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日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？

2020-11-151813次阅读

这周，我们写了一篇文章《全世界最优质的避险资产，毁于自媒体》，对那些污蔑日本房产投资的所谓“砖家”进行正面反击。

而其中一个很重要的概念【折旧】被反复提及。这些砖家们认为，日本和中国房产最大的不同就在于“折旧”，他们说：

日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，到了一定年限最终价值趋于0。

看起来有点后怕：在日本买房买到40年左右的老房子，我是不是后面卖出去就亏本？

特别还看到这样一个图：

日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯
出处：財務省令「減価償却（折旧）資産の耐用年数等に関する省令（昭和四十年三月三十一日大蔵省令第十五号）」

如果上面的逻辑成立，在中国也有一个固定资产折旧年限——房屋和建筑物是20年。

日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯

按照相同的评判标准，咱们国内2000年前建的房子，难道一文不值？

最新一期日本二手房成交市场报告也显示，日本人喜欢买老房子，平均的成交房龄是22年。相当于一半以上的人买的是超过20年的老房子，而且这个趋势还呈逐年递增。

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今天，我们就来系统地讲一讲，该如何理解日本房产的折旧，以及为何日本人爱买20年以上的老房子。

日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯
超过47年房龄的房子
价值就趋近0？

距今47年，也就是1973年及以前的房子，在东京现在的市场上，是不是“免费送”？

我们找一个真实的案例。这是一栋建于1968年（距今53年）位于东京品川区，距离车站旗の台步行3分钟的大楼。楼的外观如下：

日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯

它的优势在于：距离车站近（4分钟步行），而且户数多（74户）。但缺点也很明显：距今已经超过了47年的“耐用年限”，是旧耐震的RC造老公寓。

这样一套老房子现在会有交易吗？还真有。

我们的日本合作方在今年7月时发了它的出售信息给我们，790万日元，而且它还在出租，租金是6万日元/月。减去七七八八的持有成本，这套房的净回报率高达6.85%。

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现在这套房也已经卖掉了。所以说，即使过了“耐用年限”，在东京市区内的房子也不是免费送的。你可能去日本其他地方，或者东京周边需求没那么强的地段，会找到只交物业费就能住的房子，但是在东京市区内很难。

我又去日本网站上查了一遍，这栋楼的交易记录最早可以追溯到2009年：

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而且在2020年4月成交的同栋楼不同层，房价甚至有990万日元，从2009年的780万至今还有上涨。要知道，2009年时这栋大楼还没有超出47年的“耐用年限”，而现在已经超出了耐用年限5年以上。

为什么这里的房价走势，会和国内的房产“砖家们”说的不一样？

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中国超过20年的房产，没有价值？？

国内房产砖家们普遍忘了一件事：中国的房屋也有折旧。

按房地产评估法，国内的二手房确实也有折旧的经济概念：
“房屋竣工后即进入折旧期。房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。”
由于中国过去的20年正好是经济发展最快的20年。在这段时间里，我们这些一二线城市，甚至2017、18年棚改进时的十八线小县城，房价都在突飞猛进。如今交易上世纪建的房子，价格都是翻番的，所以我们失去了对“折旧”的概念，无法感受到自己的房子其实是个消耗品，是会贬值的。

而中国房屋折旧跟日本法定耐用年限在用法相近的，是对企业所得税设立的固定资产折旧，也就是我们开头提到的“固定资产折旧”。

按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的第六十条，房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年。

知乎上一位答主根据这个条例列出了折旧率，可以看到在法律意义上 ，咱们房子的折旧可比日本的快多了：

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（中国）
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（日本）

