2019年，对英国房价影响最大的是脱欧吗？

2019年马上就要过去了，这一年，英国脱欧仍然没有如期完成，对很多行业来说，政治不确定带来的影响仍在继续，而很多人似乎也一直认为，脱欧是近年来影响英国房地产行业的一个最为主要的因素。

虽然各大机构都在鼓吹这一论调，但事实真的如此吗？

未来的英国房产是否值得投资呢？

在回答这些问题之前，我们先来看看过去一年英国的房价变化情况~

一、2019英国房产变化趋势

在进行深入分析之前，我们先来看看自脱欧公投后英国的平均房价增长情况。

尽管存在脱欧不确定性，但2019年全英国的平均房价仍然表现强劲，处在一个“短期下跌，长期上涨”的状态中。

截至2019年第三季度，英国平均房价升至约250,677英镑，一年内上涨了2,500英镑。

如下如所示：16年到现在英国平均房价曲线图

再从英国城市房价跟踪指数（Hometrack Cities House Price Index）来看，过去二十年里，除了2008年金融危机的时候，其余各年份，英国房价一直处于增长的状态，预计明年仍将保持增长的势态。

如下图所示：英国房价过去20年间的增长率

不仅英国房价整体呈现增长的状态，基本上，各大城市的房价也维持着稳定的增长，尤其是首都伦敦，虽然2019年的增长率不如其他几个城市，但过去十年的平均增长率却是所有城市中最高的，达到了5.7%。

如下图所示：各大城市房价增长率；紫色——年增长率；金色——10年期平均增长率

大家都知道，买房子如果不是为了自住，那么从长线投资的角度来看，伦敦的房价增长率仍然是很有竞争力的。

接下来，我们再从不同的房价区间，来分析一下各微观市场的上涨情况。

根据Savills近期的报告，他们将英国的房地产市场分为了三个价格板块，分别是：

• The 10th Percentile ——代表了房地产市场中价格较低的低端房产；

• The 90th Percentile ——代表了房地产市场中价格最高的高端房产；

• The 50th Percentile ——反映了房产平均价格的房产价格中位数的房产。

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数据显示，与2014年同期相比，在2019年前三季度，英国各地区不同价格区间的房价都处于稳定的增长中，但在房价较高的地区，如伦敦，英格兰东部，东南部等地区，高端房产的增长率却不如低端房产的高。

如下如所示：英国不同区域的房价增长情况（2019年1-9月与2014年同期相比）；蓝色--低端房产均价增长比；粉色--高端房产均价增长比；浅蓝色--房产价格中位数房产均价增长比

在伦敦，上涨幅度最高的是低端的房产。高端房产的房价增长较为缓慢。而在其他城市，则几种房子的价格增长差不多。 

当然，出现这种情况也不难理解。房价越低的房子，上涨空间越大。

以伦敦为例，这里的高端房产均价为1,002,900英镑，而高端房产价格涨幅超过普通房产的东北部（North East），高端房产均价仅为291,600英镑，远低于伦敦的平均水平。这也意味着，同样是增值1%，东北部的房价上涨为2,916，而伦敦的房价则需要上涨10,029，根本不是一个数量级。

所以，综合来看，过去一年，不论是从英国整体来看，还是从各主要城市来看，英国的房价整体仍是在曲折中不断上涨的，但高端地产的房价增速相对来说较为缓和。

既然如此，那英国脱欧在其中的作用又有多大呢？

二、脱欧对英国房产的影响

英国自脱欧公投以来，一些媒体和机构就不时冒出这样的声音：“英国房市的一切波动都是由英国脱欧主导的。”

这句话说的人多了，渐渐地，就有越来越多的人都开始这样认为了。

如今，英国脱欧在即，回首再去看，这几年英国脱欧真的是影响英国房地产市场的首要因素吗？让我们用数据来说话。 

1、房产交易量基本稳定

一般来说，房价是由交易主导的，一个地区的房产以特定价格成交的套数越多，那么平均房价就会越接近这个值。

这也就意味着，如果房产的成交量显著下降，成交量萎缩，就说明市场波动，投资风险更高，反之则说明市场平稳，投资风险相对较小。

下图代表了英国房地产交易的情况，可以看到在脱欧公投之前，英国全国月均房产成交量在大约10.5万套左右，脱欧公投之后则维持在月均10万套左右。前后差距不过每月0.5万套。

如下图所示：英国房地产交易量；蓝色——英国;红色——英格兰

基本上，从上图也可以看出，英国脱欧前后，房产的成交量变化并不大。唯一一次出现峰值，也并不是由脱欧导致，而是英国政府决定从2016年4月1日起，向那些购买第二套房，以及购房出租买家额外征收3%的印花税。

正是这项政策的出台，才导致了伦敦房市出现了较大的一场波动，人们纷纷想赶在政策落地前出手抢购，这也引发了销量的突然上涨。

2、房产热度依市场规律变化

除了关注交易量，市场上房产中介机构的平均房源储备量和房产出售时间，也常被用来分析当前市场的热度。

一般而言，房源储量增加，平均交易时常缩短，说明市场热度增加，交易活动频繁。房源储量减少，平均交易时常拉长，说明市场的活力下降。

如下图所示，英国房产中介机构相关数据；红色——平均出售时间，蓝色——房源储备量

从上图可以看出，市场热度的下降普遍开始于下半年，而这一阶段原本就是房地产市场的淡季。市场热度的上升也基本是从冬季转入春季时开始，而这也原本是英国房地产的旺季。可以说，从市场热度来看，英国房地产在脱欧公投前后并没有出现太大的反常，而是按照市场规律和季节性变化在波动。

