银行批复;

6A、在5个工作日内,给卖方签出WAIVER(免除条件通知),如果有验房条款,要买主给卖主签出验房的WAIVER;

6B、在5个工作日内,买方给卖方签出银行贷款的WAIVER;

7、购买房屋保险,将保险号码告知银行和律师;

8、在合同的查契期限内,请律师做房契检查;

9、交屋前对房屋做最后检查;

10、把律师的电话告诉银行,由银行把你的贷款交给律师;

11、律师通知你去签署所有文件,通知收钱;

12、律师或者协助你本人打电话给水电天然气和CABLE公司,通知他们在交屋后给你开新户口;

13、交屋日,买方律师把余款划到卖方律师的帐户里,卖方律师把钥匙交给买方律师,双方办理产权交割手续,然后拿钥匙。

14、注释:如果是买FREE HOLD,程序如上,并列的号码表示动作同时发生。如果是买CONDO,还要加上5C、买方或者买卖方向管理公司公司申请管理报告;6C、在10个工作日内,拿出管理公司的管理报道,由律师检查并向买方解释,并在3个工作日内,买方签出管理报告的WAIVER。

加拿大购房主要支出费用

1.抵押贷款保险费。如果你的抵押贷款是首付低于20%的高比率抵押,你就需要抵押贷款保险,从而支付一定的保险费。你的借贷方可能会把保险费加到你的抵押贷款里或者要求你在交易完毕以前付清。

2.评估费。所谓评估就是对你所买房子的价值进行估计,你的抵押借贷方可能会要求你来支付评估费用。这项费用大约在250-350加元。

3.保证金。保证金将作为你首付的一部分,在你提供购买意向以前支付。这部分费用随地区的不同而有所差异,一般在在房价的5%左右。

4.预付定金。一般高比率抵押贷款的预付定金至少为房价的5%,常规抵押贷款预付定金最低限额为20%。

5.禁止反悔费(魁北克省除外)。如果你购买有独立产权的公寓(condominium)或者分契公寓(strata unit),那么你就需要支付这部分费用。一般为100加元。

6.住宅检查费。请你谨记,住宅检查费可能是你提供购买意向的一个条件。住宅检查就是对所买住宅的各种条件的一份报告。如果买家购买的是二手房,应该找验房师验收房子,费用为150~350加元不等,房子越大费用越高。

7.土地转让费(又称土地交易税,契约更名费或财产购置税)。在交易完成前,你需要向省府或市政交纳这部分费用。这部分费用是按照你所购买住宅的价格的一定比率来收取的,大致约为成交价的1%~3.5%。

8.物业保险费。如果以贷款形式购买房产,必须购买物业保险,否则不能得到银行贷款。保险分为普通保障及全面保障两种,前者列明受保障的灾害,后者列明不受保障的灾害,费用较前者高。

9.产权证书费。如果售房者不支付这部分费用的话,那么你就不得不自己支付了。这部分费用大约在1,000-2,000加元之间。

10.水质检测费。如果住宅有井,那么你就需要检测一下它的供水是否充足以及是否适合饮用。这部分费用可以与卖主协商。

11.律师费。加拿大购房的手续由律师全程负责,包括审查业主的业权、物业的抵押权、买卖协议及产权过户等一系列工作,收费约1000~1500加元。

12.销售税。合并销售税(HST)是联邦销售税及省销售税的总和,現應用於安大略省以及新伯倫瑞克省、新斯科細亞省和紐芬蘭-拉布拉多省三個大西洋省份。房屋买卖方面所产生的一些其他费用亦需加上合并销售税,如:公证费,经纪人佣金,物业费,住宅供热燃料,商业租金,烟雾报警器,灭火器,修理,有线电视,因特网,电器,煤气,翻新,粉刷和其他专业的服务等。

13.物业税。当地政府每年会对物业进行估价,并按估价的金额收取物业税,税金视乎地点及物业而定,如多伦多地区约为房产估值的1%;而温哥华地区则是政府每三年评估一次,约为物业估值的0.5%~0.6%。

