从投资角度看Oval Village项目

投资者在进行房产投资时，最关注房产的收益。收益一般包括房价增长与租金收益两部分。房价和租金的变动又主要受到项目本身资质（如配套设施、周边发展等）和市场供需的影响。

本文以Oval Village为例，按照上面所提到的影响逻辑，从以下几方面进行投资分析，以期为投资者进行投资时提供一定思路。

（1） 区位

区位对于楼盘的价值和其在市场上的需求关系有着重要的意义，好的区位可以让楼盘赢在增值的起跑线上。

Oval Viliage位于英国首都伦敦的Lambeth行政区。Lambeth毗邻泰晤士河，并与威斯敏斯特行政区与金融城隔岸相望。而本项目位于Kenninton和Vauxhall两个社区的交界处，紧邻The Kia Oval（英国传奇体育场之一）。

图 1 项目区位

（2） 产权类型、户型及均价

英国的房屋产权类型不同于国内，有freehold和leasehold两种，而后者又根据持有年限不同而导致价格差异。

该楼盘的产权为999年租期（Leasehold），这意味着购房者每年需要根据不同的户型缴纳一定数额的地租（400-800镑/年不等），但是可以近乎永久持有。

房型则决定了日后面向的租户/购买者人群。

官方提供了四种房型，分别是Manhattan（单人Studio）、1 Bed（1室1居）、2 Bed（2居）和3 Bed（3 居），对应的房屋起售价分别在51万镑到100万镑不等。四种房型覆盖了市场上的主流需求，不论是单身独居还是有孩家庭都可以得到满足。

根据最新数据，项目将会在2023年的Q1/Q2（West Core）和2024年的Q1/Q2（South Core）完工。

图 2 Oval Village户型及均价

（3） 开发商

开发商的品质与口碑是海外投资者在进行楼盘选择时的重要依仗，其品质口碑、市场地位、经济实力都决定了所购买的楼盘是否能够顺利建成以及在未来的市场中始终保持足够的竞争力。

在我们了解到的一些案例中，因为开发商实力不足而楼盘烂尾（利物浦新中国城）、或者因为开发商质量检测不到位而频繁投诉的情况时有出现。所以开发商是投资时需要重点考察的对象。

伯克利集团控股有限公司（Berkeley Group Holdings plc），是英国最大的房地产开发商，由六个自治公司组成：伯克利（Berkelry Home），圣爱德华，圣乔治，圣詹姆斯，圣约瑟夫和圣威廉。在过去的五年中，它们在伦敦，伯明翰和英格兰南部建造了超过19,600所房屋。在2019年，他们获得了年度最佳建筑商奖（《The Building Magazine》）、最佳住宅开发奖（Abell&Cleland）以及最佳开发商奖（InterContinental London）等。

本楼盘的开发商即为伯克利集团下的伯克利（Berkeley Home），是成立于1976年的、集团下资历最久的品牌，在伦敦和英格兰南部地区享有很高的声誉。旗下所开发的楼盘也获得了多项奖励，是英国值得信赖的开发商之一。

图3 Bekeley 获奖新信息（来源：Bekeley 官网）

投资者的购房回报来源于房价增值与租金收入两方面，而影响这两点的因素是多方面的。但简单来说，一般的投资者除了可以参考开发商所预估的投资回报率，也可以从市场供需结构以及房价/租金走势来对开发商承诺的真实性进行预判。

在这一楼盘中，开发商给出的数据分别是：首付25%的情况下资金回报率为86%，租金回报率4%，五年内房价增长20%，地区存在高需求与供给不足，那么他们判断的是否可信？让我们从市场供给和价格走势进行判断。

图4 Oval Village 收益预测（来源：项目手册）

（1） 市场供需

市场供需可以分为市场供给与市场需求，当市场上的需求大于供给势必会因为资源的竞争而带来价格的上涨，反之则可能带来市价的下降。

一般而言，住宅供需缺口主要依靠新增人口和新建住房差额进行判断，如伦敦市房屋计划（《London Housing Plan》）就据此判断住宅缺口，以计划未来的建造数量（6万套/年）。因此购房者可以根据当地的人口趋势与住房计划进行自我判断。

