假如房价下跌一半，会发生什么？

大家好，我是得居老吴，昨天有朋友问了一个有意思的问题，如果房价下跌一半，会发生什么？不知道大家怎么看？

在老吴看来，房价下跌引起的最主要的问题是传导到银行系统，从而导致整个金融市场的崩溃，08年美国的次贷危机估计各位都心有余悸。为了说清楚这个问题，我们来举几个场景：

我们把地理范围圈定在一个城市，这里拿新加坡举例子最为合适，既是一个城市也是一个国家。那我们来分几种情景。

第一种情况，假设新加坡所有住宅的贷款杠杆率是0%，也就是说所有人买房都是全款购买，那这时候如果房价下跌一半，除了着急用钱的个别业主，大部分人都会按兵不动，会导致成交量下滑，但对金融市场并无影响。

第二种情况，假设新加坡所有住宅的平均贷款杠杆率是30%，请各位注意，我这里说的杠杆率指的是相对于下跌前的价格。

如果房价下跌一半，那必然会有一部分房产价格低于贷款的金额，假设是20%，那对于银行来说这部分就是资不抵债的不良资产，而对于这20%的业主来说，就不再愿意偿还贷款了，因为所背负的贷款足够再去购买同样的房产，就会出现断供潮。

当然很多银行在跟个人签署贷款合同时也考虑到了这种情况，如果依据合同，可能出现的局面是这些人的房屋要被拍卖，而不足以偿还贷款的部分还需要借款人承担，上世纪90年代初日本爆发的经济危机时很多日本业主到今天还在偿还当时的贷款。

第三种情况，假设新加坡所有住宅的平均贷款杠杆率超过50%，按跟之前的逻辑一样，可能会有超过60%的房产资不抵债，那必然爆发金融危机从而影响整个国家的经济。

可见，房价大幅下跌并不一定会触发经济危机的必然因素，而整个房地产市场的杠杆率越高爆发危机的可能性就越大。

我国由于房价上涨过快、贷款比例也一直比较低，虽然我们没有公示相关数据，但是我相信如果按照现在的房价，房地产市场整体杠杆率并不算高。

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