不管业内如何反对，我们都要揭开日本买房的这八大坑

2020-01-201184次阅读

海外购房人生地不熟，最怕就是踩坑。

比如去日本买。你跟买过日本的朋友问在日本购房要注意什么，回答都是五花八门，比如看它收益率那么高，最后扣一扣也都没了；又或者买了才发现里面的租客怎么怎么样……

掘金酱结合自己的经历，和在各个平台上读到的赴日买房经验，跟咱们的掘金房东们总结归纳这8个铁坑，你去买房时一定要擦亮你的火眼金睛，小心踩一晃神踩进去。

“表面收益率”不是真实收益！

这句话要重复三遍：“表面收益率”不是真实收益！“表面收益率”不是真实收益！

我们买日本房产投资，除了因为它是日元资产，就是看中它稳定、租金回报率高这两个特点。所以，会看收益率，你的投资就成功了一半。

在一些日本房产的信息发布平台上时常会看到“表面收益率”这个词，掘金酱要在这提醒各位，虽然有“收益率”三个字，但并不是你真实拿到手上的年化收益率啊！注意，这个词前面还有个定语——“表面”。

何为表面？就是我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。这个收益的计算方法是直接把一年的租金所得，除以房屋的价格得到的。而要参考真实拿到手上的钱有多少，就要去找对应的“真实收益率”。

所以，如果一个中介指着一个“表面收益率”在那边大做文章，说什么，这个房子收益率达到了10%！千万别相信。日本的持房成本还包括房产税（固都税）、托管房产的费用，以及每个月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），杂七杂八的费用减下来大概会砍掉1%-2.5%的收益。

即使标榜“真实收益率”，也有水分！

不过一些中国的日本房产中介的水也深，即使告诉你是“真实收益率”，也会遇到“虚高报价”的情况。

一些中介的惯常做法是略去固都税（房产税）等税费以及托管费的成本不计，这部分能让收益率看上去高那么0.7%个百分点，有时候就让买家觉得很不错。可是，买房后开始付出这些成本的时候，就发现自己真正拿到手里的钱并没有那么多。

真实收益一般是这么算的：

（月租金*0.95-管理费-修缮费）*12-固都税

租金回报率 = 年化真实收益/房价

这个公式也是我们为掘金房东计算时使用的公式。大家快快收藏！

有些人会习惯将购房时花费的6%成本（包括中介费、购房税等费用）也算进分母的房价中，不过这个费用会随着你的持有时间拉长而变少，过了5年基本上就可以忽略不计，所以一般情况下是不计算的。

因为前几年，国内出现了很多P2P暴雷的问题，那些承诺有多少收益率的广告已经被执法部门统统定性为虚假广告。

只要是投资者拿不到的收益率，就不能写在广告里误导投资者，这是国内的新规，所以，你虽然可以在日本的广告里看到这两个收益率，但在国内，如果中介还把这个收益率直接标在公共传播的文章文案中，是违反广告法的。

房价虚高是魔鬼！

要留意你买的房是不是高于周围的房价。日本也有虚报房价的情况（虽然不多），所以，在买房前你可以了解一下周围的房价，比一比价。

有些房主也接受购房者谈价格，但如果是那种很抢手的房子一般就不可能讲价了。掘金酱这周末就看到一个房87万人民币，周末刚一放出，房主就收到了5个购房申请。如果这个时候你还跟房东砍价，那很快就会被后来者抢掉这套房。

比价的方法有很多，大家可以在网上查一查。一般，可以在日本的房价网站上去搜索周围同类型房产的价格，就能得到一个均值，拿来内心衡量一下。

不过我们平台的产品很少这样的问题，因为我们在选择房产，价格会直接通过我们的选房专家进行严格筛选，价高又收益率低的房产，掘金酱是不会给我们的掘金房东们滴！

以上是在东京的情况，东京毕竟是二手房市场的天下，投资主要买二手房，在市场调节机制的作用之下，虚晃报价的情况一般比较少。真正经常出现虚报高价的，其实是大阪。

因为大阪能365天做民宿，一些新建的酒店式民宿就冒出头来。而面向中国投资者的新建酒店民宿中，几乎都有个统一的特点，就是“价格虚高”。

它仰仗的是中国人对大阪过度高的评价和预期，有时候报价会严重高于平均水平，超过50%的价位情况并不少见。所以，在买大阪民宿时，记得一定要提前了解大阪的市面价格，擦亮眼睛避免踩坑。