加拿大银行贷款所需主要材料

1.房屋材料:一般值房屋MLS listing&购买合同。如果是买新房,需要和builder签的厚厚的合同。

2.工作等个人材料:

(1)工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否full time,在本公司开始工作的时间,职务,工资。

(2) Pay stub,公司给的工资单。有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单NOA。

(3)个人材料例如PHOTO ID,VOID CHEQUE等等以及一些个人信息。

3.首付材料:银行在放款之前要求看到你的首付+房款1.5%的closing的费用已经在银行有了一定时间。

注意事项

下面列出了投资加拿大房产的各个阶段所需要的税费,试着算一下买个房子究竟要花多少钱吧。

一、交易阶段费用

1、律师费:加拿大购房的手续由律师全程负责,包括审查业主的业权、物业的抵押权、买卖协议及产权过户等一系列工作,收费约$800~$1500。

2、物业转让税:又称土地转让税,每次新业主向地产局申请变更屋主时产生的税收。他是按照物业的“公平市场价值”进行收费,不一定是实际的成交价。具体计算公式是前20万缴纳1%的PTT;20万以上的部分缴纳2%的PTT。例如,价值15万的房子缴纳$1500的PTT($150,000×1%);25万的房子缴纳$3000元的PTT($200,000×1%+$50,000×2%)。

3、商品购置消费税:如果购房者买的是全新的房子,须缴纳约为7%的商品购置消费税,如房价在35万加元以下,大约可享受36%的免税。

4、产权证书费用:如果售房者不支付产权证书费用的话,那么你就不得不自己支付了,这部分费用大约在$1000-2000之间。5、房屋检查费:由买主付,价钱根据房价而定,从$300-$500甚至更高,房价越高检查费越贵。



二、持有阶段费用

1、物业税/土地税:当地政府每年会对物业进行估价,并按估价的金额收取物业税,税金视乎地点及物业而定,如多伦多地区约为房产估值的1%;而温哥华地区则是政府每三年评估一次,约为物业估值的0.5%-0.6%。

2、物业管理费:物业管理费为$0.42-$0.6/平方尺,新房较低,旧房较贵,一般共管公寓需支付,独立屋一般无此项费用。

三、贷款买房还需要缴纳以下费用:

1、房屋保险及家庭财产保险:每年的房屋保险费约为房价的0.1%-0.2%,保费的计算取决于房龄,房子的状况、所处的区域、自住还是出租、保单覆盖的范围以及房主过去是否索赔等因素。如果你需要贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则你拿不到贷款的款项。

2、房屋评估费:所谓房屋评估费就是对你所买房子的价值进行估计,你的抵押借贷方可能会要求你来支付评估费用。这项费用大约在$150-$350。

3、抵押贷款保险费:如果你的抵押贷款是首付低于20%的高比率抵押,约为0.75%-3.75%,你就需要抵押贷款保险,从而支付一定的保险费。你的借贷方可能会把保险费加到你的抵押贷款里或者要求你在交易完毕以前付清。

贷款办理


目前加拿大的房贷政策较为开放,除了我们熟悉的新移民、非居民等贷款项目之外,也有一些银行和金融机构向境外人士(无加国身份)投资购买加国本地房产提供特别贷款项目,以迎合越来越多海外投资者;与国内相比,加拿大的房贷制度更完善、产品更丰富,而且,对于海外买家来说,只要满足一定要求,也是可以办理房贷的。

 

海外买家可以在加拿大买房贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。

 

外国人和本地人贷款买房没有什么实质的区别,程序也差不多。要说区别,那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时,银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。


税款缴纳


买房前需要预支的费用如下:


1. 抵押贷款保险费。如果你的抵押贷款是首付低于20%的高比率抵押,你就需要抵押贷款保险,从而支付一定的保险费。你的借贷方可能会把保险费加到你的抵押贷款里或者要求你在交易完毕以前付清。