3、高端房产受政策影响大

再来看看伦敦黄金地段的销售情况，下图显示了自2016年初至今的伦敦黄金地段房产销售额变化的情况。

从上图可以看出，在2018年后，伦敦高端房产的销量基本都在一定的范围内波动，而几次峰值也都与政策的变动有分不开的关系，一次就是上文我们说的印花税政策，另一次出现在2017年4月左右，主要是由于英国出台了抵押贷款利息减免政策。

可以说，从数据表现来看，脱欧的影响是短暂的，有限的。

不过，要说脱欧对英国房市完全没有影响，也不太客观。

脱欧带来的不确定性以及由此产生的英镑汇率波动，对海外买家而言，却是千载难逢的好机会，大家可以在汇率较低时抄底买入。

既然，脱欧只是抑制了房价上涨的速度，而不会致使房价下跌，那么真正影响房价的因素有哪些呢？

三、影响房价的因素

尽管新政府已经上台，英国脱欧的前景也在逐渐明朗，但这些都不会大幅度的改变房产市场的基本面，而从长期来看，影响英国房地产市场价格的因素主要集中在以下几个方面：

1、供需关系

任何时候，供需关系都是决定价格的首要因素之一。只要市场有需求，房价就有增长的动力。

今年8月，英国首次购房者的数量更是达到了12年来的最高水平，通过抵押贷款踏上住房阶梯的人数增至了35,010人。

与之形成鲜明对比的是，房产的需求与供应并不匹配，即便是今年以来各中介房源储备量有所在增加，但也一直徘徊在平均55套以下，相对于需求而言，缺口实在很大。

而且，历年以来，英国的住宅供应量一直远低于政府承诺的每年30万套目标。

如下图所示：2001/02年度至2017/18年度每年新增房屋供应量。

正是在这样的大环境下，被压抑的需求一经释放，市场上竞价的人变多，就会进一步助推房价上涨。

而从英国刚需房的表现，也可以印证这一点，根据Springbok Properties的调查显示，自2013年以来，英国首次购房者的平均成本已经上涨了32.8%。

在首都伦敦，涨幅最大的是Barking and Dagenham地区，2019年首次购房者需要支付的平均房价为281,396英镑，比2013年增长了近70.8%。其次是位于伦敦东北部的 Waltham Forest ，平均房价上涨了68.7%，至408,233英镑。

而且，主流房产价格上涨，以及印花税等政策的推行，让很多“中间层”买家开始摇摆不定，很有可能被推到下一阶梯，与刚需房买家抢房，而这也为房价的上涨添了一份力。

2、负担能力

不得不说，负担能力也是影响房价的一个重要方面，负担能力高的地区，房价上涨空间更足，负担能力低的地区，由于有价无市，房价的增长速度也会受到限制。

相比于其他国家，英国居民对房价的负担能力尚可。

从就业水平来看，英国的失业率近年来不断下降，创下了3.8%的历史新低，不仅与美国不相上下，还远远甩开了临近的欧洲强国法国。

此外，居民平均工资水平也达到了近来的最高值。

再从抵押贷款情况来看，尽管去年8月初，英国央行(Bank of England)将利率上调至0.75%。然而，各银行为了争抢客户，打起了价格战，并争相推出各种贷款产品，这也使得抵押贷款利率一直保持在低位。

由于工资的上涨和抵押贷款利率的优势，使得人们更容易负担的起房子，尤其是在首都伦敦，自脱欧公投以来，房价和收入比出现了一定的下降，而这也有助于支撑房价。

如下图所示，英国房产负担能力

3、城市吸引力

一个城市越是经济实力强，越能吸引更多的企业入驻，也能带动人口的持续流入，这些反过来又会促进城市的发展，而这种良性循环对房地产市场来说也是积极因素，长远来看，房产不仅具有较强的抗风险能力，还会具备良好的增长潜能。

而英国的首都伦敦，就是这样一个地方！说起伦敦的优秀，简直几天几夜说不完~

伦敦是国际化最高的城市，包容且开放

伦敦是全球的金融中心，有超多的发展机会

伦敦是全球教育资源中心，是最受国际留学生欢迎的城市

伦敦是最宜居的城市之一，绿化好，空气清新，交通方便，文娱丰富

伦敦是最适合投资的地方之一，法律制度健全，房产泡沫小，税赋轻

伦敦是最具文化的城市之一，几千年的时光沉淀，积攒了最闪耀的历史遗珠

伦敦是最浪漫的城市之一，古典与现代并存

……

正是伦敦在各方面的优异表现，也成为了全世界土豪最爱地之一。根据2019年Knight Frank发布的研究报告，在身价超过3,000万美元的全球顶级富豪中，有4,994人选择在伦敦居住。

对于富豪如此，对于普通人来说也是这样，大家看重的正是这里的资源~由此也可以看出，政治不确定性带来的短暂影响，并不会影响英国，尤其是首都伦敦的长期发展，而这才是吸引大家前来买房的重要因素。

房产圈的结尾提示：

不管怎么说，脱欧引发的不确定性目前已经逐渐减弱，而新任政府上任后，具体会实现什么样的政策，则成为了目前房地产市场中新的关注点~

比如，政府会不会对海外买家加征3%的印花税，是否会有其他政策的出台等等，都会在一定程度上影响未来的房产交易。

那么，明年英国的房地产市场又会迎来一个怎样的发展呢？持续关注房产君，我们将为您带来更多的干货分析！