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国家概述

位于太平洋西南部,西隔塔斯曼海与澳大利亚相望,相距1600公里。由南岛、北岛及一些小岛组成,南、北两岛被库克海峡相隔。全境多山,山地和丘陵占全国面积的75%以上,平原狭小。河流短而湍急,航运不便,但水利资源丰富。北岛多火山和温泉,南岛多冰河与湖泊。南岛的库克峰海拔3754米,为全国最高峰。海岸线长约1.5万公里。属温带海洋性气候。平均气温夏季20℃左右,冬季10℃左右。年平均降水量6001500毫米。

1350年起,毛利人在新西兰定居。1642年荷兰航海者在新西兰登陆。1769年至1777年,英国库克船长先后5次到新西兰。此后英国向新西兰大批移民并宣布占领。1840年2月6日,英国迫使毛利人族长签订《威坦哲条约》,新西兰成为英国殖民地。1907年独立,成为英国自治领,政治、经济、外交受英国控制。1947年成为主权国家,同时为英联邦成员。

买房常识

在新西兰,证券市场规模太小,股票波动不大,获利难度大;开店营业又受薪资成本高,市场购买力弱的限制。相比较而言,买房投资是一项较为稳妥的理财选择。

 

新西兰的房地产仲介只收取卖家的佣金,故保护卖家利益可谓是天经地义。买家虽然在交易过程中处于一定的劣势位置,但这并不等于仲介对买家不重要。房屋私售的形式之所以在新西兰并不常见,乃因买家仍需要借助仲介的专业知识,深入瞭解市场形势,房屋状况,周边社区情况等等。

 

买家需要地产仲介,一来可以节省时间,避免看房太多眼花撩乱,二来可以获得专业的谘询。当然,买家本身也需对新西兰的房产买卖有最基本的认识,欲买房的海外留学生更是如此。

 

现简单介绍购房时的一些注意事项,供首次购房人士参考。

 

1.参与房屋拍卖的利弊

 

拍卖近年来越来越盛行,地产仲介为此的解释诸多,但其实对他们而言,最重要的一个原因就是能乾脆利落地将佣金装入自己的口袋。仲介不用担心买家提出太多的附加条件,也不必为非诚意的买家一再耽误时间而烦恼。

 

当然,卖家为此也占了不少便宜。价格低了可以不卖,遇到多人竞争时,卖家有可能收到意外的惊喜价。

 

十多年前,房主在还不起贷款或由于特殊原因时才选择拍卖。拍卖的一些相关费用需由卖家支付,所以拍卖在当时并不十分流行。如今,一些地产公司全额支付拍卖费用(包括宣传小册子)。

 

不可否认,买家在拍卖房产中也可能捡到便宜贷。假如遇到只有一个买家出价,卖家同时也急于出手,这时买家自然会有意外的收穫。此外,买家如果在拍卖中遇到3D房则不妨提前出价,以理想的价钱买到一栋喜欢的房子的机会很高。

 

但是,买家在参与拍卖时也有自身的难处,因为并不是每栋拍卖房产都事先一定准备好了房产备忘录(Lim report),如果自己花钱查找相关资料及请人做建筑检查(Building inspection),但最后未必能拍到物业,钱子很可能就白花了。如果不付这笔费用,则有可能买到一间漏水房、含有石棉材料的房子或未经当地政府许可的改建房。

 

拍卖有其特殊性,买家如果一旦在拍卖中出价成交,即是无条件的合约,没有「冷静期」的保护,过后想反悔都不行。

 

2.小心漏水房

 

稍为留意房地产的人只要随手翻开当地英文或中文的地产报,很容易就发现一些有漏水嫌疑的房子仍在待售中。

 

漏水房主要发生在1999年至2004年期间兴建的以水泥石灰批荡(Plaster)外牆建筑材料的房子。当时由于新西兰政府的建筑条例修改出现失误,造成一些建筑商使用了防水工艺不佳的木料。另外,这些房子的外牆与木结构之间由于没有预留一定的保留空隙,当水气从门窗介面处渗入而无法排出时,渐渐造成牆内的木料腐烂。漏水房不但出手困难,在内居住也可能因潮湿造成身体不适。

 

全国现在约有11万户漏水房,修理这些有问题的房子将花费上亿元。2011年12月6日,奥克兰《North Shore Times》报道了一起最新漏水房的新闻。Ray Bush打算出售于1980年代兴建的漏水房,虽然价值90万的房子只开价79万,但却一直无人问津。他如果维修后再出售,则需要花费20万元。

 

平心而论,Plaster外牆建筑材料目前广泛使用于高级建筑中,这种材料让房子外牆更坚固、美观和时尚,及防噪音效果较佳。在新西兰,并不是所有Plaster外牆建筑材料的房子都是漏水房,买家不必谈虎色变。2004年以后的房子就算是以Plaster为外牆建筑材料,由于木材的加工工艺受到严格的管制,以及外牆都增加了保留空隙,漏水的现象已基本被消除。

 

有些被确认的漏水房在各级地方政府出资的帮助下已重新修复,并改以Weather Board为外牆。地产仲介在出售时通常会注明重新获得CCC(建筑合格证书),以此安抚买家。

 

无论如何,买家在购房前除了认真听取律师的建议外,还应请人做建筑检查(Building Inspection)。

 

3.小心购入含有石棉材料(Asbestos)的房子

 

在上个世纪1920年至1980年代期间,新西兰的房屋建筑中较为广泛使用石棉材料,用在屋顶、牆面、天花板和屋顶防水层。石棉据说有隔音及隔热的效果,但其也容易散发有害气体,影响人体健康。

 

