悬!这个城市的命运,都系在一条地铁线上了

现在，我们就奉上这篇最真诚的惠州买房建议。

临深概念，对惠州来说好像一把“双刃剑”，既有机会，也有大坑。

8月18日，中央“超级文件”发布，深圳正式成为社会主义先行示范区，城市级别再上新台阶。

文件里专门提到了惠州：推进深莞惠联动发展，促进珠江口东西两岸融合互动。

深圳的辐射能量无疑是巨大的，但惠州楼市长期以来的供应量大，又形成了巨大的堰塞湖。

这座城市的楼市起伏命运，都系在一条地铁线上。

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惠州位于中国最顶尖的都市圈珠三角，与深圳、广州、东莞接壤，陆地面积为11200平方公里，为广东面积第二大的城市。

2018年常住人口483万，省内排名第9。GDP为4103亿元，在省内21个城市内排名第5，仅次于广、深、佛、莞。

（资料来源：惠州市统计局）

今年上半年，惠州过得不太好，经济增速仅为4.5%，低于全省（6.5%）和全国（6.3%），在珠三角9城中排倒数第三。

再加上，惠州北部山区博罗县、龙门县经济羸弱，拖了后腿，全市经济增长压力巨大。

（2018年惠州各个县区生产总值及增速）

2019年上半年惠州经济踩“急刹车”，关键还是支柱产业不景气。上半年，惠州规模以上工业实现增加值805亿元，同比仅增长2.2%。

其中，两大支柱产业电子、石化行业增加值双双负增长，分别下降0.5%、2.1%。再加上惠州三星电子产能转移，惠州面临着较大的转型压力。

2008年金融危机爆发后，广东主要依靠对外贸易的城市如东莞损失惨重，经济增速一度断崖式下滑。

残酷的现实迫使它产业转型升级，这也成就了今天的东莞，以电子信息产业和智能设备制造业出名，GDP有望很快破万亿。

而有人说，惠州当年依靠中海油惠州炼油、三星电子等大项目轻松熬过金融危机，但也造就了今天处于痛苦转型期的现状。

因此，惠州迫切想要抱深圳大腿。

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惠州的投资价值逻辑，并不是它自身的经济增长，而是要看深圳的膨胀程度。惠州房价涨得怎么样，并不取决于它自己，而是取决于准宇宙中心深圳。

深圳发展快，人口涌入多，惠州房价就联动反应。 

目前深圳房价全球前十，供需特别紧张。所以深圳也会诞生一个睡城，就像燕郊之于北京，昆山之于上海，三大临深城市都在争夺这个机会。

从地理位置上看，东莞和惠州都与深圳接壤，是更有优势的，而中山和深圳之间隔着伶仃洋，在2024年深中通道建成之前，中山没有优势。

现在，深圳每年净增四五十万人口，两年就一百万，放西方相当于再造一个大城市了。

为了争夺深圳的外溢人口，惠州和东莞都在争取深圳的地铁延伸，两城都在地方层面完成了与深圳地铁对接的规划。

惠州可以说是摩拳擦掌，但实话讲，这里边还存在着不确定性。

2018年中央出台的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》规定，建设地铁的城市必须具备３项硬性指标：一般公共财政预算收入在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。

惠州前两项指标都能达到要求，但人口指标未达要求，惠州四个市区惠城+惠阳+大亚湾+仲恺的常住人口仅为270万人，导致惠州尚不具备申报建设地铁的条件。

（数据来源：惠州市统计局，惠东，龙门数据为2017）

不过，凡事不能太早下定论。

第一，今年2月21日发改委《关于培育发展现代都市圈的指导意见》，明确了“在有条件地区编制都市圈轨道交通规划，探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市(镇)延伸”。

深圳发展改革委副主任郭跃华也公开提到：“下一步，深圳市将在五期建设规划编制工作中就轨道14号线惠州段项目必要性和可行性进行深入研究，并积极与惠州市相关单位沟通协调，推动轨道14号线惠州段尽快报批。”

