求你了 | 别买“坑钱房”了，咱不给骗子送钱行吗 ？

昨天有个粉丝让居姐帮忙参谋一个美国项目——某B开发商的X湖别墅，在休斯敦。

当时听到休斯顿，居姐心里就有点慌……

客观的说，休斯顿的租售比很不错。但从房产投资的角度来说，房产税3%以上、房屋保险又很贵（因为休斯顿靠近海湾靠水的区位，是飓风和淹水的危险区）。所以导致休斯顿的毛租金高，净租金少，并不适合投资客。

但咨询的是个老粉，可能确实捡到好项目了呢？结果不查不知道，一查吓一跳，居姐的这个老粉看上的竟然是十足的“坑钱货”！！！

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求你们了，平常好好看文章做功课，别净挑那些骗人的房子买啊……

为什么说这个项目是坑？

第一，加价40%卖给中国人。

X湖别墅报价30W美元起，但同区域的房价水平是18W-25W，相当于加价40%。

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该区域房价18-25W美元

而且这个项目只卖给中国人，没有任何美国销售痕迹。在美国各大房产平台——如zillow、trulia、redfin、或者realtor.com上，通通找不到这个项目。

其实道理也简单，你加价40%还指望当地人买？也就骗骗大洋彼岸了。

第二，交易不安全。

因为X湖别墅只卖给中国人，所以交易模式没有按照美国正常的房产交易走。它的付款方式是这样的：

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这种房子没建好就提前收钱的方式，美国人民是坚决不会接受的。

到这里，就已经可以确定这是个坑了。就算你的钱是大风刮来的，也没必要送给他们啊。

借着这个机会，居姐科普一下，投资海外房产怎样才不能不被骗、不被坑。

不知道大家对几年前震惊全球的投资诈骗案——“Barworks工位投资”还有印象吗？

大概2005年左右，Barworks公司推出了最早期的“电话亭工位投资”项目。

Barworks公司将伦敦核心区废弃的电话亭重新利用——联通网线和电话，将其改造成“办公位”，然后将“工位”的租赁权卖给投资者。

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到2015年前后，Barworks公司将业务延伸到了美国、澳洲等国家的一线城市，比如纽约、旧金山等地的共享办公室。但“坑骗”套路都一致：

Barworks以15-30W人民币/个工位的价格，将“工位”的租赁权出售给投资者，承诺投每年最少12.5%的租金回报，投资满一年可以按照原价125%的价格卖回给Barworks。

现在我们还能在网络上搜索到部分宣传资料：

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看起来是不是稳赚不赔？当时，在国内某环球公司、某平安公司的宣传下，国内大批投资者心动，一次性投资百万千万也大有人在。

后来，这些投资者全部血本无归。他们打款后只收到3-4个月的租金，而后就被告知Barworks公司面临破产，投资无法追回。

由于涉嫌金额太大，这场骗局甚至惊动了美国证监会（Barworks还有美国公司），根据美国方面的调查结果：

BARWORKS公司其实是一个皮包公司，实际控制人是一名有犯罪前科的英国诈骗分子，曾在2008年因为诈骗被捕。而现在这个诈骗犯已经在全球募集了3600万美元，并且将1200万美元转向毛里求斯等地进行洗钱，正被英国当局起诉。

回顾事件全过程，你会发现大批中国投资者被卷入这场“庞氏骗局”的根源，就在于只看见投资回报，而忽视了产权安全：

首先，Barworks公司的电话亭产权问题就存疑；

其次，所谓的“工位投资”，实际出售的一直是租赁权，这意味着投资者没有产权，也就说电话亭根本不属于你。

如果对方公司不给你租金收益，你只能认栽，因为你是没有能力把它转租给别人的。

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这样的投资项目，根本没有投资保障，空有高回报噱头又有什么用呢？再说，如果宣传的投资回报真的能实现，那么：

每年12.5%租金回报，加上第二年25%的溢价，相当于37.5%的回报率。

你觉得那些纽约、伦敦的买家出不起30W人民币，还是看不起37.5%的回报率？这么好的项目，还用得着从大洋彼岸跑到中国拉客户？

清醒点，好吗？一定要注意产权真实！产权真实！

交易安全其实很简单，就是按照购买地的法律和方式去买房，不要冒险走捷径，比如：

买泰国房产，一定要查EIA，否则很可能烂尾；

买美国房产，就不能要求签中文合同；同时资金一定要过资金监管账户，那些付人民币买房的都不靠谱，比如最开始说的X湖别墅。

要记住，只有你遵循法律和市场制度，它们才能够保护你的财产安全。

每个行业的水都不浅。而海外房产投资这个领域，最常见的坑骗套路就是加价卖给国内的投资者。比如我们的宝强同学就吃过这个亏：

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宝强同学的豪宅

2013年的时候，宝强同学在美国买了一套豪宅，4个卧室2个洗手间，总价120W美元。

下面是这套豪宅的“价格史”：

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可以看到，2004年9月房子的交易价格是76W，2012年以85W美元挂牌出售，但没有卖出去。到了2013年，也就是宝强同学买房的时候，房价突然上涨到125W美元，然后宝强同学花120W买走了。

而同时期该地区的房价波动并不大：

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毫无疑问，宝强同学是被坑了，居姐估计宝强最少被坑了20-30W美元。

无论是2013年的宝强同学，还是现在加价40%卖给中国人的X湖别墅，都是欺负大家不了解海外房价水平。

所以建议大家在购买前，先通过zillow等美国大型房产网站，了解当地房价水平。如果你实在懒得查，直接微信问居姐也可以。

海外房产不同于国内房产，大部分投资者没有时间精力去亲自打理，所以需要有靠谱的机构做租赁管理。

否则，你买的房子再好，也只能干看着赔钱。比方说下面这两套房子：

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PS：蓝色日期表示可租住日期，灰色表示已预定。

这两套都是美国奥兰多的房子，而且都在温莎社区。第一个是别家的房子，大半时间是空置的，而第二个是我们帮助客户进行出租管理的，几乎没有空置期。

大家都知道，美国房产是有持有成本的。按照我们管理的出租情况，这套房子的租金可以覆盖包括月供在内的所有持房成本，还有净收益。但另一套就别想了。

所以找一个有后续管理和服务能力的公司，就显得非常重要。

最后居姐再总结一下，怎样才能不被坑、不被骗，买到能赚钱的好房子，关键是四点——产权真实、交易安全、价格合理、后续管理靠谱。