外国人就不要买新房投资了！

在东京投资买房，绝不选新房。绝不选新房。绝不选新房。

东京的新房价格是二手房的一倍左右，房价连续涨了几年，日经新闻去年还报道过，目前新房价格已经创了1990年以来的新高。有不少日本刚需们放弃了购买新房作为自己的首套房，而是买了二手房。2020年东京奥运会后，有价无市的新房房价也更容易下跌。

另一方面，新房投资并不适合外国人。为什么？因为外国人基本上贷不到像日本人这样的低息高成数的贷款。一个日本人买新房投资，他能以仅2成的首付买到新房，日本银行的贷到利率2%左右，这样他就能用小成本杠杆去翘高租金。

作为中国投资者，以个人名义购房的话，除非你在中国以外的发达国家有能用缴税单证明的收入，不然基本上拿不到日本的贷款，所以你就要用全款去买，这个时候，你的投入大大提高，但租金收益率可能还远不如二手房来得高。性价比实在太低。

所以，如果有人知道你只是投资，还硬是推荐你买东京的新房，千万被忽悠，太不值了！

低于40万人民币的投资物件，就别买了

有不少人想购买诸如东京多摩地区，或者去名古屋、福冈等地的房产。如果你不了解上述的这些城市，只是因为看到有宣传说这里还不错，推荐去投资，那掘金酱劝你谨慎。

这些地区30-40万人民币确实能买到一套房，但除了福冈的人口还算是在增加，名古屋等其他二线城市人口却在减少。这会导致一个很直观的问题，你的房租不出去，空置时间过长。

房屋一被空置，收益率就要大打折扣了，如果一下还空置个3-5个月，可能基本上你这一年来一半以上的收益就没了。

另外，我们要意识到，除非是运气特别好，投资基本上遵循以下规律：你投入得越多，收益也就越高。这也是为啥日本的房产投资有入门级、中级和高级的分别。

入门级就是40-150万人民币的单个公寓，这类的净收益一般在4%-6%之间。中级则差不多是200万起跳的民宿，收益率在6%-8%。高级就是投资一栋楼，收益率约为6%-10%左右，而且这个收益还能保障“经营管理签证”的续签。

所以，你买到一个三十几万的房产，它的收益也不会太好。如果你看到一个物件它房价低房租还很高，那一定警惕——会不会是租金过于高了？后面这个租户走了以后，你还能拿到这么高的租金吗？

旁边有墓地的房产，你可能会介意！

因为日本的土地是永久产权、私有制，土地是自己的，所以想怎么处理就怎么处理，包括人的身后事……

因此，在日本各地分布着不少小范围的墓地。遇到墓地这事儿，咱中国人会觉得晦气，日本人也有这样的感受，所以墓地附近的房产价格和租金都会比其他地方低。如果你不知道这里有墓地，然后看到这个比平均价格要低的房觉得可以入手，那就惨烈地踩坑了！

不过，也看你的接受程度，其实也有不少人在这个市场里游刃有余。如果你介意，那么在购房前就研究下附近有没有墓地，避免买到墓地房。

户数极少（一般少于20户）的公寓，慎选！

这里考虑的是修缮费用的问题。因为我们是房东，每个月都要出修缮金，如果你买的是户数极少（少于20户）的公寓，那么维护一栋楼的资金平均下来，到你头上的就会比户数多的那种大楼来得多。

另外，户数少的业主委员会的负担能力也让人担忧。如果遇到楼要做大修缮，就可能除了定期交的修缮金以外，要你额外出资支持。这笔费用并不少。

买房送签证：黑中介的嘴，骗人的鬼！

最后这个，是掘金酱一直反复讲的一个普遍存在于中国中介圈的套路坑，基本是讲烂了。

日本并非移民国家（虽然它人口在减少），所以并没有像欧洲黄金签证那样的“买房移民”政策！没有！没有！

如果有黑中介跟你说，在日本买一套房能送你日本的居留签证或者身份，那是假的。

一般中介嘴里所说的这种签证就是“经营管理签证”。它不需要你会日语，不看你的学历，只要你有钱，投资了日本就能拿到。

吊诡的是，它并不需要你买房投资。你可以做各种各样的投资，在日本注册公司然后出具给移民局合理的经营管理方案，就能申请成功，这类签证真正难的，是续签，而仅仅拿房租是不能作为经营的手段，日本的移民局不会认可。

而申请这类签证的费用，一般只要5-6万人民币就能搞定，不用一下花个200万买套房。所以，那些告诉你买房送签证的黑中介，真的是骗人的鬼！掘金酱再次写出来，提醒各位房东了！

以上这8个坑，能避免就不要踩进去。如果你在买房过程中还遇到过其他的“坑”，不妨慷慨相告，让更多人不被骗。

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