也就是说，官方在政策方面留了一个口，没有完全把惠州修地铁的路堵死。

第二，今天的深圳，土地实在太紧张了。鹏城的人口密度全中国第一，每平方公里6522人，是北京的4.9倍，广州的3.2倍，上海的1.7倍。

深圳土地开发强度逼近50%，远超30%的国际警戒线。剩下的又多是山林湖泊等生态用地，禁止开发。

深圳几乎无地可用。深圳市急需向惠州辐射，以缓解自身日渐紧张的土地资源。因此，深圳也不愿放弃地铁延伸到惠州。

我们综合认为，惠州修建地铁，具有一定的可能性。

03

那么，哪一条线路最有可能率先落地呢？

答案是深圳14号线的延长线。

我们来看一张图片，这是惠州市城市轨道交通方案示意图。惠州自己规划了N多条地铁跟深圳相连。但需要格外注意的是，这是“远景”规划，展望期限是到2050 年，全部实现的话日子还长着呢。

唯一纳入“远期”规划的，只有深圳地铁14号线延长线。

这个是展望至2030 年的。也就是说，惠州非常争取想要在未来十年内，就开通这条线路。所以这是最有可能最先落地的。

若深圳14号线延长线获批，对惠州意义重大。

惠州虽然与深圳接壤，但是接的是深圳东部，相比于西部的南山、福田、宝安等经济发达的区，东部的坪山经济发展相对弱了很多，辐射惠州房价的能力弱。

而同样与深圳接壤的东莞凤岗镇，境遇完全不一样。从地图上我们可看到，凤岗镇深入到深圳内部，由于地理优势，众多在龙岗、龙华的上班族开车半小时左右就可到达凤岗，甚至福田、罗湖也可实现一个小时以内到达，因此凤岗成为深圳名副其实的“睡城”。

距离上并不占优势的惠州，要想成为深圳的后花园，只有地铁先行，压缩通勤时间，才能体现楼市的价值。

因此纵观惠州楼市，我们认为，以深圳14号线延长线的地铁站点为中心，方圆1-2公里之内的房子是最有投资价值的。

14号线不仅直达深圳的核心区，还链接了深圳东部两个区的中心：龙岗新城的大运中心和坪山新城中心。

若是这条线路能够成功延伸至惠阳，惠阳到深圳龙岗和坪山的通勤时间将压缩在1小时之内，形成真正的双城生活。

所以，接下来的问题就简单了，只要把14号延长线上的站点找出来就好了。

04

2017年11月15日，有网友在惠阳网络问政平台提问 ：“深圳地铁14号线惠州延长段4个站点具体位置是否已经确认，具体分布在哪个路段？”

惠阳住建局回复：按照惠州市城市轨道线网规划指引，惠州地铁14号线白云站、草洋站、惠州南站和新桥站，其中，白云站位置在白云一路与迎宾大道交叉口附近，草洋站位置在东华大道与爱民路交叉口附近，惠州南站位置在厦深高铁惠州南站广场附近，新桥站位置在金 星大道与站前路交叉口附近。

根据我们的统计， 14号线在惠州的这四个站点附近1-2公里以内的一手楼盘，总共有5个，均价在12500——15000元之间。

而目前龙岗中心城的26个在售楼盘，均价约为41500元；坪山13个在售楼盘的均价约为44500元，这几个楼盘只是龙岗和坪山的1/3，是实实在在的价格洼地了。

大家感兴趣的话，可以加入我们的知识星球（长按识别文末的二维码即可加入我们的知识星球），里边有这些楼盘的分布图。

当然，需要说明的是，现在还不能完全保证深圳地铁14号线一定能延伸至惠州，并且维持原先的站点布局。一切都有待上级批准。这里边是有投资风险的。

所以，惠州楼市更适合手里有闲钱，而且是第二套以上的投资。

第一套投资房，我们尽可能追求安全、确定性，没有投资经验的朋友，建议你尽量远离惠州，这里到处是坑。

第二套以上，而手里有闲钱又没地方放的，倒是可以考虑看看。毕竟，惠州不限购容易上车，而且价格又低。放眼全中国，唯一有暴击机会的，就是这里了。

地球已经不能阻止深圳的扩张，大湾区风云变幻，无数机遇潜藏其中，惠州享受到宇宙中心深圳的发展红利。

风险与收益同在，楼市投资是不可能做到既安全又高收益的，若是那样，机会也不会轮到你。

我们要做的，就是比别人看得更长、更远、更深。