2. 评估费。所谓评估就是对你所买房子的价值进行估计,你的抵押借贷方可能会要求你来支付评估费用。这项费用大约在250-350加元。

3. 保证金。保证金将作为你首付的一部分,在你提供购买意向以前支付。这部分费用随地区的不同而有所差异,一般在在房价的5%左右。

4. 预付定金。一般高比率抵押贷款的预付定金至少为房价的5%,常规抵押贷款预付定金最低限额为20%。

5. 禁止反悔费(魁北克省除外)。如果你购买有独立产权的公寓(condominium)或者分契公寓(strata unit),那么你就需要支付这部分费用。一般为100加元。

6. 住宅检查费。请你谨记,住宅检查费可能是你提供购买意向的一个条件。住宅检查就是对所买住宅的各种条件的一份报告。如果买家购买的是二手房,应该找验房师验收房子,费用为150~350加元不等,房子越大费用越高。

7. 土地更名费(又称土地交易税,契约更名费或财产购置税)。在交易完成前,你需要向省府或市政交纳这部分费用。这部分费用是按照你所购买住宅的价格的一定比率来收取的,大致约为成交价的1%~3.5%。

8. 物业保险费。如果以贷款形式购买房产,必须购买物业保险,否则不能得到银行贷款。保险分为普通保障及全面保障两种,前者列明受保障的灾害,后者列明不受保障的灾害,费用较前者高。

9. 产权证书费。如果售房者不支付这部分费用的话,那么你就不得不自己支付了。这部分费用大约在1,000-2,000加元之间。

10. 水质检测费。如果住宅有井,那么你就需要检测一下它的供水是否充足以及是否适合饮用。这部分费用可以与卖主协商。

11. 律师费。加拿大购房的手续由律师全程负责,包括审查业主的业权、物业的抵押权、买卖协议及产权过户等一系列工作,收费约1000~1500加元。

12. 销售税。合并销售税(HST)是联邦销售税及省销售税的总和,现应用于安大略省以及新伯伦瑞克省、新斯科细亚省和纽芬兰-拉布拉多省三個大西洋省份。房屋买卖方面所产生的一些其他费用亦需加上合并销售税,如:公证费,经纪人佣金,物业费,住宅供热燃料,商业租金,烟雾报警器,灭火器,修理,有线电视,因特网,电器,煤气,翻新,粉刷和其他专业的服务等。

13. 物业税。当地政府每年会对物业进行估价,并按估价的金额收取物业税,税金视乎地点及物业而定,如多伦多地区约为房产估值的1%;而温哥华地区则是政府每三年评估一次,约为物业估值的0.5%~0.6%。


养房费用


房产税成为加拿大养房的最大税费开销。


在加拿大买房不是付款、签字、交房就一劳永逸了,拥有住房的公民,每年都需要向政府缴纳房产税,而这笔开销也不是一笔小数目,它是随房屋的价值上浮的,所以很多屋主都会抱怨自己养不起房。


说起房产税,其实加拿大每个城市的税率都是不一样的,居民缴费的多少,政府都会给出(Installment)账单,屋主只需按时支付即可,账单寄送时间,一般分为上半年和下半年2次寄出,每次会有3个账单,房产税的钱数会显示在房屋的Listing上。


加拿大房产税的金额怎么算?


1、房屋价值×税率=房产税
在估算房产税时,只需拿房屋价值乘上时下最新的税率系数就可以大致知道自己今年所需要缴纳的房产税是多少钱了。

2、房屋和地皮价值怎么定?
一般在安大略省,MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation(市政物业评估公司,网址为:http://www.mpac.on.ca/)。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。

3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的税率范围
很多人买房一般都会粗略的用0.6% ~ 0.9%这个范围来大致计算,这个比率比较科学,因为大多地区普遍房产税比率范围就在此中间,所以买房时您可以凭借此,来衡量是否您能承受这个范围的房产税。


申请指南

第一.不要选错房贷。

现在有多种类型的房贷可供选择,比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率(initial interest rates)、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。 

第二.不要将批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个概念混为一谈。

在地产界二者一直存在很大争议。事实上,在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释,它们的意思没法界定。

有一种说法是,预获资格(pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡(pre-approval),就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实,在一定条件下,给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。