有些人总是怀疑欲购的物业使用了石棉。其实,买家一方面可以请专家检验房子,另一方面也可以花费约100元钱找专门的机构化验,以便买得安心。

 

含有石棉的建筑经过数十年的使用后对人体并不会造成太大的危害。购买者最担心的是一旦不小心买入这种房子,出租不易,未来出手也将会非常困难。

 

新西兰专门有介绍石棉建筑的机构网站,其内详细介绍石棉结构的特徵,检验方式及铲除方法。

 

假如真的不小心购入含有石棉的房子,屋主也不必太过紧张,只要按照石棉建筑机构网站中介绍的步骤,铲除石棉,自住或将来出手就不再有后患。

 

4.「Location,Location,Location」,这句话言简意赅地道出了房产升值的核心要素

 

房子所处的地段将决定其未来升值的快慢。富人区、名校网内和购物中心等附近的房子易出手,升值较快。穷人区的房价虽低,但因受到治安不佳等因素的影响,升值相对较慢。

 

大奥克兰区内的房价一直都在上升,只是速度有快有慢。但是,大奥克兰周边地区的房价近年则不同成度的下跌,而且有的地区跌幅不小。

 

奥克兰北方Rodney地区的物业过去曾受买家的追捧。那裡因离奥克兰不远,又具乡村风味,故吸引了不少自住及投资者前往购置房产,享受闹市以外的安宁生活。

 

受全球经济不景气的影响,新西兰的失业率不断攀升,Rodney地区不少企业倒闭或大幅裁员。许多房东不得不卖掉房产,回流奥克兰寻找新的工作,该区的物业随即贬值。

 

与奥克兰一海之隔的「激流岛」上的房价也有类似的命运。根据QA报告显示,「激流岛」上的平均房价在2011年间下跌了6.4%。

 

在大奥克兰,各区房价升值幅度不一。买家最好不要过于贪图便宜,购置低收入者聚居区内的房子,即使是新建筑也要三思。「一分钱,一分货」,这些区域的房子价格虽然相对便宜,但因受到治安不佳,偷窃频繁等负面因素的影响,房子未来出手难度很大,售价也就容易被打折扣。2011年,ManukauNorth及ManukauCentre两区的房价增幅度分别只有0.5%及1.8%,相比奥克兰其他区的升值较低。

 

新西兰的法律宽鬆,导致小偷活动猖獗,奥克兰南区及西区部份地段的房子被小偷光顾的机率较高,就算安装警报器也帮助不大。

 

5.买家在购买全新房屋时一定不要麻痹大意

 

华人热衷买地,然后找人建房后再出售。一方面,由于这些发展商的出现,打破了以往几家大地产商垄断的局面,促使新房价格回到较为合理的水平,但另一方面,这些建议商的水平参差不齐,有的买家在购入新房后偶尔会有一点失落感。

 

买新住宅区刚建好的房子固然省去了遇到漏水房及石棉结构的风险,且具有未来升值大的潜力。不过,新区的土地及建筑成本高,室内空间较小,周边的社区一般还不成熟。有些新房通往厨房及睡房的内门较小,双门冰箱或大型家俱可能无法入内。

 

此外,建筑商在出售新房时都不会安装窗门帘。第一手买家假如全部门窗都安装普通布帘或百叶帘将花费不少。

 

通常而言,很多新房子都是在仍未拿到市政府签发的CCC(建筑合格证书)时就已上市 (这些房子常以拿到CCC后的一到两周内为交割日) ,卖家都希望能在第一时间将资金回笼。

 

买家别以为申请Limreport(房产备忘录)是多馀,或building inspect(建筑实地检查)属浪费钱。有极个别华人发展商施工时更改了图纸,最后向市政局申请CCC时,Floor plans与实际情形常有一些差异,而修改后(Asbuilt)的图纸又未重新递上。当买家今后打算将房子出手时,下一任买家就会质疑房子被改动过。其实,这完全是第一手卖家因图省事,没有将修改过的图纸呈交市政局造成的。

 

通常而言,新买家通过Lim report发现房子被改动过,又没有经过市政局批准后,放弃购买意愿的可能性很大。

 

一些新房受到建筑成本的制约普遍採用铁皮顶。虽然有人认为铁皮顶防震性能较佳,但它毕竟比瓦顶的隔热性能差,且又不耐用。买家参观新房时,不要被房子现代造形的外观所迷惑,一定要弄清楚房顶结构,以便买得安心。

 

同样是新兴建的房子,离购物中心或学校近的未来升值较快,交通不方便的则升值慢。

 

6.购买Unit要小心

 

Unit的价钱相对比Townhouse或house便宜,且易出租。但是,Unit通常属于CrossLease,即多个房主共用一个车道或一块土地。Unit因房子相连,房子的部份维修费和车道的维修费需要各房主共同分担。有些旧的Unit还明文规定需要向管理公司缴交固定数额的年费,用于房子的维护和保养。

 

Unit的房主对自己的房子没有100%的决定权,如果需要对自己的房子进行改造(加阳台、加车库或改动房子的结构)必须得到邻居的同意,否则,市政府将不会发放建筑许可证。有时各Unit有限制彼此发展的明文规定,买家在选择Unit时,要请律师仔细检查相关条款。

 

当然,投资者因回报率高而对普遍对Unit情有所锺。Unit的特殊性决定其价格比Townhouse或House的价格便宜,且较容易出租。

 

7.买家可留意3D房,或许会买到便宜货

 

所谓3D,即Divorce(离婚) 、Death(死亡)及Disability(残疾)。二十年前,曾有一位房地产仲介告诉西风瘦马,3D房的房主通常都由于其特殊原因较为急于将房产出手,他们容易和买家在价格上达成妥协。

