意外!这个地方逆势收紧调控了
这一次,逆势而上的,居然是位居东北边陲的黑龙江。
近日,黑龙江出台新规,要求房企拍地资金,不得来自金融贷款或资本市场融资,违者两年内不得拍地。
此外,当地还规定:多层楼房封顶后方能预售,高层楼房建到三分之二方能预售,同时鼓励现房销售。
这两条新规,分别击中房地产高杠杆、高周转的要害,传达什么政策信号?
先看第一个,开发商不得通过贷款和融资拿地,意味着什么?
众所周知,房地产向来以高杠杆、高周转和高负债著称,资金可谓命脉所在。
今年以来,全国性的房地产融资已在陆续收紧,银行贷款、信托贷款等渠道陆续被严控,资金违规输入房地产的“陈仓”被封堵。
如今,黑龙江进一步将贷款或融资,排除在土地竞拍之外,意味着什么可谓不言而喻。
拆杠杆,防止开发商背个银行“炒地皮”,正是这一政策的实质。
对此,黄奇帆有过详细分析:
你如果后边背一个银行,要100亿元,银行就拿100亿元,要200亿,银行就拿200亿元,那么‘地王’、炒房等现象就来了。
所以,在黄奇帆看来,控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金。
当然,开发商不得借助银行贷款拍地,类似规定早已有之,黑龙江并非首创。
在现实里,部分开发商也早已有应对之策,无论是明股实债,还是与金融机构组建合资公司的方式绕开,无不对调控的刚性构成挑战。
显然,任何政策的威力,都有赖于执行。
再看第二个,高层楼房工程进度需达2/3方能预售,影响有多大?
众所周知,预售制,可谓房地产高周转的重要支撑。可以说,正是预售制,支撑起了龙头开发商的飞速崛起,支撑了地方的卖地游戏。
然而,预售制的弊端同样很明显:所见不能所得,偷工减料、“货不对板”的现象经常发生,问题楼盘屡见不鲜,至于“烂尾楼”的出现,更非孤立事件。
所以,这两年,“取消预售制”的声音不绝于耳。但预售制,事关房地产高周转,涉及庞大的利益群体,短时间内想要取消并不容易。
然而,不能取消,并不意味着不能规范。
显然,拿到地之后就能卖楼花,建到1/3后卖还是2/3后卖,还是封顶之后只能进行现房销售,影响大相径庭,风险同样不可同日而语。
目前,在很多城市,多层住宅(7层以下)只要动工就能对外预售,高层住宅(7层以上)工程进度达到1/3(有地方只要求3层或5层)就能对外预售。
与此相比,黑龙江此番将多层住宅的预售门槛提高到封顶,将高层住宅的预售门槛提高到工程进度的2/3,规格要求无疑提高了。
对于开发商来说,高周转的速度必然受到影响。
有对比才有伤害。
黑龙江出台的这些新规,都谈不上首创,论力度不及一线城市,但在如今各地蠢蠢欲动的背景下,却显得极为醒目。
那么,为什么是黑龙江?
谁都知道,黑龙江楼市不算火热,当地经济同样谈不上强势,房地产开发投资增速在全国基本垫底,此前因“房价跌回白菜价”而大热的鹤岗就属于黑龙江。
更关键的是,作为棚改依赖度最高的省份之一,2019年黑龙江棚改从去年的13.1万套减少到2.4万套,大幅缩减70%以上,棚改动力正在衰歇,楼市同样缺乏长期支撑。
尤其是,目前包括许多南方城市都在试探性松绑,无论是以人才政策之名松绑限购,还是以各种边缘政策来回试探,走的无疑都是放松路线。
几乎所有城市都在求变,为何黑龙江还如此“硬核”?
这背后,防风险的考虑,可能是主要出发点。
据此前通报,今年年初,黑龙江各地共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个,其中因企业资金链断裂的有85个项目,涉及债务纠纷的有11个项目。
显然,烂尾楼的出现,影响不只是债务杠杆,更影响到预售制之下的众多购房者。在这两方面强化调控,可谓有的放矢。
另一方面,东北这些年经济挤水分,人口外流,对于炒房者几无吸引力。吊诡的是,正因为这一点,东北三省的房地产依赖度都不算高,地产投资对于经济的贡献相对有限。
数据显示,今年前三季度,房地产依赖度最高的5个省份是海南、安徽、云南、重庆、广西,最低的5个省份是山西、新疆、西藏、黑龙江、内蒙古。
既然房地产依赖度如此之低,既然楼市不是那么容易刺激起来,那么调控加码带来的市场影响就没那么大,这当然是现实考虑。
无论如何,只要按住信贷,按住资金之水,按住高周转、高杠杆的冲动,就能按住蠢蠢欲动的楼市。
很多城市都已证明了这一点,接下来还会有更多的城市证明这一点。
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