商业地产有多赚钱?顺丰老总216套房、半年赚20亿!

要知道，20亿是顺丰半年的净收益。也就是说，顺丰7万多员工吭哧吭哧工作半年，和216套房放那儿干吹风，产生的收益是一样的。

- 数据来自各公司财报 -

于是，一众网友大吐酸水的同时，也对王卫这216套房产生了浓厚的兴趣。

毕竟，这几年国内一线城市的房价涨幅并不高。从7月数据来看，北京、上海的二手住宅价格不涨反跌，就连深圳都只涨了2.6%。

如果我们按照3%的涨价幅度倒推，那半年前，王卫的房子总价将高达666亿人民币（94亿美元）。如果真这样，那王卫今年的福布斯排名恐怕要改写：

显然，靠投资住宅半年赚20亿是不可能的。不过，事件很快有了反转——王卫的房子被扒出来了：

王卫的确有216套房产，而且其中有163套在深圳，仅深圳房产的总面积就有11万平米，以下是部分房产明细：

没错，就像上面的房产列表展示的一样，王卫的房子大部分都是写字楼，属于商业地产，而不是网友们猜测的住宅。

最要命的是，这样一来，王卫的房子半年增值20亿是完全有可能的。毕竟2016年深圳写字楼的售价每平米就涨了2W元，而王卫深圳的房子足足有11万平米……

为什么同样是216套房，商业地产和住宅地产创造的投资收益，完全不同呢？

从本质上来说，两者虽然都是地产投资，但在投资规模、收益模式、交易体系等方面，完全不同。

首先，商业地产是指用做商业用途的房地产，比如公寓楼、写字楼、百货、购物中心、厂房、加油站等。而住宅地产，是承担着居住刚需的。

其次，两者的交易规则完全不同。关于这一点，我们举例说明。

由于商业地产的售价是根据当前的净收益、市场上的回报率反推得来的，所以商业地产盈利的核心就是——物业的运营能力。

还是以前文的两栋出租公寓为例：

卖家出售时，两栋公寓的租金总收益是$695,090，租金回报率只有3.5%左右。

而同时期，按照市场正常水平，这两栋公寓的租金总收益应该能达到$1,082,728，租金回报率在5.4%。

也就是说，如果我们可以通过增强运营能力，从而提高租金水平或者增加入住率，那么就能将这两栋公寓的租金收益提升54%（达到市场正常水平）。

而按照商业地产的定价模式，租金收益的增长几乎就是物业价值的等比例上涨。简单来说，等我们卖出的时候，可以赚取54%的房价涨幅。

所以，人们在投资商业地产挑选项目的时候，对于那些运营现状特别好、收益特别高的项目，反而并不怎么感兴趣。

因为这意味着物业收益的上升空间很小，物业价值很难进一步提升，那么我们的利润空间也会被压缩。

相反那些地段条件不错，但运营现状欠佳的项目，更受欢迎。因为我们可以轻松提升物业的收益，然后赚取物业的增值收益。

这和商业地产选择高租金回报的项目，是完全相反的。

有人可能会好奇，我们为什么一直说美国的商业地产？

因为美国是全球最大的商业地产市场。而大的市场规模意味着更多的投资选择、更有效的市场定价以及更灵活的退出方式。

- 2017年各国商业地产的规模 -

美国商业地产规模接近英国的3倍，德国的4倍，法国的7倍

一个最简单的例子，就是美国商业地产的流动性非常高，这让投资者在购买和出售上都有更多的选择，也可以享受更多的便利性。

-美国商业地产的简单分类 -

另外，从市场表现来看，美国商业地产的夏普比率比其他投资类型要高出很多。这意味着在同样的投资风险下，美国商业地产可以创造更高的收益。

并且，美国商业地产市场发展成熟，回报比较稳定，各项制度规范也更完善。作为投资来讲，是非常不错的选择。