 

夫妇离婚时都希望尽快将配分财产的手续办妥,双方相对而言都不太计较出售价格;对于家中不幸死亡的亲人而言,睹物生情,徒增悲伤,此时急于将房子售出在情理之中。如果房子出售是因有人非正常死亡,负责任的仲介通常会告知买家;如果家中有人因各种原因致残,房主通常会考虑尽快售房,以便换一间方便于病人的房子居住。

 

8.密切注意市政府的建设规划

 

每当市政府宣佈兴建各类学校及大型购物中心的计划时,周边地区土地及房子的价格都会随即上升。精明的商人总是快人一步,抢先购置未来升值潜力大的土地。

 

买家应多留意市政府网站上公佈的计划将有助于买到升值潜力大的物业。英文社区报通常也会及时公佈市政府的相关市建规划,买家也可从中寻找有帮助的资料。

 

2004年,时任奥克兰市市长的John Banks坚持要求「东区走廊」工程上马。结果,Farm Cove及Edge Water等区的房价应声下跌,不少高速路经过地区的房子纷纷上市求售。

 

2008年,当Manukau市政府宣佈未来将在Flat Bush兴建全国最大的购物中心后,该区周边的土地立即受到开发商的追捧。

 

2011年7月初,大奥克兰市议会传出未来将徵收过桥费的消息曾引起社会上不小的震动。交通部长Steven Joyce随即表态,排除了向驾车人士收取高达8元的新建跨海大桥过桥费的可能性。北岸各区议会也相继通过决议,反对任何对已有50多年历史的现有海港大桥收过路费的做法。

 

不可否认,假如市政府决定收取过路费,桥北的房价将可能受到一定的打击。1980年,国家党政府调升大桥过路费至25仙就曾让北岸的房价受到影响。当地愤怒的居民用选票说话,逼使国家党的候选人Don Brash在铁票区East Coast Bays的补选中败北。中央政府随后于1984年宣佈免收北岸过桥费,这项减轻北岸民众负担的政策一直延续至今。

 

除了以上八点外,高压线附近、政府屋旁及原垃圾场上兴建的房子都应引起买家的警觉。毛利人一直声称对一些土地拥有主权,并表示要徵收土地税。买家应避免在那些有争议的土地上购房。

 

总而言之,如果买家遇到前面的合约失效就要有所警惕,也许除了买家贷不到款,卖家认为价格低等因素外,还有可能是前一位买家看到Lim report后,发现了房子有问题,随即主动放弃购买。

 

新西兰在所有发达国家中是唯一没有资本增值税和房产买卖印花税的国家。无论是永久居留者或是海外留学生,购买房地产应该是一项较稳健的投资。不过,买房是人生一件大事,买家不可大意,以免招致不必要的损失。

买房流程

对于新西兰的首次置业者,无从下手是常有的事。今天小编带路,跟大家聊聊在新西兰准备买房前后的那些事,一条微信保你入门!

买房前的准备工作需要花费大量时间,建议提早准备、积累经验、知己知彼方能一举拿下Dream House!

准备在一个陌生的国家和城市买房置业,想想就容易头大。可说到底逃不过两个简单明了的问题:要买多少钱的房子?以及怎样找到适合自己的房子?

1、要买多少钱的房子?

确认家里能支付多少首付,确认能从银行贷出多少钱。建议直接联系有经验的银行或贷款经理(Broker),因为他们可以全程跟踪帮助您,不管是开户、资金准备、房屋选择、还是推荐律师和房屋质检员,想办法将钱从国内转出来,外汇管制日益森严,如何把大笔资金从国内转移出来,就是考验智慧和朋友圈实力的时刻了!

2、怎样找到适合自己的房子

考虑清楚几个问题,打算买几个人住的房子?(考虑户型)目前有没有可以帮助供贷的房屋?(考虑资金)如果在新西兰生活的话在哪里工作或者上学?(考虑位置)购买的房屋计划居住多久?是打算用于自住还是有投资的打算?(考虑综合)

3、搜寻房源

理清思路后便可上网搜寻房源了,选房应该广撒网,可以通过房产中介公司的网站(如http://www.barfoot.co.nz)或http://www.trademe.co.nz等网站查看房源信息。

4、实地考察可能购买的房屋

如果遇见特别喜欢的房子有购买意向,亲临其境会给您不同的感受,有利于进一步了解房屋本身和周边环境!您可以找房产中介预约免费看房,也可以自己去逛Open Homes。另外,让您的贷款经理和律师推荐信誉好的房屋中介,统一时间看房,可以大大节约您的时间。

5、看房的过程中您通常会遇到以下两个问题:

产权,买卖合同看不懂?

和国内不同,新西兰的房屋通常分为永久产权和租赁产权(建议不要买)。此外,新西兰房产交割必须通过律师(NZD700-1200不等),因此建议您尽早找到自己的律师,看中喜欢的房子后,让中介把所有资料直接邮件给您的律师,律师会详细帮您查看合同条款、解答您的疑惑。

 

6、房屋检测

银行通常不要求房屋检测,但建议您为心水的房子做一个房屋检测(NZD150-350不等)。同时建议尽量避免购买1990-2004年的Plaster(石灰水泥)房屋, 再便宜也不要买,因为要么已经漏水了,要么将来会有漏水的隐患。

准备工作就绪,Dream House的轮廓已经愈发清晰。在决定出价前,您需要再次找银行或贷款经理确认贷款情况。在新西兰,房屋买卖一般通过拍卖、议价和投标三种方式,其中拍卖和议价最为常见。

有了相中的房子,怎么拿下?