楼盘所在的行政区Lambeth在其2017年发布的房屋计划中指出，Lambeth当前没有足够的住房来满足人们的需求（并且这一情况或许会长期持续），尤其是家庭负担得起的住房，此外尤其缺乏优质的可负担住房并希望能够弥补这一不足，即希望提供多种住房选择以满足居民的需求。

图5 Lambeth 2017年房屋计划

此外，Lambeth住房协会的租房登记名单也可以看到租房市场的供应不足。

图 6 Lambeth区内租房登记名单

这一点从楼盘临近的两个社区的人口数据也可以佐证一二。根据伦敦政府网站提供的Vauxhall和Oval Kenninton的人口数据为例，可以发现两地区的人口均呈现增长的趋势（合计年均增长超过500人，根据近5年伦敦人口的加速增长我们有理由相信这一数字应该比估算的更高），并且趋势显著于其他社区（如临近社区Lambeth）。

而全区计划供应的住房仅为1600套，并且根据Lambeth议会官网所提供的住宅项目信息可以发现这些项目更多的分布在远离泰晤士河的North-Lambeth——远离当前楼盘区域。

图 7 相邻社区人口增长趋势（来源：Mayor of London ）

也就是说从供需结构上我们可以肯定，当前区域住房存在供应短缺并且随着人口与住宅数量的增速差异将持续存在。这一点也可以从该地区的市场表现的得以印证。

（2） 房价回报

首先来看房价涨幅。在过去的五年里，Lambeth公寓的房价实现了12万英镑约20%的增长；与之相对的则是伦敦公寓房价实现了8万英镑约18%的增长（Zoopla）。

从过去的市场表现来看，Lambeth地区的公寓在未来五年继续保持较高的年均增长率是有可能实现的，特别是考虑到英国住房市场已经摆脱过去三年脱欧的影响，供需关系所产生的房价增值因果关系又将在一定时期内保持，而其房屋本身优势（见升值潜力）也将为此保驾，所以中长期来看，房价的增长表现或将超出以往。

图 8 Lambeth和伦敦过去五年公寓均价涨幅（Zoopla）

其次来看房产流动性，这决定了升值的资产的变现能力。

以Nested（在线售房网站）的网站上找到的Lambeth各类房型的交易数据，我们汇总了过去12个月内1-3居公寓的交易量与预计售出时间，发现Lambeth各类型公寓的成交量增长率均高于伦敦平均水平，其中以2居最优，说明更多的购房者倾向于购买2居；预计出售时间也少于伦敦平均水平，但各类型间公寓差别不大。

图 9 过去12个月各类公寓交易量

因此，Lambeth地区的房价在过去表现尚佳并将继续呈现上涨趋势，同时房屋流动性较好，确保了其增值能力的同时也易于出手。

（3） 租金回报

租金是投资者直接的现金收益，也是房产增值的重要组成部分。以当前实际租金为例，在Zoopla网站以项目地址、2居为限定关键词进行搜索找到的2居室租金为635磅每周。

那么不妨以最简单的售租比（售价/年租金）对租金回报进行判断，那么这所房子年租金收入为2750*12=33000，以起售价79万为例，纯靠租金收入可以在23年内收回全部成本——在假设租金不上涨、房产不增值的情况下，伦敦中心区的平均水平为34年，北京则是60年。

也就是以当前的水平，该楼盘的租金表现在伦敦范围内是可取的。

图 10 Oval Village附近同类型房产租金

而在未来，根据Statista对伦敦租赁市场的预测，在2022年伦敦市的租金将会实现10.9%的增长。

图 11 未来两年伦敦租金预测涨幅

此前我们曾就伦敦哪个区的房产最值得投资进行了分析，文章发现，值得投资的房产普遍具有的共性优点是交通便利，而个性优点则包括学区房、皇室效应等。因此将从交通通达性入手以判断该楼盘是否具有升值潜力。

（1） 交通便利度

交通便利对于居民的重要性不言而喻。良好的交通条件不仅可以方便居民的出行、吸引人才的聚集，也可以为区域内的商业带来客流进而提升整体经济，最终引导房价升值。在一项来自Savils analysis for TFL的研究报告中指出，交通设施会在不同程度上提升其周边住宅的房价。

回到这一楼盘，根据Knight Frank对周边区域的公共交通便利度分析，可以发现楼盘位于研究区公共交通最为便利的红色区域，其周边车站数量与通往主要枢纽、节点的时间也较有竞争力。

