你还要被这样的谎言骗多久，海外置业交房一年就能减税？

这段时间陆陆续续有一些客户向我们咨询税收筹划方案。

这些客户大致可以分为两类：一类是交易已经完成或者事情做到一半的，另一类是交易还没有开始，目前只是有个计划。

对于税务筹划来说，我们肯定喜欢第二类客户。

这个就像打仗一样，在交火前，把潜在的问题都考虑清楚，做好安排，到时候就有条不紊，游刃有余了。

虽然在实际过程中，也可能会发生一些突发情况，但事先做好安排，大局仍然掌握在自己手里。

我们最担心的是第一类客户，交易完成了一半甚至已经全部完成，这时候碰到问题了，再回头来找我们，很多时候我们也无能为力。

当一切已经成为既定事实，除非作弊，比如back dating（这个我们是绝对不做的）, 否则木已成舟，很难更改了。

关于澳洲房地产的税收筹划也是这样，在购买前你就要把潜在的风险和机会想清楚，未雨绸缪，这样才能在购买之后谈笑风生。

澳洲房地产税收筹划的首要问题就是要搞清楚从税务角度出发，你在哪个时点算是拥有了这个房产，在哪个时点你又算是卖出了房产。

我们还是先举个小例子来说明。

小萍和小琬来澳洲读书，留学期间，小萍于2016年1月5日以70万澳币买入一套2居室公寓，合同签订日是1月5日，交割日是4月5日。

交割完成后，小萍把多余的一个房间租给小琬。

小琬和小萍日常相处有些矛盾，再加上小琬打算本科毕业后转去外地另一个学校继续求学，所以她去当地买了一个楼花。现在签合同，2年后交楼，签楼花合同的时间是2018年10月5日。

小萍这几年在澳洲通过课外兼职赚了很多钱，手里有钱了她就打算换房，卖掉现有公寓，置换一套别墅。

签订别墅购买合同的日期是2018年12月1日，约定交割日期是2019年6月1日。

同时她把公寓卖出，出售合同签订日期是2019年3月5日，交割日期是2019年6月5日。

那么问题来了：从澳洲税法来说，到底哪一个时点算是开始持有物业？

根据澳洲税法第109条第5项第2款的规定，资产所有者持有资产的起始时间是双方签订买卖合同的当天。

并不是很多人想象的资产交割日。

所以小萍从2016年1月5日就已经开始持有公寓了，虽然她要到4月5日才能真正搬进去住。

同样的，她这套公寓的持有终止时点是2019年的3月5日，而不是6月5日，虽然她还可以在里面住到6月5日。

以此类推，小萍别墅的持有时点就是2018年12月1日。

那么小琬呢？她购买的可是楼花。她签合同时，那里可是一片空地。

税务局的观点是依然按照合同日期来，也就是说，她在2018年10月5日就算是持有了那套尚未建造的房子。

为啥这个时间点如此重要？

这是因为按照澳洲税法，如果纳税人持有资产时间超过1年，在卖出该资产时，他可以享受到资本利得税减半的税收优惠。

当然这个对于上述例子中的小萍和小琬都没有太大关系，因为无论怎么算，她们都持有物业超过1年以上。

但是对于那些炒房客，特别是那些炒楼花的来说，影响可就大了，要想享受减半税收优惠，他们必须持有物业或者楼花1年以上方可。

在实务中，还有一个问题，如果合同签订日和物业交割日是跨年的怎么办？

按照税法，合同签订日算是物业的所有权转移日，所以这时候卖家就会产生一笔资本利得税。

但是按照房产交易惯例，物业交割日当天双方才交换钥匙，结清房款。

所以有时候卖家就会遇到一种尴尬：合同签了，算交易成功，税务局问我要税钱，但我要等到交割日当天才能拿到全款，税务局的税钱我付不起咋办？

澳洲税务局还是很贴心的。它说如果是这种情况的话，那么你在当年可以暂时不申报这笔资本利得税，等到你交割完毕后，你再向我申请更改上年度的报表补税。

不过呢，你也知道的，这算迟交税款，所以你要缴纳滞纳金哦。

What? 纳税人当然不服，上门吵闹，税务局也觉得有点理亏。

双方协商后，税务局让步，说这样，按照程序，滞纳金还是要有的，不过呢，你可以向我申请免除，放心，这个申请我一定会批的，但是有个条件，你需要在合理的时间内更改报表并补税，我认为合理的时间是房屋交割日后一个月之内。

所以在实务中，为了躲开这个麻烦，投资者要尽量避免合同签订日和交割日跨年的情况。

这里提醒一下，澳洲的财年年终可不是12月31日，而是6月30日哦。