热点研究｜First Home计划能否如愿解决英国住房危机？

英国住房危机是英国政府长期致力解决的问题之一。从竞选宣言里新建百万房屋，到最近的海外买家征收额外印花税，鲍里斯政府都在向民众展现着自己试图改善这一问题的决心与能力。之前的英国的住房政策都可以归为两类，一是增加供给（如新建房屋），二是通过各类财政政策（免税、无息贷款）增强购房者的购买力。就在上周2月7日，英国住房部长宣布First home scheme草案，计划通过简单粗暴的“降价”手段解决当地人刚需购房问题。

本文将从计划内容、计划实施的原因和可能的效果对这一新草案进行分析，以期为海外投资者的投资行为提供一些参考。

据英国政府官网，First Home是一项“为了能够让买不起房的当地人能够在自己生活的地区买房，而不会因为价格上涨而被迫转移到其他地方”的优惠计划。该计划将对一定数量的新房采取直接削减三分之一以上房价的手段，让居民拥有住房的梦想成真。

那么这份计划具体包括哪些手段能够帮助购房者“上车（getting you on ladder）”呢？

这份公布的31页草案里，从主要手段、针对人群和未来保障三方面进行了阐述。

◆◆主要手段——削减房价◆◆

根据ONS最新数据，英格兰地区新建住房的平均价格在31.4万英镑，那么在First Home计划下，以30％的折扣价出售的房产将为购房者节省9.4万英镑。仅在首付时，首次购房者就节省1.8万英镑（20%首付为例），相当于可以提前至少半年购房（2018年英国家庭可支配收入中位数2.8万英镑），在一定程度上可以避免因为跟不上房价涨幅而被迫离开购房市场的悲剧。

同时草案给予了地方政府在30%的基础上加大折扣比例的权利。对于购房可负担性更差的地区如伦敦，当地政府应当酌情设定更高的折扣以帮助当地居民留下来而不是离开。

图 1 草案内容

在过去的23年里，英国的平均房价从5.9万英镑（1996年8月）增长为23.5万英镑（2019年11月），与之相对的收入却并没有同时实现四倍的增长。以1997年家庭平均收入为100计算，1996年家庭平均收入为165.2，2018年为234.2（ONS）。

收入与房价的壁垒愈发高筑的结果就是让无力负担的人群离开当地的购房市场，转向其他城市。

◆◆针对人群——当地人与关键职业者◆◆

在Housing in London中，可以发现20-30岁的年轻人大量涌入伦敦，而30-40岁的中年人却选择离开伦敦。

图 2 伦敦人口变化（GLA）

根据BBC的一些采访，高房价、高生活成本是这些中年人选择离开去往北部或中部安家的主要原因。Resolution Foundation的一份报告针对30s人口离开伦敦的现象进行了研究，报告指出“压迫性”的昂贵住房成本和疲弱的收入增长，导致了伦敦的人口外流。

尽管伦敦的收入水平（2.86万英镑）高于全国（2.64万英镑），但是看一看房价（伦敦45万镑VS全国23.5万镑）或者租金（伦敦1600镑/月VS全国967镑/月，来源statista）的差异，就会发现这一点点的收入优势，并不足以让伦敦居民应对“压迫性”的昂贵住房成本。

图 3 伦敦市平均收入水平与住房压力（The Guatdian）

人口对于当地社会发展的重要性不言而喻。自2007年以来，伦敦地区的经济增长了17%，是全国同期8%增长率的两倍多，但高级经济分析师Stephen认为这主要取决于伦敦就业率和工作时间的增加，而非生产率的提高。伦敦的工作增长主要集中在低薪，低生产率的部门，例如服务业（增长35％）和行政服务（增长29％）。于此同时伦敦的生产率在过去十年中实际上下降了1％，而整个英国的生产率却增长了1.5％。也就是说，自金融危机以来，尽管伦敦的经济一直优于英国其他地区，但是它的经济增长在一定程度上受利于人口爆炸。如果人口红利迫于劳动者无法负担住房而减少，那么当地经济或将难以持续走高。