拍卖

属于无条件出价,就是说您需要接受出价文件上的所有条款,如果房主接收,就必须购买。拍卖当天需要交付10%的订金, 其他工作可由房屋中介和贷款经理配合完成。

7、议价

属于有条件出价,就是说虽然房主接受了出价,但要直到您提出的附加条件都被满足后,合同才能生效。合同生效时需要支付10%的订金,剩下的工作还是可由房屋中介和贷款经理等配合完成。

8、交割

表怕!这么重要的时刻有贷款经理和律师配合您完成,您只需要提前找好代理律师拟好合约,等到交割当天,双方律师会互换签约完成交割,整个流程会很快。

注意事项

买房是一件大事,是对想海外买房的人来说更是一件不容忽视的事情。那么在新西兰买房需要注意什么?买房流程有哪些?对于新西兰买房有哪些建议?下面就仔细来介绍一下。

在新西兰买房需要注意什么?

一,关注价格评估,选择信誉良好的中介商。新西兰的房产价格市场因为政府的监控得力,因此透明度极高,所以做为初次在新西兰置业的人,一定要在报纸和网络上了解这方面的资讯。这些资讯是准确、可以信赖的。参考这些价格,找一家信誉良好的中介公司就可以避免不必要的损失。

二,购房这件事好不要自己或托个人进行。因为人生地不熟的,有些情况不了解,极容易花冤枉钱。

三,不要以“地名”取房。举了一个例子,在奥克兰有一个地方,台湾人居住的比较多,其实那里的地理位置等各方面条件算不得太理想,只是居在那里的人按译音给取了个名字叫“豪区”,给人造成的印象是富人区,结果房子的价格也炒上去了。上当的大有人在,以很高的价格买下了本不值这么多钱的房子。

新西兰买房流程大致是怎么样的?

(1)把您的想法和要求告诉中介

(2)让中介给您推荐物业和带您看

(3)选中后在合约书上出价和讨价还价

(4)双方在合约书上达成协议后,付10%定金

(5)中介将原件交付双方律师执行和处理

(6)交接物业前请中介安排家俱电器和屋况的检查

(7)在交接日前把余款付给律师

(8)在交接日您的律师将钱打入对方律师的銀行帐号

(9)对方收到款后发放钥匙。

在新西兰如何购买房产,一些在新西兰居住多年并有过多次购房经历的人给出如下建议:

1.进行资料搜索

在新西兰买房,行动之前一定要进行大量资料搜索,要掌握新西兰房屋的一些基本知识,如什么是LIM,什么是CCC等。这方面很多中介和洋人也不一定精通。

此外,还要对自己所中意的区域进行详细调查,有时需要在周末晚上去所中意的房屋前蹲点,以确定是否安全和安静,因为周末的晚上有些住宅区常常有人在那里赛车,也许看中的房子离可赛车的路段较远,但在晚上很安静时,声音会传播很远,所以这项调查是很必要的。

另外,如果不能确定此住宅区是否安全,需要去警察局调一下当地犯罪率情况。购房时时刻刻好有一个以上的住宅区作备选。

2.关于房地产中介

好不要绑定房产中介,而是看到哪个房子不错就去找那所房子的中介或直接去房子主人,这样可以增加房子的选择范围和自身的便利条件。当然,有语言障碍的人就要依靠中介了。

其实中介只是买卖双方的一个纽带,一旦买主自己搜集到足够的资料,就知道自己要找什么样的房子,而中介不会主动帮助买主搜索适合的房子,大多时候只是罗列一个单子让买主自己来挑选,如果买主自己不主动询问,一般中介也不会提供太多的其他资料。

3. 关于房子的选择

购房者应谨慎对待Plaster和木料外墙的房子,因为此类材料的特性往往是时间一长就容易造成漏水或墙体损坏。是plaster外墙房子的修葺费用极高,购买这类房子需要这方面来做检查。相比较来说,砖外墙的房子比较好,维护费用较低,结构发生变化的几率也相对小得多。此外还可以寻找一些其他材料的房屋。

在选择房屋时,房檐也是一个较大而且比较容易被忽视的问题,一般买房好是买房檐超过和遮盖外墙和窗户的那种房子,不要买房檐和外墙及窗户都处在一个平面上的,因为新西兰房屋的特殊建筑结构和多风多雨气候,大房檐能大限度地保证雨水不会通过房檐和外墙缝隙进入房子内部,也不会长时间地侵蚀墙壁和窗户的缝隙,以确保房屋内部不漏水。

在新西兰,漏水房屋是民宅的大威胁,漏水房屋的修复费用也昂贵,而且一旦房子有漏水纪录,再出售就没人愿意买了。

4.寻找必要的建筑师和律师

购房者在买房前要事先找好建筑师和律师,当看中中意的房子后,建筑师会按照买主的要求检查房子的合法性、文件是否完整,有无改建和扩建,有无必要的批文。另外建筑师要给见证做做房屋的外观检查,确定有无大的问题,如漏水、发霉等。

即使找到小的问题,买主也可以要求房主在交房前修复或给予相应的折扣。房屋检查一般是在递完“有条件合同“后来做。找建筑师好找洋人和比较大的专业房屋评估公司。律师对购房者来说也很重要,虽然律师都是坐在屋子里收钱,但是他们可以帮买主把关,重要的是检查房主的合法性,及是否有贷款,是否有不良债务和房屋挂钩等,以确定房屋交易合法顺利进行。所以在购房时要找负责任的律师,当然能讲中文或有中文翻译更好了。

5.关于有条件合同

签订有条件合同对买房者来说是必要的,合同的条件可包括: Finance, Lim check, builder report ,交房日期等。这些条件可以有效保护买主的权益,这也是新西兰人在买房时普遍在应用的。

