在美国，两党博弈是如何影响我的房产投资的？

我第一次系统性关注美国的政治生态是2000年的大选，小布什作为德州州长，在大选中以271票赢得大选。

转年，中国加入WTO，在接下来的18年，中国经济进入快速上升通道，我们从世界第六大经济体一跃成为全球第二大经济体。这些年，中国人经过自己的努力，超过了法国、英国、德国和日本。

加入WTO其实就是国际政治博弈中的一场胜利。看似离我们很远的国际政治、美国大选，其实都与我们的生活有着或多或少的关系。

例如，从江浙沪包邮区的外贸企业，到我们平时吃的大豆、食用油、猪肉等都会受到汇率和关税的影响。可以从中看到，政治在经济生活中的重要性。

政治是本质，经济是现象，一阴一阳，形成社会的制度，而这两者的平衡造成了千变万化的社会形态，也影响着每一位老百姓的腰包。

作为一位美国房产投资者，我在进入美国房产投资的深水区之前，也是从美国两党的政治生态为着手点，开始了我跌宕起伏的美国房产投资生涯。

01

在美国，共和党执政政策的根基源自于基督教新教保守主义。在经济政策上，共和党奉行古典自由主义，亲商、反对工会，财政政策往往有利于商业发展，例如放松管制，尽量减少对自由市场经济的干预；通过降低商业、贸易和投资成本促进企业发展，从而提升每个人的收入和生活水平。

共和党代表人物有：川普、布什、尼克松、里根等。

而民主党执政政策的根基源自于现代自由主义。民主党主张社会和经济平等、福利国家，通过政府对经济进行监管。其经济政策的核心包括环境保护、支持工会组织、社会保障、全民医保、机会平等、消费者保护等政策。

民主党代表人物有：奥巴马、克林顿、肯尼迪、罗斯福等。

划个重点总结一下，共和党的经济政策关键词是：自由市场经济和亲商；而民主党的经济政策关键词是：大政府和消费者保护。

二者的政策走向，对美国的房地产市场影响非常大。

（民主党克林顿VS共和党特朗普，哪个党派执政的州房屋所有权更高？）

从房产投资的角度，共和党执政的州或县，通常有以下特点：

• 低房价

• 保护房东利益：

• 租金回报率高：租金现金流高

• 房屋所有权比例高，达71.3%

• 投资策略：现金流

• 代表州有：德州、亚利桑那州、佐治亚州、佛罗里达州

从房产投资的角度，民主党执政的州或县，通常有以下特点：

• 高房价

• 保护租客利益

• 租金回报率低：租金现金流低

• 房屋所有权比例低，为59.5%

• 投资策略：资产升值

• 代表州和城市有：加州、华盛顿州、纽约州；洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约

（2016年美国大选结果，红色为特朗普所在的共和党，蓝色为希拉里所在的民主党）

2016年大选，川普共赢得2,625个县，而希拉里只赢得487个县。但希拉里赢得了了房价高、生活成本昂贵、多样化、拥挤的大城市，而特朗普赢得了房价便宜、生活成本低、人口更稀少的美国郊区。你看到的是民主党越来越像一个城市政党，而共和党越来越像一个农村或远郊政党。

与此同时，更多倾向自由主义的美国人正从生活成本昂贵的加州和纽约州，迁往南方共和党控制的州，如德克萨斯州、亚利桑那州、南卡罗莱纳州。因为，这里的天气更暖和更舒适、房价更便宜、税收也相对较低，而且，依然存在着很多的就业机会。

这就是为什么大多数人口统计学家预测，未来几年美国政治格局将发生重大转变的原因。

02

2016年9月，投票给共和党的县，房价中位数为262,612美元。这比全国29.5万美元的中位数低了12.3%，比支持民主党的县40.22万美元的中位数低了53.1%。

虽然两党执政的地区房价差距较大，但升值差距正在缩小。

在2016年总统大选前的两年时间里，投票给希拉里的那些县，房价上涨了22.9%，而投票给特朗普的县房价上涨了13.2%。

然而，从2016年9月到2018年9月的两年里，随着美国经济持续改善，以及税改法案的生效，全美各地的房价都在以极快的速度上涨。蓝色县（民主党主政）升值15.2%，红色县（共和党主政）升值13.9%。

