深度解读 | 美国学生公寓2020年秋季学期预租情况及未来前景
美国大学2020年秋季学期上课计划:
根据高等教育纪事报(Chronicles of Higher Education)在7月初对1,210个大学进行的一项调查,85%的大学计划在2020年秋季学期开设面授课程(或混合模式,包括课堂面授和远程教学)。只有10%的学校计划仅提供远程课程,其余5%的学校还没有宣布2020年秋季的计划。这些数据对那些希望在2020学年出租床位的学生公寓经营者来说是个好兆头。
图表来源:Chronicles of Higher Education
美国学生公寓2020年秋季学期预租进展:
截至6月,75.8%的校外学生公寓床位完成了2020年秋季学期的预租。这一数字比2019年6月的同期比例低了约390个基点。考虑到市场的不确定性,这并不是一个非常大的跌幅。
学生公寓预租进展基本保持在正常轨道上,尽管速度较慢,但租金仍在上涨。6月租金增幅略有回落,签订2020年秋季学期租约的租金同比增长1.3%。这一增长率比5月份的1.4%略有下降。预租租金的同比增长在3月份达到峰值1.8%,之后大多数大学校园因COVID-19疫情影响开始关闭。
在COVID-19确诊病例激增的各州,主流大学的预租大多保持稳定。大多数德克萨斯州的大学预租率略高于全国平均水平。德州理工(Texas Tech)、德州农工(Texas A&M)和德州大学奥斯汀分校(UT Austin)均远高于75.8%的全国平均预租率。而在佛罗里达州和亚利桑那州,大多数大学的预租比例都在70%出头。亚利桑那州立大学(Arizona State University,预租率超过88%)和中佛罗里达大学(University of Central Florida,预租率超过83%)的学生公寓出租率较好。
另一方面,加州州立大学系统的部分学校,如加州州立大学奇科分校(Cal State Chico)和加州州立大学萨克拉门托分校(Cal State Sacramento)则相对落后,预租率分别为41.7%和49%。但在其他地方,如加州富勒顿(Cal State Fullerton)和加州弗雷斯诺(Cal State Fresno),预租率保持在全国平均水平左右。今年5月,该校系统表示秋季学期将完全在网上进行远程教育。
美国学生公寓未来前景分析:
疫情期间高校生源仍旧稳定
美国从COVID-19疫情爆发开始,好望角投研团队积极跟踪美国大学开学计划及学生公寓的预租情况。根据新闻报道的消息,2020年秋季学期的在校老生及入学新生总量并不会减少。实际上,不仅不会减少,受到失业率飙升、工作岗位减少、发展前景不明朗的影响,新生入学数量反而会有所提升。若一时无法找到合适的工作,又不想在家啃老,则可以选择继续攻读一个更高学历,因此近期看到很多应届毕业生开始申请大学。
信息来源:College and University Professional Association for Human Resources,《Impact of the Economic Recession on Student Enrollment and Faculty Composition in U.S. Higher Education: 2003-2018》
根据美国统计局数据,2018年全美高校共计大学生1965万人,其中有大约110万的国际学生。受到COVID-19的影响,大学面授课程的不确定性,根据最新消息,国际学生在远程教育期间的学生签证依然有效。美国的高等教育仍全球领先,再加上丰富的就业资源及良好的生活环境,目前仍是国际学生的首选地,短期内基本面稳定。
疫情对校外学生公寓影响不大
根据过去几个月的预租率情况可知,校外学生公寓的2020年秋季学期预租进展基本顺利。即使是已公布秋季学期将要远程教学的大学,校外学生公寓的平均预租率也超过40%。而疫情对校内学生公寓的影响要远超校外公寓,很多大学不仅减少了校内公寓的床数,以降低居住密度,而且部分大学计划将校内公寓作为隔离空间,安置确诊的学生。根据University Business在多篇文章中对学生、家长、学校制度的分析:
1. 从3月起至今,学生在家隔离了半个春季学期和整个夏季,急需脱离父母的管教,回到学校与同龄人相处;
2. 由于高校子女在家会大大增加家长的负担,因此即使学校采用远程教育,家长也希望子女可以回到学校周边;
3. 美国高校的政策变化较快,学校可能随时改变授课方式。学生租住在学生公寓可以应对各种政策变化;
4. 位置好、设施现代化、有独立卫生间的特建学生公寓疫情期间可以大大减小感染风险,然而该类型公寓供应很小,需提早预租;越早决定,越可以租到理想的公寓。
综合各方面因素考虑,目前的COVID-19疫情对校外学生公寓影响不大,尤其是特建学生公寓,是被众多学生家长优先考虑考虑预租的。
图片来源:Associated Press,Science teachers check in students before a summer session at a school in Wylie, Texas.
学生公寓的变革及前景
目前市场上学生公寓种类繁多,包括有传统的“校内学生宿舍”、近几十年新建的“校内学生公寓”、“校外产权住房租赁”、“校外传统长租公寓”及“校外专建学生公寓”,具体特点及各自优劣势详见之前的文章:《深度分析 | 美国学生公寓的种类及选择推荐》。
近些年,由于校外特建学生公寓的现代化设计符合学生需求,逐渐成为大学生最理想的租赁公寓种类。而随着COVID-19疫情影响,大学生寻求个人空间、学习空间和社交空间的平衡,校外特建学生公寓的增长趋势将进一步加速。可以预见,疫情期间大学生租房选择优先顺序如下:
1. 优先入住可步行到达校园的学生特建公寓(独立房间+独立卫生间+步行达到学校,价格适中);
2.1 其次可以入住可步行到达校园的传统公寓一居室或开间(独立房间+独立卫生间+步行达到学校,价格比1高);
2.2 再次可以入住校内公寓开间或一居室(独立房间+独立卫生间+步行达到学校,价格比2高,且有关闭搬出风险);
2.3 再次入住非步行可达校园的学生特建公寓(独立房间+独立卫生间+开车或骑车到达学校,或需要乘坐有交叉感染风险的校车,价格便宜);
3. 剩余可选择需共用卫生间的传统长租公寓(价格最低)、校内学生公寓(价格较高)、校外产权住房租赁(品质不确定)等。
由此可见,校内宿舍即将走出历史舞台,校外特建学生公寓成为未来的发展趋势,而传统长租公寓则作为一种后备选择。
好望角COF基金的美国团队合伙人Gar Lippincott表示:
美国绝大多数大学都将在秋季提供一些混合形式的校内面授课程。目前得到的信息显示美国大多数高校会将部分课程提供两个版本,既有在线远程教育又有现场面授,学生们可以轮流参加面授课以减小教室内学生密度。而大多数学校确保至少有一些最低限度的课堂面授学习(这样可以保证国际学生回到校园)。此外,即使所有的课程都是在线的,大多数学生仍希望住在校园附近(大多数家长也希望如此)。所以我们不太在意学生公寓的出租率。华盛顿州立大学(Washington State University)刚刚宣布,他们要求1400名今年秋季报名入住校内宿舍的学生去校外寻找住房。这是因为大学减少了宿舍的密度(每个房间减少了学生)。而且,目前所有的大学都在告诉那些入住校内宿舍的学生,即使中途搬离宿舍或者受疫情影响不得不再次关门,他们仍需须支付整个学期的学费,学校不会退款。因此,校外特建学生公寓将成为学生最理想的产品类型。
END
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