图 4 伦敦市经济发展水平（The Guatdian）

实际上不仅仅是伦敦，全国的“当地人”都存在不同程度的购房压力。在1996年，如果能够支付10%的首付，93%的年轻人只需要用4.5倍的薪水即可购买住房，而在2016年，这一比例降低为61%。Cornwall的一所住宅的价格是25万英镑，这是当地家庭平均年收入的9倍，远超出了当地人的负担能力。

对于那些收入较低的人群而言，压力更大，因此计划规定了政策面向的优先人群。“为了支持发展，我们计划确保当地人能够优先享受到这一政策优惠”，同时，重点关注了在公共服务中承担重要职责的“关键职业（Key worker）”的购房权益。这些职业包括但不限于警察、教师以及护士，还有军人和退役军人。

图 5 草案内容

◆◆未来保障——折扣永久转嫁◆◆

为了保障计划的顺利实施，该计划中的“优惠”是永久性且可转嫁的。也就是说，以市价70%购买的房屋，在出售时也必须以市价的70%出售。

图 6 草案内容

举例来说，购买市价30万英镑的房子，享受First Home计划后以21万英镑买下。若干年后准备出售，假设市价为35万，那么卖给下一个享受这一政策的人的时候也必须以市价的70%出售即24.5万英镑。

图 7 草案内容

同时为了保证“专房专用”，计划不仅设计了优惠转嫁，还规定了房屋用途，如将“First Home”作为他们唯一主要的住宅。

毫无疑问，这一政策的出台是为了解决英国的住房危机，帮助首次购房者能够拥有自己的房产。就像计划中所说的，“政府致力于实现所有人拥有住房的梦想，我们认识到，对于许多人来说，这简直是遥不可及。对于希望向住宅阶梯迈出第一步的全国人民，Fiirst home将改变生活”。

图 8 草案内容

但这并不是英国政府在这件事上所作出的唯一努力，包括Help to buy，Right to buy等，那么这一次的计划在哪些方面弥补了哪些不足或者说又有哪些创新？

在计划中最重要的两个关键词，分别是折扣（Disscount）以及当地人（Local），而当地人中又有两个限定词，分别是首次购房（First buyer）和关键职业（Key worker）。

◆◆Discount更直接◆◆

英国政府在帮助购房者买房时的财政政策包括降低贷款门槛、降低贷款利息，降低税收比例等，可以理解为由政府为这些优惠买单。

而此次直接对房产售价打折，承担者由政府变为了开发商，即这部分由开发商来承担。

图 9 草案内容

◆◆面向人群更具针对性◆◆

此前的政策要求是英国居民（如Help to buy的贷款）或者是不限国籍（如税收减免），而这一次则明确指出针对“当地”、“关键职业”以及军人，这反映了政府对于特定人群的关注，也限定了这一政策的适用范围。

前文我们以伦敦为例解释了当地人离开和留下来会对当地经济发展带来的不同结果，说明了政策中“local”一词的出发点。至于为何特别指出优先面向“关键职业”人群，则是因为这类人群在公共事业中所扮演的重要角色以及，他们已被高昂的价格和最高工资上限赶出了市场。

在Halifax housing review的报告中，发现在2012年时，英国32%的城镇的房子对于关键职业来说是可以负担得起的，在2017年这一比例下降为14%，因为平均房价已经超过了这些人平均工资的4倍。

图 10 关键职业者购房可负担性（Halifax）

关键职业者不仅购房可负担性差，租房可负担性也较差。普华永道在其最新的《英国经济展望》报告中发现，中等工资水平的这些关键职业者难以负担伦敦、东南（southeast）、西南（southwest）以及东部四个地区的租金，同时伦敦22-29岁之间的租户将其收入的一半用于租房，也降低了其储蓄购房的可能性，导致其离开伦敦，最终造成公共事业部门的劳动力短缺——NHS的护士、教师以及警察等。

图 11 关键职业者租房可负担性（PWC）

针对这一现状，社会上关于提高关键职业者的住房可负担性的呼声也愈来愈大，政府也出台了专门针对这些关键职业者的购房政策，如当地住房协会为这些职业者准备了一定比例的福利房，但是覆盖范围略显不足。

