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英国买房问答：英国买房，如何在看房、贷款、换房过程中少走弯路？

2020-01-092034次阅读


每个人都希望有属于自己的房子，但你必须清楚地了解你能负担多少预算，然后开始看房之旅。


如果房价在你的预算之外，看房则毫无意义，只会浪费你的时间。


如果你是首次购房者，需要想清楚，首付多少？想贷多少款？


如果你是换房者，调查一下你的房子能卖多少钱？你有多少资产，还需要借款多少？


一旦你弄清楚了可能的按揭贷款比例，你就可以计算出按揭贷款价值——也就是你的按揭贷款所占房屋总价的比例。这个方便你去计算房贷利率（一般来说，房贷比例越高，利率越高）和月供金额。


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如何寻找到最优按揭贷款方案


不要忘记，按揭贷款不是你唯一负担的成本支出。购房过程中会涉及到印花税、律师费、房产评估费等等。


除非你有一大笔现金或者父母赠与，绝大多数情况下，你都需要申请按揭贷款，来最大化利用英国的金融杠杆。


英国最新贷款政策要求银行严格计算申请人的还贷能力和压力测试。现在几乎所有的按揭贷款申请都规定，必须要在专业贷款顾问的建议下执行。


如果你已经拥有一套住房，在考虑换房，那么你可以申请贷款转移。


如果你需要贷更多款，你可以咨询现在的借贷方，当然了，换房更是一个重新寻找更佳利率方案的好时机！


如果你向银行寻求贷款建议，他们只会向你推荐他们银行自己的贷款产品。但是如果通过专业贷款顾问，他们会在整个英国金融市场上为你寻找最优的贷款方案。


聘请专业贷款顾问的好处太多了。不仅整个申请过程帮助申请人把关，而且他们熟知不同的借贷方青睐什么类型的申请人，因此会大大加速贷款进程。


在申请贷款的时候申请人要面临的一个大选择是：选择固定贷款利率还是时刻追踪调整。固定贷款利率提供稳定性，时刻追踪的话，可以利用英格兰央行任何下调利率的时机降低贷款成本。


申请人也可以选择只支付利率的还贷方式。详细情况，还需要结合申请人自身的背景情况，向专业贷款顾问获取正确建议。


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如何找房


英语中看房选房叫做“house hunting”——像猎人一样去寻找你的猎物。因为这并不是一个容易的过程，从房子大小、地段、价格，到选择哪家中介、何时出手，要考虑的因素实在太多了。


通常最热门的地段意味着那里的房价很高，如果你选在该地段，则可能要买小一点的房子——在预算有限的情况下，就看你如何取舍了。


一个有用的技巧是：你不妨去买在最热门地段的隔壁——那里房价还没来得及上涨，但受热门地段高房价的影响，下一个升值的可能就是这里！


亲友居住地点、学校、交通等因素，也是你需要考虑的问题。


不过综合来看所有这些考虑因素，地段，应该是你最需要排在第一位的考虑！你可以重新翻修房子，但地段选了之后你就无法改变。把房子的优缺点都列在表上，分析并且做出理性的权衡。


在预约看房的时候，千万不要只看好的地方和将来可能改造的空间，一定要找出来现存什么问题？


至少新房要能在未来五年的时间满足你的居住需求。然后考虑，该房有升值空间吗？可以如何改造？该区域的council tax要交多少钱？……

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如何成为有竞争力的买家


对于卖家和中介来说，他们考虑的是，如何挑选最优质的买家。尤其在英国目前的卖方市场，一套房子同时被十个以上买家出价，那么如果使自己成为有竞争力的买家，是你需要考虑的问题。


首先，英国买房有“链条”一说，也就是你在买房的时候同时在卖房，或者在卖房的时候同时在买房准备搬出去——那么这种情况下，会有好几户人家同时在一条chain上，这样会大大拖累所有房屋交易的时间。如果你没有chain的话，作为买家首先就为自己争取到了优势。