Finance: 有了这个条款,在整个合同期内如果买主单方面出现买房困难或改变主意,可以用finance problem取消购房合同,增加了自己的灵活性和安全性。

Lim check, builder report: 如果房子修建的合法性存在问题当然不能买,如果房子的现状有大问题也不能买,就是有小毛病也可以要求房主修葺或。需要补充的是,好不要找自己的朋友帮忙看,是当买主要买相对较贵的房子时,找朋友虽然可以省下检查费用,但万一出现问题没有人会负责。

一些较大的专业房屋评估公司同时还对其检查合格的房子提供一年或以上的保证,也会给买主的房屋保险公司提供担保,所以一旦出现质量问题,房屋评估公司会负责。

6. 房屋估价的误区

GV or CV 是新西兰政府为收地税给房屋的估价,这两个词代表同一种意思,只是不同时期叫法不同而已。GV or CV 对购房者来说具有一定的价格指导意义,但这决不是准确的市场估价。有很多房子的GV or CV都比实际的市场价格高,这可以理解为当地政府想多收些税。

所以购房者千万不要被一些类似 “will below GV or CV”

的广告所迷惑,好与同一区域相似的房子进行一下比较,如果还不放心,可以请专业估价公司对房屋做评估报告。

7.关于买房心情

买房时切忌着急,很多人看中中意的房子时会产生患得患失的感觉,一旦因为这个原因急忙签订合同,是很容易造成失误的。是买拍卖的房子,如果在拍卖前没做好调查,一旦拍卖成功就要接受房子现状。现在新西兰的房产是买方市场,所以不如慢慢地看,一定要找到既质量又好的房子,所以在购房过程态十分重要。

 

申请指南

根据新西兰现行的贷款政策,中国人买房是可以贷款的,基本上分两种情况,一是能提供新西兰本地收入证明的,大多数本地银行都可以受理,首付10-30%(各个地区不同,奥克兰都要求30%);二是在新西兰境内没有工作,仅能提供国内收入证明的,只有个别银行能受理,比如Westpac和建设银行,首付30%。对于买公寓的,银行则会要求50%的首付比例。通常我们都属于后者,这种情况下建议在登陆新西兰之前就在国内做好贷款预批,可以自己申请也可以找中介帮忙,虽然我是请Broker做的,但其实直接跟银行联系会更快捷。

  需要准备的申请材料包括:

  贷款申请表,中介/银行采集基本信息用的,主要就是个人的身份、工作和资产负债情况;

  护照首页,签证页和签字页的复印件;

  中国身份证正反面的复印件;

  中国地址证明,如银行帐单,水电费帐单等上面显示姓名和地址的;

  在职证明,30天以内公司出具的,要求用公司抬头纸打印,包括姓名,ID号码,职位,任职时间和税后收入(英文);

  最近半年的工资卡流水,可以清楚看到每个月固定时间的入账,要翻译成英文;

  其他资产证明,比如房产证,行驶证,股票账户明细,银行存款,四个月内的信用卡帐单等。

  所有资料准备好以后,可以先扫描给新西兰的贷款中介,他们会统一做好申请文件提交给银行,大概一两周就能批下来,这时我们就能收到银行的确认邮件了,里面会显示贷款预批的额度,有了这个,我们才能确定买房的预算。比如我当时拿到的预批额度是109万纽币,贷款七成的话,买房的预算就要控制在155万纽币以内。

  这个贷款额度一旦批下来,要求在半年之内提款,如果过了半年就要重新提交资料了。当然额度之内是可以分次提款的,比如第一次买房用了50万,第二次开公司可以再用40万,剩下的29万可以买车家具或者干其他的,总之非常灵活。不过所有这些条款都需要提前跟银行确认的,毕竟贷款政策一天一个样,安全起见随时跟银行保持联系。

  有了预批登陆新西兰以后记得先去银行签正式的贷款合同,并确定有关贷款条款:

  利率--目前的贷款利息在4.1%左右,也会根据申请人的资信情况上下浮动,固定还是浮动则取决于申请人对利息走势的预测了,我选的是一年固定的;

  还款方式--有只还利息到期一次还本和等额本息两种,都是月还款,各有利弊,主要得看买房的用途是投资还是自住;

  期限--最长30年,同时申请人年龄+期限不能超过75。

  贷款搞定了看房心里就有底了,在决定参加拍卖或是签议价合同之前,一定要把房子的信息发给银行确认,因为有些房子银行是不给贷款的,或者会另外要求做特殊的房屋检查,所以为了避免之后的贷款出问题,一定要再次得到银行的确认。比如我当时看上的房子有一面墙的外层涂料是Plaster,也就是批灰,有漏水的风险,所以银行特别问我是否做了房屋Inspection,以及各个房间的湿度测试,可见他们还是很谨慎的。

  如果成功买到了房子,则在第一时间通知贷款Broker和银行最终的交割日期,便于银行有充分的时间做放款前的准备。

 

贷款流程

新西兰买房贷款的正确打开方式是什么呢?