因此,如果与贷款机构谈判,事先一定问明他们对批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个名词如何定义,要获得贷款还有何种要求。  

第三.不要申请太多信用卡帐户。

信用卡过多就等于说信用记录很差,即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。  

第四.申请贷款时不要谎报信息。

房贷申请时过于夸大工资数额,被发现后,贷款机构虽不会因此起诉你,但会收回贷款。在房贷申请表上的各项未填好前,不要签名,因为贷款机构总是言过其实,以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。

第五.还不起贷款时不要四处躲藏。

很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实,贷款机构有很多方式来处理这种情况,比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做,而是找贷款人谈一下面临的困境,除非你躲起来,让贷款机构别无选择。  

第六.不要为了省钱跳过验房这一步。

验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子,告诉你屋顶、地下室是否漏水,房内的机械设备是否能用,使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300~400元因小失大。  

第七.不要随便找个房产代理机构卖掉房子。

各个房产机构是不同的,咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子,你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人,房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。  

第八.不要随随便便找个房屋装修商。

好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的,也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。

第九.不要第一次就支付大额装修费。

如果装修商要你首付三分之一的费用,其中一定有诈。最坏的情况是,不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足,不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何,都不要付现金。

第十.不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。

当你还清贷款后,将契约付之一炬的确很爽,毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做,找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。

贷款流程

一、加拿大购房贷款的手续流程

客户签署买房合约通常都有“银行审批贷款合格”这项条件,所以在建议在买房前就去银行咨询贷款事宜。

1. 买方、卖方签初步的买卖合约 (offer) ;

2. 买方在银行提出贷款申请;

3. 银行审核(credit adjudication)申请;

4. 审核批准后,买方和银行商讨贷款产品及细节;

(这里通常还有一项解除条件的动作。由于客户签署的合约通常都有–银行审批贷款合格–这项条件,所以在银行审核批准后买家通常要解除条件进一步的确定合约细节及交定金。如果银行审核批准不合格,买家通常可以提供新的,更有力的申请文件或考虑是否继续买方合约 )

5. 送按揭贷款合同(mortgage documents) 及贷款总额到律师办公楼;

6. 买方签署按揭贷款合同, 律师办理抵押登记(registration);

7. 在成交日(completion date),律师在银行的指令下依条例放款。

在申请贷款的时候,很多银行要求你的首付款要在加拿大的银行存够30天,甚至3个月。

二、购买房屋贷款文件的准备

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。

房屋材料主要是说房屋MLS listing&购买合同,如果是买新房,需要和builder签的厚厚的合同。

工作材料是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是:

1. 工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否full time,在本公司开始工作的时间,职务,工资。

2. Pay stub,公司给的工资单。

有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单NOA(notice of assessment)。除了工作材料外,还需要一些个人材料例如PHOTO ID,VOID CHEQUE等等以及一些个人信息。

首付是银行在放款之前要求看到你的首付+房款1.5%的closing的费用已经在银行有了一定时间,一般要求是要提供三个月银行的statement,也有些要求提供一个月的。有很多同胞的钱喜欢倒来倒去,或者借给朋友,到提供银行statement的时候,看到首付刚刚进来,这会比较麻烦,需要贷款经纪帮你做一些特别的处理和申报。所以如果可能,尽量让你的首付呆在银行三个月,当然如果都在你自己的名下不同银行倒来倒去是没关系的。

产权过户

房屋托管

签证

签证

前往加拿大观光旅游或过境的中国公民需要通过加拿大签证申请中心(简称“CVAC”)递交签证申请。

签证类型:临时居民访问(访问者)签证,过境签证。

适合人群:前往加拿大观光旅游以及经通过加拿大过境的中国公民。

办理方法:前往加拿大签证申请中心(简称“CVAC”) 或者邮寄或快递到指定的加拿大签证申请中心。

是否需要面签:否。

停留时间:持临时居民访问(访问者)签证可在最多10年之内多次往返,每次停留时间不超过6个月;过境签证不超过48小时。

建议办理时间:提前60天。

签证费用:临时居民访问(访问者)签证500元人民币;过境签证免费;签证服务费根据具体情况不等。

签证流程

目前加拿大签证申请分为递签和网签两种方式,步骤不同,服务费就不相同:

