热点研究 | 新冠肺炎对英国房地产影响初探

2020年1月30日，华人选美最高级别的荣誉之一，国际中华小姐的竞选因当时我国愈演愈烈的新冠肺炎疫情而延期。而如今，伴随着这次病毒在全球范围内的爆发，选美比赛中各个冠军的常用愿望“愿世界和平”或许该短暂地让位于“愿世界健康”。

不幸中之万幸，在我国政府强大的资源调动力、顶级的基建能力及全国上下万众一心对抗疫情的凝聚力协同作用下，我国疫情已经在过去一个月内迅速被控制，局面每天都在好转，我们也得以能在描述这次严重的疫情时，用上了代表过去式的“当时”一词。而我国作为一贯的负责任的大国及目前应对新冠肺炎最有经验、最有效率的国家，其抗疫压力的减轻，无疑又将使得其他正受疫情困扰的国家更有希望获得来自我国政府的帮助，更可能尽快结束本国疫情。

而对于本公众号关注的投资市场英国来说，目前国内的情况尚不算严重。然而情况未来会如何发展，还需要投资者们密切关注。本文将就英国目前已知情况可能造成的对房地产市场的影响，以及未来情况发展前景及相关后果进行一番探讨，以求为读者朋友们提供一些视角和信息。

根据世界卫生组织（WHO）于2月29日更新的《新冠肺炎情况报告书》所记载的数据，目前英国确诊人数为23人，在全球按人数划分的疫区级别中处于第三个级别（11-100人）；而其所在的欧洲大区则为目前除中国外的所有大区中确诊人数第二多的区域。

在欧洲国家中，英国确诊病例数排在第5，无死亡人数（表中关于英国确诊数的数据落后于英国政府）。在传播级别中，英国被定位在“当地传播”这一级别，根据世界卫生组织的解释，这表明英国的新冠肺炎病毒可能来自国内。根据我国数据，当前英国治愈人数为8人。

目前英国政府已经在2月24日当天于政府官网特别开辟了新冠肺炎最新情况的实时更新页面，对当前英国国内受检测人数、病例数、新冠肺炎病毒风险等级及旅行建议等作出了详细的解释。此外，各地方政府已经全部对应新冠肺炎展开具体行动。以英格兰为例，目前已经组建起9支专为检查、确认及隔离新冠肺炎相关人员的公共健康（Public Health England）小组应对此次疫情。

值得一提的是，29日当天英国出现了一名从未出国的确诊病例，该病例为一名萨里郡（Surrey）男子，目前官方正在对其接触过的人员进行排查，并在紧急研究此人的感染途径。

与其同时，英国政府预计将于下周出台应对新冠肺炎的相关计划，目前该计划还在进行最后的商榷与修改，但已经可以确定将会实施控制在校人数的相关措施。

对于房地产行业来说，今日将举行的国际地产界的一大盛会MIPIM（Marché international des professionnels de limmobilier）的与会公司，如总部位于英国的Savills和Knight Frank，以及其他知名房地产公司CBRE、JLL、Cushman&Wakefield等，出于对新冠肺炎的担心将不会出席。

虽然目前英国已经采取了相当的防范措施，但是到底能否有效遏制国内的新冠肺炎疫情还不明朗；又由于新情况每天都在发生，未来不确定性目前还很高。

对未来的不确定性从来就是影响大宗投资的一个很重要的因素，最令我们熟悉的过去3年由于脱欧不确定性带来的对英国房地产市场投资额，住宅房价等影响就是个贴切的例子。当然，英国目前的新冠肺炎严重程度还远未达到能够比肩脱欧不确定性的级别，因此目前房地产市场受到的影响还是相对较小。然而据我们的经验及掌握的信息判断，影响力度虽然可能不大，影响范围却可能覆盖较广，并跨越商业地产、住宅地产和工业地产三大主要类别。

业内关于英国房地产行业究竟会因为新冠肺炎具体受到哪些冲击尚未有详细研究。但对于疫情较英国严重的美国，其房地产行业可能受到的影响已经成为了一个新的话题。我们认为，由于两国经济结构类似，美国在宏观市场上的情况亦可作为英国参照。

在经济结构上，英美两国相似度很高。首先在两国GDP中三大产业的构成比例上，英美两国高度类似，都是以服务业为主，只有少数人从事农业，并且在工业上的比重也相差无几。

其次，两国人员在大型产业的就业结构上也具有很高的一致性。英房研究院根据英国国家统计局ONS及美国劳动数据统计局BLS的相关数据，按照ONS对于大型产业的划分标准对两国就业人员情况进行了对比，由图可知，2者在各个大类的就业人员比例都差不多，因而具有类似的就业结构。同时从房地产的角度观察，在这些产业分类中，以商业地产中的酒店及商铺工作的人口比例（英国21%，美国23%）、写字楼内工作的人口比例（英国49%，美国48%）及在工业地产中的仓储物流等场所工作的人口比例（英国5%，美国3%）都相当接近，可以认为两者在商业及工业地产方面的结构亦有很高程度的类似，两者间的对比有较高的参考价值。