图 12 面向关键职业者的住房政策

◆◆力度更大◆◆

这一计划所能带来的直观优惠远超出已有的政策，下面将分别从税收政策、贷款政策等方面进行对比。

以30万英镑房产为例，First Home计划下能够节省9万英镑；针对首次购房者的印花税梯度征收政策可以节省0.5万英镑；而帮助购买的储蓄计划（ISA）最多提供0.6万英镑的资金支持。以平均年收入2.8万计算，First Home节省三年的收入，而其他政策则不足半年。

图 13 SDLT减税政策优惠计算（uk.gov）

图 14 帮助购买ISA资助计算（uk.gov）

因此，这一政策，从帮助手段、面向人群以及减免幅度上，对其他政策进行了补充，有望改善当地人的购房可负担性。

First Home计划的目的在于帮助有刚需的人群“上车”，那么从政策披露的草案来看，是否真的能够实现这一目标呢？

从理论上来看，认为是有一定可能的。

首先，从手段来看，通过直接降低房价，减轻购房者的首付压力与还款压力，能够有效解决刚需。

其次，规定First Home计划中的房屋出售依然打折，这样就降低了房屋的投资价值，抑制投资行为。

最后，计划针对特定人群，比如首次购房者、当地居民、关键职业者，是保障Key wokers购房权利的又一保障。

但是，从实际来看，具体的实施效果需要打一个问号。

在这项草案中遗留了几个突出问题尚未解决，这将显著影响计划的实施效果。

在草案中，对于能够提供的First Home数量进行了预估，大概每年可以提供1000所这类能够直接打折出售的房屋。这一数字是根据Social house的销售数据所估算的，即通过社会住房销售数据对其他类型房屋的需求数量所进行的假设。而根据NHS的数据，截止2019年10月NHS有3.3万名护士，以前文提到的86%关键职业者无法负担购房比率计算，仅NHS护士就有近3万名需要购房帮助（当然这一比例不尽科学，只用于说明需求与供给的巨大差距）。

图 15 草案内容

专注商业与政策动态的媒体London First也对这一计划的可行性特别是解决住房危机方面的实际效果提出了质疑，认为这一计划是“理想”的，但无法解决因为供给不足而产生的住房危机。

图 16 有关媒体对该计划对看法（London First）

草案中提出，由开发商为这30%的折扣买单。

以平均房价计算节省的9.14万英镑为例，1000套住房即为9千万英镑，更遑论伦敦地区房价远超31万英镑；而且地方政府有权根据实际情况上调折扣力度，这将是对开发商负担能力的又一挑战。

根据Stone Real Estate（英国专注新房研究的机构）认为，这一计划可能会使英国的房屋建造商损失远不止于表面的营业额减少。他认为这一计划与之前的帮助购买等政策不同，帮助购买可以增加购房者的购房需求，而这一计划似乎并不会，最终产生的供需连锁反应将为开发商带来巨大的损失。

图 17 计划实施后开发商的潜在损失（Stone Real Estate）

此外，英国地产贷款公司Proportunity的创始人瓦迪姆·托德（Vadim Toader）也对这一计划的可行性表示怀疑，同时表示，“政府在寻找新的措施来鼓励年轻人拥有房屋是正确的，但应该集中精力消除阻碍购房的主要障碍也就是高额首付与还款压力。”

First Home是英国政府在住房问题上的又一尝试，考虑到实施对象（当地人）与实施体量（1000套/年）以及折扣锁定（再次出售依旧打折），认为其对于英国房地产市场的供需关系影响不大，特别是对于海外投资者的影响就更是微乎其微，反而对于开发商的营收影响更大。不排除之后实行时加大覆盖范围（毕竟此前曾提出20年中即提供1.9万套住房后在草案中修改为1000套每年）的可能，但是纵观近年英国房地产市场，发现房价对经济周期、政治事件以及供求关系等因素的反映比对调控政策的反映更直观。