图 12&13 Oval Village交通便利度（Knight Frank）

（2） 配套设施

学校、公园、商店等是主要考虑的配套设施。

学区房对于全世界的家长具有同样疯狂的吸引力，好学校对于周边房产的增值效应也同样明显，比如英国有703所公立学校被Ofsted评为“优秀”学校。数据显示，靠近这些顶级学校的房子平均价格为42万英镑，比普通住宅的总价格高出18万英镑。 

在项目附近有至少十所小学或初中，比如Lilian Baylis Technology Secondary School，在Ofsted上被评为“outstanding（最高等级）”的学校。

图 14&15 Oval Village周边教育资源情况

而公园、商店则决定了在这一区域内生活的便利性。

图 16 Oval Village周边生活配套

整体而言，这里具有完整的社区生态，包括教育、零售、休闲、餐饮等相关的配套设施，对于学生、有孩子的家庭或者是养老、通勤的人群都非常有吸引力，这无疑增强了这一楼盘的流动性。

除了外部配套，房屋设施配套也决定了房屋在未来市场的竞争力，毕竟租客或是二手买家也希望住所能够满足硬性要求（如政府对节约能源的要求）。从其介绍来看，该楼盘满足了能源节约（Energy efficient）和安保、电梯、停车场等需求。

图 17 Oval Villiage房屋建设要点

（3） 未来规划

我们通过研究Crossrail的开通对Redbridge区内房价的提升作用，了解到规划政策对于一个地区住房的潜在价值判断的重要性，因此关注楼盘所在行政区的未来规划或定位也很有必要。

在Lambeth议会发布的最新版地区规划（2015年版）中对楼盘所在社区做出了如下规划：

Lambeth将以Vauxhall、Kenington等繁华而独特的商业街区而著称，其尖端的文化和创造力，便捷的交通条件，成为泰晤士河和伦敦市中心的风景，以及南岸的国际文化和旅游胜地。

图 18 Vauxhall和Kennington的规划定位

鼓励和支持可持续发展，以增强社区的当地特色并实现伦敦计划机遇区的规划框架和再生区以及局部总体规划中定义的再生目标。特别是，这将涉及Vauxhall和Waterloo等。

图19 London Plan中关于Vauxhall 的部分

Vauxhall将在未来的计划执行期内新建3500所房屋，并新增8000个工作岗位。这将形成一个良性的循环即通过提供工作岗位吸引人才，并通过新建住房留住人才，进而提升区域竞争力，对于投资者而言最直观的莫过于房价的上升。

图 20 Lembeth规划关于Vauxhall 新建住房的内容

可以看出，Vauxhall和Kennington在规划中拥有较为明确的定位——商业中心、文化中心以及伦敦计划机遇区，这些政策将通过促进地区发展以对房价产生利好因素。

对于海外买家来说，目前有两大利好因素，一是英镑汇率近9，二是海外印花税政策尚未出台。

先说英镑，此前大选前后英镑一度飙升9.47高位，此后徘徊9.2左右，最近汇率逐渐在9附近徘徊，逐渐稳定。

再说政策，此前我们的文章曾就这一政策进行过详细分析，认为这一政策并不是为了阻止海外买家的进入，反而是认可了日后伦敦房价持续上涨的逻辑，而提前布置的增收手段。目前消息普遍认为该政策将在3月11日的预算议案中提出并公布具体的执行细节。对于购房者而言，尽管此后征税所增加的成本可以被资本增长抵消，但是降低成本提高收益是投资者的必然追求。

本文以Oval Village为例，试图探索一个人投资者应当如何判断楼盘是否值得投资，在经过对楼盘的基本情况、购房回报、升值潜力及其他因素四个方面的分析后，针对Oval Village得出以下结论：

从楼盘基本情况来看，开发商资历可靠，几无楼盘烂尾风险；

从购房回报来看，该地区当前购房和租房市场的供需关系利好房价增长与房屋出租，综合考虑历史表现与伦敦市场趋势，认为其收益或涨幅可期；

从升值潜力来看，交通便利、配套齐全，有具体规划定位，这对于吸引并留住人口有较大帮助，利好房屋增值，有助于提升房产流动性；

从其他因素来看，当前税率温和、新政未出，购入成本相对较低。