如果不幸你有chain的话，试着向卖家解释，你已经将自己的住房放到了市场上，或者已经有offer accepted，正在走程序。


其实，在看房的时候，如果你已经拿到了贷款同意书（agreement in principle），也会增加你作为买家的砝码。当然了，中介也会代表卖家检查你各项的财政状况是否符合要求。

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出价之后该如何做？


出价时，你可以同中介商量，看看卖家可能接受的价位是多少？中介可以代表你去和卖家谈判价格，但是记住：中介是站在卖家的立场，而不是你的。


不要害怕你出价低。中介有义务去将任何价位的offer转达给卖家。


如果你出价低的话，说明你这样考虑的原因。


如果你还想讨价还价的话，就设定一个更高的心理价位，以此跟中介斡旋。但是如果出到了你能承受的最高价位，那么也如实说明吧：如果这个价位卖家再不接受的话，那么抱歉，我只能另选其他了。


中介通常来说，都非常清楚卖家能接受的心理价位，你在出价和谈判过程中，也不妨多去做做调查，看看同地段的同类型的房屋，交易情况如何？


记住，不要出价太高出自己的预算，从而让自己陷入困境。即便你非常喜欢这个房子，也不要让自己的情绪影响到理性权衡。


另外，委托专业的房产调查也是了解房屋真正价值的一个好的手段。


最后，如果你的出价被接受了，一定一定记住要拜托中介将房子从市场上撤下来。

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如何在买房过程中获取收益


如果你需要将现在的房子卖掉，最重要的是要找到可以帮助你寻找到一群优质买家的房产中介，这样在看房、售房的整个过程，中介就可以最大程度地帮助你。


一般来说，英国的房产中介会收取你卖房费用的1.8%作为中介费，具体取决于您选择哪个中介。中介费用通常在0.75%至3.5%之间浮动。


如果你想省钱的话，可以选择DIY自助卖房服务。这些服务商会收取比中介费用便宜许多的前端费用，但是不保证卖房的结果。


但是，房产买卖涉及到法律方面的手续，你可能也需要支付额外的费用去协调这些事情。


一些DIY自助卖房服务商会协助房主进行看房预约、收集反馈、讨价还价等一系列事宜，但是房主需要亲自带买家看房（委托中介的话，他们会带客户上门看房，全程讲解）。


二者相同的是，你的房子都会在Rightmove和Zoopla上面进行展示。


不管你选择哪种卖房方式，买家们肯定都是通过网络或报纸看到你的房子，所以保证好看的房子照片很重要。


另外，在买家来看房之前，确保将房间打扫干净、物品归置整齐，给买家留下好的印象。


最后，你需要对自己房子的价格有个理性的认识。多听听房产中介的专业意见、看看周边同类房屋卖了什么价钱，以避免王婆卖瓜自卖自夸。


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如何搬家


一旦买房offer被接受，法律程序、房屋调查做完，你的律师准备就绪，那么就可以双方确定双方交换合同的时间了。


在交换合同这天，买家通常要缴纳房价的10%作为定金。


一旦合同交换完毕，买卖双方都不能再反悔。如果买家反悔，定金不能拿回，如果卖家反悔，买家可以起诉。


在交换合同的时候，交房日期也必需一同确定——买家交付剩余款项，卖家交出房屋钥匙。


搬家的时候，最省钱的方式就是租一辆van，自己搬运家具。如果你找专业搬家公司的话，需要花费300镑至几千镑不等。


英国的搬家公司在BritishAssociation of Removers和National Guildof Removers and Storers的网站上都可以找到。


确保你的财务是有保障的——查看一下你的房屋保险，哪些可以由搬家公司承担。


让搬家公司将费用报价以书面的形式发给你，这样在以后避免额外收费。比如说，你在一开始忘记告诉搬家公司，家里有一家钢琴需要搬到三楼……


记住，搬家完毕后需要将房子再打扫一下，保持干净。在英国，租房合同里也是规定这一点的。


还有，家里的宽带、电话、电视、水电气等等，记得跟供应商交代清楚。当然你可以直接将原来的服务转到新家，但是在英国，如果你换新的供应商的话，可以获得更好的deal哦！


最后，记得去银行等部门更换你家的住址。



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