新西兰有两种房贷利率形式:固定利率房贷/浮动利率房贷

固定利率房贷(Fixed-rate mortgages)

指在一定期间内,贷款利率保持不变的个人住房贷款

浮动利率房贷(Floating-rate mortgages)

指房贷利率采取浮动制,利率会随着经济的变化根据央行的基准利率(OCR)变化及时调整的个人住房贷款

中国个人房贷主要以浮动利率为主,大多数借款人与银行签订的房贷合同都是浮动利率的,也就是说,央行每一次升息,借款人的月供就要有相应的增加;反之,则会有相应的减少。

而在新西兰购房者中,有近八成的人选择利用固定利率房贷来锁定未来利率变动可能带来的风险。新西兰各大银行所提供的房贷产品、汇率和限制条件均不相同,通常会提供1年到2年期的固定汇率。

相比浮动利率,固定利率房贷可以帮助购房者防范利率风险,规避今后利率变动时引发的利息支出的不确定性,因此通常情况下固定利率房贷的利率水平要略高于浮动利率房贷。但选择固定利率房贷不一定能省钱,除非在未来一段时期内市场普遍对利率看涨。

新西兰房贷的还款方式也有多重选择:

还贷一般是本金(Principle)+利率(Interest),通常分6个月到30年不等的还款期限,在利率固定的前提下,还款额要根据不同的贷款期限而定。采用较多的有以下两种形式:

等额本息

是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入支出,比较适合有正常开支计划的个人和家庭

等额本金

是指贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。由于每月的还款本金额固定而利息越来越少,因此贷款人起初还款压力较大,但随着时间的推移每月还款数也越来越少,比较适合在前段时间还款能力强的贷款人

 

产权过户

在新西兰买房的过程中,律师在交易前、交易中以及交易后均发挥着必不可少的作用。

1.交易前:

(1)由于新西兰没有类似与国内房产局的政府机构,房子也没有产权证,购买者在购买前需要请律师以专业角度判断购房行为是否合法以及产权能否顺利转移到买家手中。

(2)律师会在交易前调查房屋的产权是否安全,房屋是否有抵押、债务等产权问题。避免买家在不知情的情况下购买房屋而造成不必要的麻烦。

2.交易中

(1)由于新西兰规定购房合同只用纯英文,法律禁止其它语言版本的购房合同。因此,如果没有律师向购房者说明解释合同中所有的要点和注意事项并使购买者清晰了解整个购房过程以及其本人的各项权利与义务,很可能引起法律纠纷并造成一定的经济损失。

(2)律师在帮助购房者完成过户之后会提供给购房者一份费用明细表,其中包括律师费、房屋地税、前房主的水电费等等。能够使购买者清晰地了解自己所需支付的合法的费用,有效地杜绝资金风险。

3.交易后:

交易后,律师会帮助购买者保管合同,确保购买者的产权合法且有法律效力。

房屋托管

租金

房东可以要求最多4周的押金,必须提供收据。押金必须交托管23天,除非押金数额少于等于一周的租金

涨租金

房东要提前28天通知房客涨租金,通知必须是书面形式

合约

必须是书面形式的合约

准则

房东可以(不是必须)指定租房准则。一份房客准则要在房客第一天入住的时候出示,一份准则必须展示在家中。 房东必须提前7天通知房客准则有变。如果其制定的准则是违法的话,房客可以控告房东。

门锁

房东必须提供足够的锁确保房屋的安全,确保房客可以随时进出使用自己的房间、厕所等设施。房客不可以私自换锁,在租约终止时,房客必须归还所有的钥匙。

可进入的权利

房东可以随时进出房子,房东也可以进入房客的房间不用提前通知,但前提是:1. 房客自己同意;2. 房东相信房客房间里有任何紧急情况,甚至危及到生命或者房子的安全;3. 房东需要进去修理东西,在房客的同意下;4. 依照租赁仲裁法庭的要求。
如果提前24小时给了房客书面的通知,房东也可以进入房客房间。1.为了检查房间;2. 给买房子的人看;3. 在房客的同意下,检查房东要求房客执行的相关工作;4. 给卖房或者租房中介看。
如果进入了房客的房间,房东必须:1.不能动房客的财物.;2. 必须以合理的方式查看;

终止租约

房客可以提前给48小时通知房东终止租约。
如果房客造成了房屋的损坏,、危及到其他人或者房子、严重干扰其他的租客,房东可以提前给房客48小时通知房客终止租约。
房客在接到补交拖欠房租的通知后的10天内还是没有动作的话;房客使用房间用来做非法事情;房东相信房客已经拖欠房租并且逃跑了的话,房东可以把终止租约通知发给房客的联系人。其他的情况下,房东一般是给28天的提前通知终止租约。

 

签证

中国公民来新西兰旅游需要签证,新西兰“一般访问签证”适用于来新西兰旅游、探亲、访问或者短期游学。旅行者可以自己申请旅游签证,也可以通过新西兰移民局的合作旅行社进行半自助签证。
一般旅游签证只需750元,过境签证需要690元。
详细请看官方链接:http://www.immigration.govt.nz/branch/chinahomepage/fee/
申请费*同行的配偶及20岁以下未婚子女,可包含于同一申请案件,无需另外付签证费用。

旅游签证需提交材料:(全自助签证)
所有中文材料须提供英文翻译件,所有提交的材料须是原件或公证件。
1、有效期为6个月以上的护照正本(如换发护照,必须提供旧护照),护照末页必须有持证人亲笔(钢笔或水笔)的中文签名。 
2、2寸半年内拍摄白底光面彩照2张。 
3、户口簿原件(需提供本人及直系亲属的)。中英文的直系亲属关系公证书(请到各户籍所在地公证处办理,具体内容请咨询各户籍所在地公证处)。 
4、在职人员:提供公司中英文在职证明(必须用公司抬头纸打印,并加盖公司公章和负责人的亲笔签名)和营业执照(或事业代码证)复印件(需加盖公章),如有名片提供1张。
5、退休人员:提供退休证原件。 
6、大中小学生:提供学校准假证明(必须用学校抬头纸打印,并加盖学校公章或学生处章)。 
7、已婚人员提供结婚证原件,离婚人员提供离婚证原件。 
8、未满18周岁的小孩需提供父母关系公证书及不随行父母同意公证书。 
9、有6个月以上的银行交易往来记录且存款余额超过5万元以上的银行存款证明书原件。 
10、资产证明(下列材料1)为必须提供的。2)、3)可根据自身情况酌情提供。如果能提供多个的资产证明材料,对签证的签出越有利)
1)房产证或房产证预售合同原件
2)购车证原件
3)股票交割单原件 
11、填写完整、真实的个人资料表(请勿留空格)。签证表格必须由申请人本人亲笔(钢笔或水笔)的中文签名。 
12、年满70周岁以上的申请人,需提供出入境检疫中心出具的国际健康证明书,出入境检疫中心电话:62685074,62686171,请自己咨询办理。 
13、如申请人在新西兰有亲属或朋友,必须提供申请人亲属或朋友的境外护照或签证复印件及联系地址、电话。 
14、提供旅行计划的详细行程安排、机票及酒店预订记录。

