美国住宅地产成交量加速上升，推动地产投资加速！

虽然受到新冠疫情的冲击，美国经济发展速度减缓，但近期美国住宅市场交易十分火爆，销售额快速增长。

新冠疫情爆发初期，美国住宅销售急剧下降，并在4月、5月触底，6月反弹。自7月开始，住宅销售快速增长，7月至9月美国新建住宅销售同比增速分别为 46%、40.8%、32.1%。7-10月二手房销售同比增速分别为8.7%、10.1%、21.4%、26.6%，均处于2000年以来的最高水平。 

10月美国成屋销售季调后年化总数为685万套，创2005年11月以来的十五年高；8、9两月新建住房销售季调后折年数分别为99.4万套、95.9万套，达到 2007 年以来的最高水平。

美国住宅市场成交火爆最主要的原因是因为按揭贷款利率对住宅销售起到调节作用，低利率刺激购买。而从历史来看，联邦基金利率下调周期往往能够较好地传导至抵押贷款利率，而低贷款利率刺激住房销售增速上升，同时低利率环境也可以帮助房地产企业低成本融资，从而刺激地产开发。2019年以来，美国抵押贷款固定利率持续下降，当前15年期、30年期抵押贷款固定利率分别为 2.28%、2.72%，达到了历史最低水平。

从不同类型房屋销售和价格来看，中高端住房销售情况明显好于低端住房，显示并非底层民众在加紧购房，而是有多余财力的中产阶级利用低利率环境进行的投资或住房改善。美国10月二手房售价中位数一举攀升至31.3万美元，同比增长速度是1968年有记录以来的史上最高水平。

美国住房销售火爆有望持续，并且推动美国地产投资加速。经过11年的去杠杆，美国家庭有望重新开启加杠杆进程，此前美国企业已进入加杠杆阶段，家庭部门的加入将推动美国金融周期进一步上行。

文章资料主要来源：招商证券