本章适合澳洲房产投资成功人士阅读

1.

之前几天我们和读者聊了澳洲税法中关于主要居所的认定及其免税政策（还没读过的同学戳关键词阅读）。

但在大多数情况下，特别是对房产投资者来说，他们持有的房产基本上都不符合主要居所，买卖这类房产毫无疑问是要交税的。

那么针对这种情况，又有哪些税收政策以及对应的税收筹划机会呢？

这就是我们今天要讨论的话题 –——澳洲的资本利得税

我们先来看一下资本利得税的历史。

简单来说，资本利得税是1985年9月20日才开始执行的，只要是那天之前购买的房产，之后的首次卖出都不用交税。

对我们中国投资者来说，该免税适用的人群范围很小，所以我们主要看看交税的情况。

化繁为简，资本利得税的计算其实就是两个基本要素，它们分别是：

出售资产所得收益 —— 资本成本

这一篇我们主要讲第一个要素，下一篇谈第二个要素。

按照澳洲所得税税法第116条第20项第1款的规定：

出售资产所得收益是指出售资产时已经取得或者应该取得的款项，以及出售资产时已经取得或者应该取得的其他资产的市场价值

这个定义中包含了两个要点：

1、什么叫做“已经取得或者应该取得的”？

它说的是在出售这个时点，无论卖家是否已经拿到了全部款项，他都应该把全部款项算进去。

举个小例子，比如高净值人士小萍在澳洲拥有一块祖传的土地（1985年9月20日后购买），由于城市化的影响，小萍的土地翻倍地往上涨，目前价值一个亿。

现在她把土地卖给房地产开发商。根据合同，房地产开发商分5年给齐土地款，每年给2000万。

虽然小萍要在第5年才收齐那一个亿，但是按照税法规定，小萍在签合同当年就要按照一个亿来计算资本利得税了。

2、什么叫做“其他资产的市场价值”？

这种情况指的是在出售资产时，买家除了支付现金外，还支付的其他对价资产。

我们还是用上面的例子，房地产开发商一时间拿不出一个亿的现金，所以就跟小萍说，我给你2000万的现金加8000万的股票，股票我们采取增发的形式，割散户的韭菜，股票交割定于6个月后。

在签卖地合同时，这些股票值8000万，6个月后等小萍正式拿到增发股票时，股票市值已经上升到了8500万。

但算卖价时依然只能算1个亿，股票增值的500万不能算在里面。

2.

澳洲税法除了这个一般准则外，还总结了六种“调整事项”，下面我们分别来看一看这六种调整事项：

1、市值调整法则

顾名思义，市值调整法则就是说卖价要以市场价值为准，而不能以合同价为准。

为啥？很明显，这就是为了对付那些关联方的假合同嘛。

小萍把市值100万的房子以10万卖给了老公，然后就可以不交税了，当税务局傻瓜吗？

税务局专门出了一本小册子叫做《Market Valuation For Tax Purposes》，规定了不同资产的定价方法，定价报告标准和定价师资质，有需要的读者可以自己去查看。

但这个条款有一个bug，它只针对关联方。也就是说，只要不是关联方，这条就不适用了。

让我们来开一个脑洞：小萍打算向小琬行贿，她把手里100万的房子以10万转让给小琬，因为小萍和小琬不是关联方，这个条款还真是管不了。

 2、分割法则

这个法则指的是转让一种以上的资产，应该如何处理。

比如小萍从Thomas手里购得了他的祖传老宅，一个19世纪的Queen Anne古宅。和房子一同出售的还有房子里配套的整套宫廷家具。

小萍住了几年后发现晚上闹鬼，于是把房子转手给高净值人士小琬。

售价是一个打包价，包括了房子和家具。

在计算资本利得时，小萍就要将售价进行合理分配，哪些归于房子，哪些归于家具。税务局文件TD 9和TD 98/24就详细谈到了如何分割的问题。

3、坏账法则

这个法则讨论的是买家赖账的情况。

比如小萍把价值500万的古董卖给了小琬，小琬付了定金和第一笔款项300万之后跑路了。

按照规定，小萍采取了一系列合理追债行动后，如果依然无法追回欠款，那么该笔欠款就可以从卖价中扣出来。

但是如果之后这笔欠款又追了回来，那么就需要重新计算资本利得税。

4、退款法则

因为某些原因，发生了退款，这部分退款是可以从卖价中扣出来的。

比如小萍卖了一个古董给小琬，后被发现是假的，但小琬又很喜欢这个假古董，协商后，小萍退还小琬80%的款项。

这时候，卖价就可以调整为20%。

5、承担原先债务法则

这个法则讨论的是转让资产中含有连带债务责任的情况。

比如小萍的美甲店陷入债务危机，为了保住美甲店，小萍把自己的豪宅以1万元的价格转让给了小琬，条件是小琬帮她搞定美甲店的负债。

那么小萍豪宅的卖价就不是1万元，而是负债+1万元。

6、非法行为法则

这个法则主要针对员工或者中介的一些非法行为。

比如小萍打算出售前几年购买的海景豪宅。小琬看中了小萍的房子，但又不想花那么多钱，所以她就串通了小萍的经纪人，连哄带骗以低于市价3成的价格买到了该豪宅。税务局也认可这个价格。

半年后，小萍发现自己被骗了，起诉经纪人，追回了那3成的损失，这时候这笔被追回的损失就需要加到卖价中去了。

这一篇我们谈了计算资本利得税的第一个要素：出售资产所得收益。下一篇我们会谈另一个要素：资本成本，敬请期待。