相比大选前，二者的差距缩小了很多。

经历过2008年经济危机的投资者，都会对现金流的重要性深有体会。

在经济繁荣时期，很多投资者并不在于现金流，因为他们期待，或幻想自己的房价在1-2年后可以大涨。但真正理解财富自由本质的投资者知道，现金流是支撑这一切的本质。

前面我提到，共和党的执政政策倾向于保护房东，与民主党保护租客的政策完全相反。而两党主政的县，它们的房价涨幅也越来越接近。这种情况下，共和党主政的州，对于投资者来说，更有利。

以共和党主政的德州为例，我们该如何进行投资？

（2016年美国大选德州选情：红色代表共和党；蓝色代表民主党）

自上世纪60年代，德州逐渐变成共和党主政的州，至90年代中期，成为共和党占主导地位的州。即便如此，在2016年大选，可以看到，休斯顿、达拉斯、奥斯汀和圣安东尼奥等大都会区都是民主党主政的地区。

03

两党政策对租赁法的影响，也会侧面影响房产投资者的决策。

每个州、每个城市的租赁法都不一样，比如说：休斯顿的租赁者不一定遵守与华盛顿特区相同的法律。

举个例子，假设Winnie住在佛蒙特州，Jacky住在阿肯色州，他们都租了一套新公寓，与房东签了一年的租约，并希望与房东维持良好的关系。

几周后，公寓的暖通系统坏了。他们立即通知房东解决这个问题，但各自的房东都没有及时解决。在这种情况下，佛蒙特州的Winnie可能会拒付租金，从而敦促房东修好暖通系统。

但阿肯色州的Jacky并不能这样，即便房东一直没来维修暖通系统，影响了正常生活，他也只能继续支付租金。Jacky唯一能反击的办法就是起诉房东，然后等待法院判决。

经过诉讼，Jacky公寓的暖通系统终于修好了。但新的问题又来了。

在这个过程中，Winnie和Jacky因为资金紧张，导致他们晚了5天交房租。Winnie的房东给了她14天的时间，通知她要么补缴房租，要么搬走，但这14天也算是留了足够的时间来准备这笔钱。

Jacky的房东则因为双方打官司，对他有些想法，所以房东决定以“未腾空法”终止租约。Jacky只有10天的时间搬走，否则将面临刑事指控。Jacky设法凑齐了拖欠的租金，付给房东钱，然后匆忙地搬出了公寓。

几天后，他发现自己不小心把手表落在了原来的公寓里。根据阿肯色州的法律，这块手表现在是房东的财产。

但如果这件事发生在Winnie身上，根据当地租赁法的规定，她有60天的时间来取回她遗留在原来公寓的财产，而房东也有义务在这段时间内妥善保管这些财产。

搬走之后，Jacky要求房东退还他的押金。但Jacky所在的阿肯色州，房东可以在租期结束后再把押金保留60天, 而Winnie所在的佛蒙特州，租客只要14天就能把钱拿回来。

你看，两个不同的州，从公寓设施的维修、到房租纠纷、给租客搬走预留的时间期限、退还押金的时间等等，租赁法的规定都截然不同。在这两个州当房东，操作方式也就大相径庭。

从房东角度来说， Jacky所在的阿肯色州，明显是房东更强势，当地的租赁法赋予了房东更多的权力。从租客角度来说，Winne所在的佛蒙特州，当地租赁法对于租客的保护力度更大，在这里租房更幸福。

如果你是投资者，在不损害租客利益的前提下，你愿意投资到哪个州？

对了，前面提到的阿肯色州是共和党州；佛蒙特州是民主党州。

这就是两党政策对房地产政策产生影响的案例。

两党政策不仅会影响到房东和租客的权益规定，也会影响到当地的房价。

从房价的角度，民主党的票仓通常在大都市地区，这些地区的房价通常比较昂贵。比如说洛杉矶和纽约，洛杉矶的房价中位数是$689,500，通常一套独立屋在$100万美元上下。

而共和党主政的亚利桑那州的最大城市凤凰城，虽然也是民主党主政，但房产政策更加倾向于保护房东，房价中位数是$239,400。

那么，作为一位房产投资者，你会选择共和党还是民主党主政的地区呢？

我个人的观点是：无论是共和党主政的郊区，还是民主党主政的大都市，都有成功的房产投资者。最关键的是，你的投资目标是什么？是追求房价增值？还是追求租金现金流？

如果是追求房价增值，民主党主政的地区可能更合适，但相应的这些超大都市圈，投资门槛也更高。而如果是追求高的租金回报，共和党主政的地区就更合适，这些地区对房东的保护度更高。