递签:将所有材料直接邮寄或者亲自交到签证中心,由签证中心代向大使馆传递。如果选择亲自递交材料,需要在签证中心使用现金缴纳签证费500元人民币+服务费为182.3元人民币+加拿大政府费用代收服务费25元人民币;如果选择邮寄,则需要将上述费用汇入签证中心的银行账户(http://www.vfsglobal.ca/Canada/china/Service_and_Service_Charge.html),最后将汇款凭据连同材料一并邮寄到签证中心;

网签:在CIC网站上传申请材料并直接在线缴纳签证费,收到大使馆要求寄出护照的信息后,将指定材料邮寄或者亲自交到签证中心。如果选择亲自递交,需要现场使用现金支付服务费155.1元人民币;如果选择邮寄,同样要将上述费用汇入签证中心的银行账户,最后将CIC在线支付签证费的收据、服务费汇款凭据以及材料一并邮寄到签证中心。

另外,签证中心快递回邮还需要额外收取44.3元人民币。可以看出,目前申请加拿大签证的最低成本(网签)为500+155.1+44.3=699.4元人民币。

签证材料

1) 财力证明:银行资产证明可以是完税证明(中英文对照)、工资流水单(将工资标红)、信用卡对账单、存款证明(中英文对照)以及银行流水账单等;固有资产证明包括房产证、车辆行驶证及其翻译件等,对于证明自己没有移民倾向有着至关重要的作用;

2) 在职证明(英文,可选):在职证明需要包含申请人在公司的职位、准假时间、年薪、负责人签名等基本信息,以证明申请人在旅行结束后会回国,不会黑在加拿大,建议增加加盖公章的公司营业执照副本;

3) 出行记录(Travel History):主要是护照所有带有出入境章以及签证的护照页,如有条件,可以附上以前旅行的登机牌、旅行照片、写过的游记的链接和截图等等;

4) Purpose of Travel:具体的行程规划(尽量合理和详细)、机票预订单、住宿预订确认单等;

5) 尺寸为3.5cm*4.5cm的彩色个人证件照;

6) 护照信息:包括护照个人信息页、个人签名页等扫描件;

7) 解释信(Letter of Explanation): 传说中的“肉麻信”,给你对签证官晓之以情、动之以理的机会,内容大概就是解释自己为什么去加拿大,这次行程和什么人去、去什么地方,自己确保有足够的资金来源,肯定会回国等等;

8) 已婚人士申请需要附上结婚证及其翻译件的扫描件。

注意:如果持有有效的美国签证并且曾经去过美国,申请流程以及材料都可以得到一定程度的简化,上述的很多材料都无需提供。

网上提交申请、缴纳签证费后,邮箱会收到带有申请编号的确认邮件。等到收到带有“Original Passport Request”主题的邮件时,如果选择邮寄材料,就可以将服务费、回邮费汇到指定银行账户,并在30天内将以下材料寄送到签证中心:

1) 护照原件以及护照个人信息页、签名页复印件;
2) Original Passport Request的确认信(IMM5740);
3) 服务中心同意书Consent Form;
4) 汇款凭证复印件、CIC签证费用缴纳凭证打印件;
5) 写有大陆回邮地址、联系电话以及有效的email邮箱的纸条
6) 如果多人同时递交,除了负责递交材料的人外,其他人都需要填写代理人信息表 (IMM5476)。

如果选择亲自递交材料,只要携带除汇款凭证外的其他资料到签证中心,并使用现金缴纳服务费即可。

过境签证

过境签证适用于需要经过加拿大前往第三国且来自非免签国家的申请人,所搭乘航班在加停留时间不得超过48小时。从加拿大中转前往美国的旅客可能不需要签证。具体情况需查询请看中国旅客免签证中转项目(CTP)或过境免签证项目(TWOV)。