过境签证必须提供:(全自助签证)
过境签证只适用于那些在新西兰停留不超过24小时(含24小时)的人。
1、有效护照包括申请人将抵达的最终目的地国家的签证 
2、填写完整并签字的过境签证申请表 
3、申请人近期护照照片一张 
4、申请费 
5、机票订单确认件,包括进入及离开新西兰的具体时间
同时可能需要:
1、身份证和暂住证(如适用)复印件 
2、一份解释申请人去最终目的地国家原因的声明,公司证明信函 
3、结婚/出生公证书,只有当申请中包括副申请人时适用 
4、资金证明 
5、以及任何签证官(可能)指定之文件

货币兑换

新西兰的货币单位是新西兰元(NZ$)。也称为纽币。

外国货币可轻易在银行、部份旅馆、国际机场和大城市中设的兑换处兑换为新西兰货币。所有主要信用卡都可以在新西兰使用。旅馆、银行和部分商店可接受旅行支票。

 

1、新西兰元票样

纸币面额为5元、10元、20元、50元和100元。

 

硬币的面额为10分、20分、50分、1元和2元。

 

由于1分、2分和5分硬币不再流通,在新西兰购物时需要对零钱采取"舍入法"。储备银行确信大多数零售店已采纳了四舍五入法。按照这种方法,1-4分将被舍去,6-9分将被调成整数。

 

例如:花15.14 元买东西,只需付15.10元,花15.16元买东西需付15.20元。

 

如何处理尾数为5分的情况完全由零售商自行决定舍入方法。有人担心这种情况可能会造成涨价。但储备银行确信竞争将会抑制涨价,对整体通货膨胀产生的影响会很小。由消费者协会进行的一项调查显示:银行的做法是正确的,在停止使用1分、2分和5分硬币后,价格实际上稍有下降。

 

2、新西兰元兑

(1)国内银行兑换

国内的中国银行、工商银行可以兑换新西兰元,只是有些网点没有澳币储备,需要提前预约取现。建议查询临近网点提前3天电话预约。

 

(2)新西兰银行兑换/ATM取款(银联卡)

银行营业时间为周一至周五早上9:30至下午4:30。

许多地方设有自动柜员机(ATM),如银行、主要购物街和购物商场。

只要您有国际信用卡和自动柜员机卡的四位数密码,就可以用来提款。请在您所在国银行申请。

 

取款操作:注意是先退卡、再吐钞

 

3、新西兰刷卡

在新西兰贴有“银联”或标识的商户和ATM都可以使用银联卡。

 

境外使用银联卡在ATM上取款,按国家主管部门规定:银联借记卡单卡每日累计取款不超过1万元人民币的等值外币,银联信用卡每日取款限额请咨询各发卡银行。目前新西兰境内所有ATM每次单笔取款金额最多为$800新西兰元(面值均为$20新西兰元),但是您可以重复使用您的银联卡,直到取款金额达到等值1万元人民币的新西兰元即可。

 

在新西兰刷卡消费时,如果您使用银联卡(卡号以“62”开头,卡面有银联标识的银行卡)刷卡付费,则消费金额将自动转换为人民币计入账户中,可以直接以人民币还款,不需承担除商品价格之外的费用。如果用带有Visa标识的银联卡刷卡消费,则刷卡金额将按相关汇率转换成为美元计入账户中,再以人民币购汇还款。由于货币转换过程中产生的费用,以人民币计价的最终费用一般会超出商品实际价格的1%-2%,这部分差额就是“货币转换费”。

 

由于大部分带有Visa标识的银联卡为信用卡且有一定消费限额,对于奢侈品等大额消费,建议可使用银联借记卡,借记卡消费仅受账户余额限制。

 

银联每天在北京时间上午11:00发布当天纽币/人民币汇率,该汇率为24小固定汇率。

 

4、旅行支票

想要来新西兰旅游的国际游客可携带国际主要货币(英镑、欧元、美元、澳元)的旅行支票,它们可以在新西兰兑换成新西兰元,并且在酒店、银行和一些主要商店使用。

 

5、注意事项

(1)携货币到新西兰

携入或携出新西兰的外国货币金额并无限制。不过携入或携出超过10000新西兰元的现金必需填交"携带现金报告表"(Border Cash Report)。

 

(2)货物与服务税

所有商品与服务的标价中均含15%的货物与服务税(GST)。游客不可要求退税,但如果商家将高额货品邮寄到购买者所在国,则可以免税(GST)。

 

网络&电话

到新西兰想打电话有两种方式,一是开通国内电话的国际漫游服务,优点是不需要手机换卡,缺点是电话资费较贵。还有一种就是办理当地的电话卡。如果你的电话比较多,还是建议到当地购买电话卡。一般出了机场都有电信公司运营商的店位。