当美国疫情程度为确诊35例时（2月24号），根据主流房地产研究机构（如CBRE）的观点，在这种情况下美国房地产行业主要受到影响的为商业地产中的酒店部分，其他几乎没有影响。我们同意酒店业受影响最大的观点，但同时认为在零售及写字楼领域，这次疫情也会造成一定的影响。

首当其冲的旅游地产

回到主流市场观点，酒店作为此次受疫情影响最大的房地产类型是毫无疑问的。其根本原因在于酒店在运营中几乎完全从属于旅游业，而中国又是全球旅游人数输出最多的国家。并且按照现在的情况来看，全球范围内的新冠病毒爆发将不仅仅导致中国一国的出行人数减少，而是世界性的旅游遇冷。

而在这两个对酒店造成冲击的原因中，世界性的旅游遇冷，尤其是目前情况不断升级的美国、法国和意大利的情况对英国的冲击尤甚。相比于美国，英国受到中国游客的影响反而要小得多。

根据专门的旅游业研究机构之一Tourism Alliance结合IPS（International Passenger Survey，英国政府为统计海外来客相关信息专门使用的调查手段）和ONS的数据公示的英国海外游客10大来源国的档案，中国并不是英国重要的游客来源之一，而美国，法国和意大利则占到英国游客总人数和旅游业收入的25%。因此，与美国类似，新冠肺炎对英国酒店也将造成很大的冲击；但是与美国不同，英国受到的冲击主要是来自目前几个肺炎新爆发的区域。

除此之外，从英国旅游业收入比重来看，英国来自国内的旅游收入（240亿英镑）与来自海外的收入（230亿英镑）分庭抗礼，而在英国旅游收入类型中，以假期为主导的收入又占据主导地位（国际游客有40%由假期主导，国内游客有49%由假期主导）。

而根据英国官方在确诊病例数只有13人时对情况的估计，如果疫情继续加重，最终的高峰期可能会到夏天，也就是6月。

我们都知道，对于西方国家，不论是作为英国海外游客重要来源的美国、法国、意大利还是英国本身，一年中重要的两个假期只有2个，即复活节和圣诞节。如果疫情要持续到6月，则复活节期间全英国内旅游业将持续受到影响。鉴于上文所说大部分游客都是由假期主导其出行，这种影响将会很大。加之此次疫情主要防控措施就是减少外出及聚集，由于疫情持续期间而造成的观念很可能会持续到疫情结束之后。根据CBRE对美国酒店地产的估计，影响将持续到2020年年底，甚至2021年。而如果美国受中国和本国疫情影响是这样的情况，则英国受美国和本国疫情的影响也可能出现类似的情况。

如果影响实际持续到2021年，那么对于将要开张的酒店来说，选择在这段时间内投入运营则很可能是毅然决然选择亏损。基于这种考虑，很可能在建的酒店项目中的一部分会出现延期完成以求过渡市场低迷期。

根据Knight Frank在2019年的统计，2019-2022年间英国本来预计将完成体量较大的酒店规模建设。伦敦本来已经确定了开张时间的新酒店已经占到总酒店存量的10%以上。而2019年-2023年的预计在建酒店数量在某些地区（如剑桥）则已经超过总存量的20%。（这一数据不另配图）

从房地产开发的角度看，如果这些工程停工或者延期，其直接带来的影响将会是物资供应上的问题。在建筑施工过程中，部分类型的建筑材料，比如水泥，是无法长期储存的，如果停工或者延期时间过长，则可能造成原料的浪费；如果停工或者延期时间不够长，又无法达到过渡市场低迷期的目的。

除此之外，旅游人数的减少，带来的并不只是酒店行业的低迷。与旅游相关的消费也将因为缺乏游客而无法实现，从而导致零售行业的销售萎缩。实际上，根据Tourism Alliance援引的数据可知，与零售挂钩的餐饮业在游客消费中的数额其实大于酒店，仅此于旅游服务业排在所有消费类别中的第二名。如果加上另外一个与零售有关的类目，“其他消费品”（Other Consumption Products）中的245亿英镑的话，所有涉及零售业的旅游相关收入占比为第一名，价值达1245亿英镑。

因此，由于游客缺失所带来的的对应零售业的损失，也是此次新冠肺炎影响下不可忽视的另一个冲击。

写字楼与住宅：思维转变

如果目前英国的新冠肺炎疫情的影响不加重到更高级别的话，对于写字楼和住宅地产的影响应该还无法到达实质层面（如影响租金水平和房价），而主要集中于投资和开发思路的转变。