如果按照企业所得税这个严苛的征税标准，国内一、二线城市2000年以前建的房子现在基本都被折旧得“一文不值”，你能想象吗？

拿一个极端点的例子举例，不知大家有没有听说过，这段时间抖音上非常火的老洋楼上海武康大楼，外观是这样的：

日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯

因为独特的纸片设计、欧式红砖建筑风格，以及内部西式小资装修，意外成了上海当红打卡点。但这栋楼是什么时候建的？1924年，民国时期。

不论是按照国内的会计折旧还是刚才的法定耐用年限，这位奶奶级的大楼都可以称之为“无价值”房产了，但是里面仍有住户住得好好的，而且现在安居客网站上有5套挂牌销售，全部上千万人民币，平均单价12万人民币/平米！

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所以会拿“折旧”来说事的人，其实是搞混了一个概念：是人们买房后实际使用的折旧，还是税务用的会计折旧。

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走进“会计折旧”

其实我们都能感受到，房屋折旧跟汽车、电子产品有很大区别。好的房产不论新旧，出于性价比考虑，“折旧率高”的老资产其实更“保值”。这里保值的意思，要从税务的角度出发考虑。

折旧的日语是“減価償却”。而这一日语多出现在什么地方？计算个人所得税和房屋出售时的增值税，也就是会计折旧。

具体的计算咱们不在这班门弄斧，交给专业的税理士来解决。大致逻辑就是：建物的折旧其实是你的账面损失，是可以抵扣税费的！

而在会计折旧中，房屋年限越长，每年折旧的金额也就越小，反映在房价上的比例也越小。因为折旧只折到建筑物的价值，不会影响到其下的土地。

日本的房价是由两个部分组成的：建物价值+土地价值。房子本身确实是越老越不值钱，但是土地是保值的。

前段时间，我们掘金日本房产成交过一套昭和45年（1970年）的房子，当时做鉴定的土地和房屋价值如下：

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可以看到，土地的价值占到了整个房价的将近9成。而我们在第一部分介绍的那套老房子能够涨价，土地价格上涨是很大的原因——我们来看下品川区旗之台站在2015年至今的地价走势：

日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯
日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯

这就是我们说的，为什么越老的房子其实越保值。

日本人爱买22年以上的老房子，究竟为什么？ - 得居房产资讯
房屋的真正价值：是土地

在知乎上，一个博主为折旧这件事做了个很好的总结：

房屋的折旧，按照教科书上的理论是折损的，但相比土地成本、稀缺性、供需关系等，房屋的建筑造价只占实际价格的一小部分，折旧的影响也是相对的，而不是绝对的。

日本的土地是永久产权，而在东京市区这样寸土寸金的地方，一半的土地上盖的是商用楼，留给住宅的用地是开发一块少一块，所以日本人爱买老房子，不是因为他们不爱新房，是因为优质地段早早有房盖在上面。

这些地方的土地越稀缺，房子越保值。所以，日本房屋真正的价值所在，其实是拥有永久产权的土地。

比如在文章第一部分举例的那套1968年建的老房子，它位于东京市核心地段的品川区，距离车站非常近（4分钟走路路程）。周边配套设备也非常齐全，楼下就有一个7-11便利店：

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看上去很好吃的餐厅：

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还有银行：

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周边的配套设施，房屋所处的地段，都会为土地价值加成。

而这样的老房子，往往房价低，租金还不错，回报率就高。一些日本投资者还更喜欢投资这样的房子。

但是要从6、70年代的房子中“淘到”质量高的房屋，更多地要靠运气。如果把房龄往后推一点，在8、90年代中寻找，找到好投资物件的概率会更高。

那些1980、90年代（特别是新耐震）建的房子，不论从房屋质量还是新的程度，都会比正好在47年的老房子优秀。它们也更容易有“增值”出售的情况。

比如我们随机寻找了3套房，房价都有不同程度上的上涨↓↓

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（1982年建）
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（1983年建）
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（1985年建）

所以，我们会一直推荐的日本投资房，主要集中在80、90年代，也是出于这个考量：这个时期的房子，土地价值占大头、建筑物占小头，而折旧是建筑物，但是土地不折旧，在投资性价比上最高。

正确理解“折旧”，才能做一个聪明的日本房产投资者。


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