 

1、新西兰电话卡

新西兰主要的通讯公司有Vodafone、2Degrees和Telecom,他们都有提供不同型号的SIM卡,iPhone无需剪卡就可使用。中国移动、联通和电信的SIM在新西兰也可使用,但在南岛一些偏远地区可能就没有信号了,资费也略贵,建议还是购买当地卡,主要可以上网比较方便联络和查找信息。

 

(1)Vodafone

较大众,信号普遍较好,并且在基督城、皇后镇和瓦纳卡都有4G网络覆盖。你可以在机场买到SIM卡并充值。奥克兰机场Vodafone店铺就在出口处,有讲中文的工作人员,关于手机调试和购买套餐会比较方便。

适用机型

WCDMA(联通制式3G上网)

FDD-LTE(联通制式4G上网)

移动电信版定制机、外国有锁机、合约机、山寨机不可用

 

网络设置

iPhone:换上新卡后,点击【设置】-【蜂窝移动网络】-开启【蜂窝移动数据】-点击【蜂窝移动数据选项】-开启【数据漫游】-启动4G

安卓:换上新卡后,点击【设置】-【更多】-点击【移动网络】-开启【移动数据】开启【数据漫游】

 

(2)2 Degrees

你可以在机场的游客信息中心免费领取2 Degrees的SIM卡。领取的SIM卡里是没有费用的,你可以在2 Degrees店铺或者大型超市或者小便利店购买充值。2 Degeree还有一个优点是在澳大利亚也可以用并且不是很昂贵,你同样可以使用套餐内的通话时间和短信打电话或者发短信给澳大利亚的朋友。

2 Degrees主要的套餐有19新西兰元/月,包含90分钟通话,不限量短信和500MB流量(很适合短期旅行者),29新西兰元/月包含160分钟通话,不限量短信和500MB流量。

 

(3)Telecom

机场有购买Telecom SIM卡的店,可以在大型超市或者小便利店购买充值或者网上充值。基督城已有4G网络覆盖。

 

目前的主要套餐以及加值套餐信息如下:

  • 19新西兰元/月面额套餐:新西兰500M流量+本地短信无限+本地100分钟+telecom热点wifi免费每天1G流量
  • 29新西兰元/月面额套餐:新西兰1GB流量+本地短信无限+本地200分钟+telecom热点wifi免费每天1G流量

(注意:热点是在有运营商wifi基站旁边才有信号,一般在电话亭旁边等公共场所)

 

适用机型

  • 支持4G:FDD-LTE
  • 3G:WCDMA的各大品牌裸机,如苹果、三星、华为、小米等联通4G/3G定制手机(4G、3G网络)
  • 不适用:大部分移动和电信的定制机、国产机(魅族/OPPO/酷派等)以及合约机

 

网络设置

(1)iPhone

iPhone手机和多数智能手机会在插上SIM卡后自动完成接入点设置;如未发现自动设置信息,请按如下步骤手动设置:

iPhone:设置—通用—网络—蜂窝数据网络;

iPad:设置—蜂窝数据—APN设置

APN:wap.telecom.co.nz

用户名:无需填写,直接空白即可

密码:无需填写,直接空白即可

 

(2)安卓

设置—无线和网络—移动网络—接入点名称—菜单键选择新建APN

APN:telecom

接入点名称(APN):wap.telecom.co.nz

用户名:无需填写,直接空白即可

密码:无需填写,直接空白即可

 

2、公共电话

大多数公共电话是使用电话卡,可在书店或者报摊买到。这些公共电话需要使用0800的免费电话,然后输入电话卡上的密码,接着输入拨打的电话号码。有些公共电话也可使用信用卡,但投币式电话非常少。

 

3、网络

新西兰目前的免费WiFi服务网络有限,免费WiFi热点主要覆盖在各大城市的市区,在较小城镇或农村地区并不普遍。

如需查找全国免费WiFi热点,请查阅:http://www.spark.co.nz/help/#!/freewifi/ 。该页面显示了新西兰全国各地Telecom网络提供的所有热点。

所有新西兰公共图书馆都拥有免费WiFi服务。部分咖啡馆和餐厅也向客人提供免费WiFi服务。

 

4、新西兰随身wifi

除了买手机卡,使用免费WiFi外,在新西兰上网你还以选择租随身wifi。在新西兰旅游时把它带在身边,打开电源后,你的身边就会拥有一个随时随地都可用的WIFI网络,然后你的手机、电脑、平板都可以畅快地上网。唯一不足的地方就是耗电。

 

5、其他注意事项

  • 出了主城区,手机信号就会不稳定,如果要深入丛林或是山地,基本会收不到信号。可以考虑带一个个人定位装置和配备电池的无线通话器,独自出行尤其需要。
  • Vodafone、Telecom 和 2degrees 都为游客开通了短信报平安服务。你可以把自己的位置和移动地点通过短信发送到 7233 [SAFE]。相关信息会存储在中央数据库,并在必要时供警方查询。发送到 7233 的每条短信都会收到自动回复,在你遇到危险时会提醒你拨打 111 和请求警方援助。新西兰警方和旅游部门建议你使用这项服务告知自己的位置以及你在新西兰的活动情况。

交通

奥克兰是新西兰北岛的主要入境门户,基督城则是南岛的大门。如果你身处北京、上海、广州和香港,那就比较方便了,这些城市有前往新西兰这两大城市的直飞航班。新西兰奥克兰机场提供最多数量的国际出入境航班,惠灵顿、基督城、皇后镇、但尼丁和罗托鲁瓦等其他五个机场也接待来自其它国家的航班。