史上最冤!曾经的“鬼城”你爱搭不理,如今的房价已高攀不起
7月3日,人神共愤!
新城控股董事长犯事被抓,其行为之恶劣,令人发指。
这家全国十强的地产商,其前后发家史悉数被扒,不管有任何的牵连人物,都不应逃脱法律的制裁。
然而比较少人关心的是,这家地产商总部在上海,但是发家却是在常州。
这个城市孕育出这样的巨型房企,背后少不了房地产的繁荣。
可是过度开发的房地产,也造就了常州“鬼城”的称号。常州“鬼城”的称呼,时至今日仍有人提起。
时光荏苒,常州却发生了大变化!
58同城、安居客近日发布2019年6月《国民安居指数报告》显示,全国67个重点城市平均房价16416元/平方米,环比上涨0.38%。从各城市房价来看,常州环比增幅达到6.4%,为全国最高!
那些曾经看衰常州楼市的人,如今可能正懊悔不已。
昔日“鬼城”,一朝翻身,常州究竟如何做到的?
01
曾经被严重低估 如今却狠狠打脸
真的假不了,假的真不了。
常州,从一开始就是一座“假鬼城”。
“鬼城”的说法,起源于2013年央视经济频道的《楼市新观察》。当时常州的新建住宅空置率高,大量商品房积压。
据常州市住房保障和房产管理局公开资料显示,常州市区(不含金坛、溧阳)商品住房累计可售面积最高峰为2014年8月的 824万平方米,去化周期高达21.4个月,远超15个月的警戒线。
目前没有很权威的空置率统计数据,基本依靠肉眼观察。
央视当时观察的常州市武进区的武宜路成为了关注焦点。判断楼房入住的标准基本是以亮灯率这一指标来算。1000户大概仅有6、70盏灯亮着。
可是,这样两个指标来判断常州就是鬼城,很不靠谱,在当时也有很多质疑声。
常州市房管局的相关人员表示,号称“鬼城”的鄂尔多斯、温州出现了房价腰斩、项目大面积停工、销量大幅下降等市场风险迹象,而常州均没有出现,因此,拿常州与鄂尔多斯、温州比较没有太大的可比性。
一语成谶,仅仅过了几年,常州就用事实打脸了“鬼城”说。
首先是曾经的高库存,在经过几年的消化之后,已经大大减少。
根据常州市房管局官网数据,从2014年开始,常州的库存下降明显,去化周期逐年下跌。在2016年,常州的库存竟然低至7.4个月,已经到了6-12个月的低库存区间。
2017年春节期间,有记者再次走访武宜路,其在建楼盘星河国际的一、二期已经售罄,入住率超过90%,而武宜路上已形成武进吾悦广场、武进万达广场和星河国际COCOCity三大商圈鼎立的现状。多数楼盘的入住率已经高达70%以上。
2012年以来常州楼市经历了一段低迷期,但经过2014-2016年的“三年不供地”之后,目前常州供求关系已经基本恢复平衡。“鬼城”谎言可谓不攻自破!
02
眼光放长远 让“鬼城论”破产
连央视都能看“走眼”,我们曾认为的“鬼城”真的是鬼城吗?
城市在发展,看问题的方法也要发展。
我们对于“鬼城”的判断标准准不变:人口、经济和资产价值。这些指标,最能体现一个城市的发展前景。
2018年,常州全市常住人口为470.14万人,比上年末增加0.5万人,继续保持0.1%的低速增长态势。增长不多,但好在仍为流入。
经济上,常州就很厉害了。
根据统计公报,2018年常州GDP总量在8427.00亿元,增速也比较可观,在6.5%左右。总量排名省内第五,人均GDP排名第四。处于苏锡常城市圈,无论是经济发展还是人民的富裕程度,都很有保障。
根据克尔瑞的数据,2016年前三季度,常州市区商品住宅成交均价一直维持在7000元/平方米左右。
而据克尔瑞观察,在历经了近几年的“去库存”后,武进早已不再是2012年的“鬼城”,2016年武进消化周期已经不足半年,但成交均价仍不到9000元/平方米,再加之轨交、副商业中心的规划利好,目前武进区已经成为了常州楼市的绝对成交主力,也吸引着大量外来投资客群。
而根据最新的房价数据,常州天宁区和钟楼区均价早已突破1.6万大关,新北与武进两区也开始向1.5万关口迈进。
总结来看,常州处于我国经济最活跃的城市圈长三角中,加上本身并不差的经济实力,对于人口的吸引力也是很强的。
其实与很多曾经被“冤枉”成鬼城的城市一样,在某个阶段城市的扩张过快,造成了人口及经济发展没有匹配,从而造成了一定的房屋空置率。曾经的郑东新区、滨海新区都经历过这样的时期。
对一个城市下判断,其实最重要的,是看到这个城市的发展潜力。
片面认为常州是“鬼城”,很可能的后果就是错过了最好的上车时机。
不过常州也不是没有隐患。
根据统计局公开数据,2017年常州全部常住人口为471万,看起来似乎不少,市内各区人口提升并不大,同比增加仅0.9万人,虽然城镇化率高达71%,但人口自然增长率0.4‰。
常州的去库存速度较快,得益于常州市“三年不供地”的土地政策,再加上近几年的棚改货币化安置,但是常州土地恢复供应加上棚改计划腰斩,常州的去库存新动力,将更加依赖于新人口的流入。
2018年,常州规模最大的钢铁厂——中天钢铁,已经陆续搬迁至南通,除此之外为了常州的环境,不少这类的工厂也都搬离常州,这也意味着常州一大批劳动力人口又将流失。
未来的常州,由于人口增速的放缓,部分冷门区域的房产库存消化必然受到制约,虽然“鬼城”的称号已不再,但是不同区域的表现分化,或将成为整座城市的一种常态。
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