太狠了！广州抢人，抢到了上海头上

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华

广州，动手了！

昨天，在正式的新闻发布会上，广州宣布，包括长三角在内的城市人才入户积分，将在广州获得累计认可。

也就是说，长三角的人才如果选择来广州落户，完全能够无缝对接。

如无意外，广州将成为国内第一个实现跨地区落户积分互认的城市。

这一史无前例的动作，暴露了城市的蓬勃野心，简直是直接抢人啊！

广州，再次成为饮“头啖汤”的那一个。

广州的落户政策本来就比较宽松，本科或中级技能人才，只需要累计缴纳社保半年即可。

一旦政策落地，对长三角、珠三角的人才吸引力不小。

举个栗子：

你原本在杭州工作和居住了两年，有了准入年限认可后，你的居住年限可以直接用于广州落户。

这样一来，甚至会有大批人才可以直接跨城落户！

现在，京沪这两个超一线城市的常住人口已经超过2500万，但人口增量趋于放缓甚至萎缩。

严格的落户政策和高企的房价，令购房者望而却步。

在全国常住人口破千万的超大城市中，只有广深杭仍然具有很强的人口吸引力。

但深圳有超严的限购令、杭州要万人摇号。

唯独广州，称得上是超大一线城市中的“房价洼地”。

认可积分，相当于降低在广州的户籍年限要求。

如此一来，能加速人才和人口集聚，获得更充足的公共资源配置，同时促进房地产市场供应量的消化……

一箭双雕啊。

事实上，广州也是当前国内最前程远大的城市之一。

高层去年12月在《求是》杂志发了一篇文章，“推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局”。

文章很直接地点出了当前中国区域经济的两大特点：分化、极化。

分化就是，长三角、珠三角等地区已初步走上高质量发展轨道，全国经济重心进一步南移。

而极化指的是，经济和人口向大城市及城市群集聚的趋势比较明显。

“北京、上海、广州、深圳等特大城市发展优势不断增强”。其中，广州排在第三位。

这是一个长期有效的判断。

事实上，源源不断的资金仍然在流入广州。

今年一季度，广州的资金总量增速在全国属于领跑阵营。

图片来源：刘晓博说财经

资金总量增长最快的四大城市，分别是深圳（+17%）、杭州（+17%）、东莞（+15%）、苏州（+13%）。

广州的增速也不低，达到了12%。

增速比较高的城市，都是楼市火热之地。

但是，广州楼市总是给人“稳”的感觉，不像深圳那么“火”。

中国四大一线城市，北上深的均价都到了五六万，广州只有三万多。这是为什么？

其实，这跟广州发展的历史进程有关。

从2005年算起，15年来，其实广州的涨幅跟北京、上海，甚至深圳相比，差距并不算大。

北上深的一手房均价，涨幅大约在8倍多，而广州的涨幅也接近7倍。

广州，只是比较“慢”一点。

这跟广州执政者的思路有关，他们有个比较比较根深蒂固的观念，认为房价低是城市发展的一大优势。

最近的“海珠之眼”，大家都看到了。

一个钉子户不肯拆迁，最后海珠区的环岛路，只好绕过他们家的小屋，形成独特景观。

拆迁，一直都是广州非常头痛的问题。

大家想过没有，一个城市的房价越高，拆迁成本就会越高，难度也越大。

房价下降一半，就意味着旧城改造的成本减少一半。

所以，广州曾经有很长的一段时间，拼命摁住房价，无情打压楼市，形成了“失落”的十年。

这在中国房地产史上，简直是一个“奇迹”。

从1996年到2005年，广州曾经创下了中心城区房价10年不涨，反而下跌的记录。

2005年，经济日报头版等刊登了长篇文章《广州房价为何保持稳定》。

当时的市委领导举了一个例子：

1996年他刚到广州工作的时候，位于越秀区应元大厦的售价是12000元/㎡，而现在（2005年）每平方米降到了6000元。

数据显示，最中心的越秀区一手住宅均价从1997年的9697元/㎡，降到2005年的6892元/㎡。

老书记林树森不无骄傲地说：

在全国特大城市中，只有广州中心区保持了近10年的房价稳定。

2005年前后买房的人，绝对是在广州抄底最成功的一群“幸运儿”。

正是有这十年的克制，奠定了广州楼市比较理性的基础，虽然此后15年的涨幅接近7倍，也很少有泡沫迹象。

所以，我对广州楼市的判断是，广州是是中国非常少见的，一个长期健康的“慢牛”市场。

更何况，广州的决策者一直保持着充足的土地供应，避免市场出现大起大落。

广州一直是土地财政依赖度相对比较高的城市，保持较多的住宅供应，不像深圳那么有钱、任性，非要搞得住宅用地那么紧张。

今年上半年，广州的土地供应居然是整个大湾区最多的，比惠州、佛山还高。

卖地收入超过了千亿，比往年高多了。

如果把时间拉长到5年，广州也能排到第二位。

2013年到2018年，深圳供应住宅用地只有298万平米，广州呢？4313万平米。

在这种情况下，广州的房价自然不可能像深圳那样狂飙突进，只能稳定攀升。

更何况，还有佛山作为广州楼市的广阔“腹地”。

不管是从政治、经济、产业、人口各个维度，广佛同城都是中国最有竞争力的搭档之一。

2019年，整个大湾区常住人口增量是150万，而广州、佛山加起来就有65万之多。

这种种因素，都决定了广州楼市长期健康的“慢牛”特征。

那么，广州楼市作为一线城市最后的“洼地”，还有多大投资价值？

我想，答案是不难得出的。

要知道，全球都在大放水，中国央行也调高了今年M2增速的预期。

根据国家统计局发布官方数据，今年6月，全国70个城市近80%在环比上涨。

受到疫情影响后，上涨城市的数量急剧减少，但又逐渐回升，到6月已经基本回到了去年的水平。

这就是中国楼市的基本盘。

来源：大伟看楼市

在这种情况下，按照中国区域经济分化、极化的趋势，不管是资金、人口、基础设施建设，都在向大城市和城市群聚集。

广州，绝对处在第一梯队，是“领头羊”之一。

更何况，广州作为“老城市”的代表，也具有更强的地价“刚性”。

黄奇帆说过一个观点，城市土地的动迁成本，是根据周边的房价来决定的，而动迁成本又决定了下一阶段的地价。

在地价的基础上，盖上房子，产生了新的房价，一定会比原来的房价高。

比如拆一个城中村，拆迁成本是7000元/㎡，那么拆完之后，土地出让的底价至少是7000元，拍出来的土地，再盖房子卖，就会卖到1万5千了。

旧改本身，就是推动城市房价上涨的重要因素。

广州正在全城力推旧改，到处都是城中村改造，这在无形中也持续抬高着楼市的“地基”。

再加上，广州地铁网络四通八达，所到之处，对城市建设和房价的抬升，也是肉眼可见的。

当前，恰恰由于广州楼市的“慢牛”特征，调控压力不算大。

比起北京、上海、深圳，广州的“限购”政策是最松的，通过人才政策，打了不少补丁。

黄埔、南沙、白云、番禺、荔湾等区，都纷纷推出了人才政策，方便购房群体。

应该说是相当友好了。

2020年，最最稀缺的，就是这样长期稳定的“慢牛”市场。

珍惜广州，机会真的不多了。

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