货币兑换

货币兑换

加拿大的货币分为元和分。硬币有六种不同面值:1分、5分、1毛、2毛5、1元和2元。硬币的一面亦印有对加拿大人具有特殊意义的图像。例如:1元硬币印有一只潜鸟,1分硬币则印有两片枫叶。1分(1 cent)硬币已经停止使用,但是商品价格上仍会出现除5分以外的数字。因此,如果支付现金,0.02及以下归为0,0.03及以上归为5,0.06、0.07归为0.05,0.08、0.09归为0.1;如果刷卡,则和实际价格一样。

加币所有纸币大小相同,但每张纸币颜色不同。最常见的纸币面值包括5元(蓝色)、10元(紫色)、20元(绿色)、50元(红色)、100元(棕色和紫色)。加拿大与英国有着密切的历史联系,而且是英联邦组织的成员国。自1908年,加拿大货币上一直印有英国君主的肖像,如今的肖像是英女王伊丽莎白二世。

最好在出发前事先兑换好货币。而到达加拿大后,也可在正规的金融机构、银行、信托公司或外汇兑换处兑换货币。有的商店、酒店和餐厅也可兑换外汇,方便需要兑换小额货币的旅客,大型酒店的汇率通常与银行接近。许多商户,特别是大城市中心,也接受美元,但您要支付兑换率附加费。

银联

中国银联于2009年开通了银联卡在加拿大商户及ATM的使用受理。目前,共1.6万台ATM可接受银联卡提取加币现金,包括CIBC加拿大帝国商业银行的3,800多台ATM(已安装中文界面)、ATM运营商Open Solutions 2,800台及Calypso 4,000台ATM。其中,CIBC加拿大帝国商业银行的ATM遍布全境,在多伦多、温哥华、卡尔加里、蒙特利尔等主要城市分布集中。花旗银行的ATM除可接受银联卡取现之外还能进行余额查询。在加拿大开通的一些银联卡POS刷卡消费商户主要包括多伦多、温哥华两地的机场免税店、餐饮、购物等。

信用卡

多数商户和零售商都接受信用卡付账。一些购物,特别是大额购物,可以更简便及安全地以这些非现金方式完成。主要的信用卡如VISA、万事达Master和美国运通AE在加拿大境内被广泛接受。有些商家不接受没有芯片的信用卡。绝大多数的商家,对于境外信用卡,只需要签字。不过现在需要输入密码开始逐渐取代。

退税

非本地居民的游客可就短期住宿费及将在加拿大境外使用的大部分商品申请减退联邦税。

在加拿大,购买应税商品和服务需要付出联邦税(GST)和省购物税(PST),有的省份单独执行统一销售税(HST)。具体情况如下:
艾伯塔省只征收5%的GST;魁北克省征收5%的GST和8.5%的PST(其中8.5%的PST将于2012年1月上调为9.5%)。安大略省征收13%的HST、不列颠哥伦比亚省征收12%的HST。纽芬兰省和拉布拉多省、新不伦瑞克省征收13%的HST;新斯科舍省征收15%的HST。其他省份征收5%的GST和5-10%的省购物税。部分酒店和商场把GST或HST合并在价格中收取。

另外,在魁北克省购买的商品及服务还要加收7.5%的省税,每晚3%的住宿非退还税也适用于蒙特利尔。不过,非本地居民的游客可就短期住宿费及将在加拿大境外使用的大部分商品申请减退联邦税。

网络&电话

电话

加拿大除了在机场、火车站和汽车站,很少地方有投币或者信用卡公共电话。如果没有办漫游,可以去比较大的几间电信公司(Rogers、Telus、Bell)购买预付的SIM卡。如果要频繁地往国内打电话,最好去超市或便利店购买长途电话卡,比较受欢迎的Asian One花5加币就能打300分钟。

网络

在加拿大旅游,您仍然可以通过电子邮件或者上网联系。加拿大多数城市都有网吧和咖啡馆提供无线上网服务。酒店一般也为客人提供有线与无线上网服务,图书馆可以在有限的时间内免费上网。

交通

公路

加拿大横贯公路