写字楼：更加强调灵活租约与工作场所健康

在写字楼方面，疫情的直接影响也许是对于灵活办公的投资增加和开发热度的上升。从2003年的非典型肺炎到今年的新冠肺炎，如果真有疫情爆发后，租约灵活性能够令租户减少损失的办公场所租赁方式，无疑将会更加符合使用者防止下一次疫情到来的预期与需求，因此得到更多的拥护与提倡。而能够满足这种租赁方式的写字楼类型则非灵活办公莫属。其中灵活的租赁方式已经在许多联合办公租约（如WeWork的按天/按周租赁工位）实现。

当然，对于许多以前端交流为核心的行业（比如金融保险）来说，聚集办公和能够与同事及客户交流的场所还是必不可少的。这时候如果办公场所内配备了带有医疗健康相关的设施和服务，如固定时间的统一消毒措施等，就显得更加能够令在此工作的人安心，又由于工作场所健康（Workplace Health）正在逐渐得到包括政府在内的关注，未来写字楼内的与健康有关的设施和服务级别可能会更加被强调，并列入与写字楼相关的评级系统中。

住宅：投资者结构微调和房产类别热度转换

对于住宅地产来说，目前可以看见的情况就是由于疫情在全球范围内的爆发，其他国家前往英国进行住宅地产投资的个人投资者将会大幅减少。又由于此次疫情直接覆盖了中国三大假期（春节假期、暑假和国庆黄金周）之一的春节，以及很可能将要覆盖西方重要假期之一的复活节，海外投资者能够前往英国进行实地考察并投资的时间窗口也因此而变窄，进一步限制了其短期内前往英国投资的机会。

海外投资者数量的减少对应的可能是当地投资者数量的增加。这倒不是因为两者之间有什么必然的联系，而是因为在住宅市场目前在英国的表现优于过去，对投资者吸引力增加，以及由于新冠肺炎影响导致某些行业景气度下降，从业人员放弃原本的行业（比如餐饮业经营者退出经营），转而投资更为稳健的标的作为资产增值手段。

因此，在疫情和英国房价的综合影响下，我们预计英国住宅市场的投资者结构会经历微调，海外投资者数量可能下降，本地投资者数量可能上升。

除此之外，由于受此次疫情引起的对于大规模聚集的恐慌，以及疫情研究中提出的其可能通过粪口传播作为病毒传播途径的结果影响，聚居程度较弱的中、低密度公寓，以及独栋别墅，联排别墅等房产类型的受欢迎程度可能上升。这些类型的住宅由于减少了业主与陌生人生活上的接触可能，在未来防范新的疫情爆发上与高密度住宅相比具备了更大的优势。

以上文章全部是基于目前新冠肺炎在英国已经记录在案的表现所作出的分析与预测，而没有涉及到新冠肺炎本身在未来会如何变化的估计。诚然，作为以研究房地产投资为主的公众号，我们并不具备专业的病毒相关知识，因此并没有能力对此进行评论。但根据我们观察到的英国目前正在发生的与病毒有关的情况，结合我们与分析房地产市场时类似的逻辑与思路，我们认为未来英国情况还有可能继续升级。这一观点主要基于如下事实：

首先，病毒传播源在英国还未被全部找到。以本文开头所说萨里郡从未出国男子感染病毒一事来说，目前当局表示还在调查这一男子究竟是如何感染上新冠肺炎，言下之意就是说还无法确定这一男子对应的传染源就是为何。因此至少在这件事上，就能看出英国尚有潜在的未被识别的传染源在。此传染源存在一天，就为英国疫情加重多增一份风险。

除此之外，在英国官方政府上，关于新冠肺炎疫情的危险等级的定位是“中级”（Moderate），并伴有解释说明这一定位是基于世界卫生组织的标准而来。

然而当点击英国政府在这一条目提供的超链接后，却可以发现这一级别的调整实际上是在1月30号所作。

而在1月30号时，世界卫生组织对于新冠肺炎的定位级别为高度危险（High），但是，世界卫生组织这一定位已经在前天（28日）进行调整，将危险级提升至极度危险（Very High，这也是世界卫生组织对传染病风险等级定位的最高级别）。

而反观英国政府，并没有将自己的评级随之上调，仍停留在中等。

也许上调一个传染病风险等级所带来的资源投入将随之大幅增加，而英国政府已经采取了足够措施。但我们仍难免担心，假如措施不够，未能准确定位风险就将是导致事件恶化的其中一个助推器。

而如果情况的确恶化，即便只是到我国某一个情况较轻（如江苏，四川）的省份的程度，英国的应对也将异常艰难（具体可参考日本、韩国、法国等情况）。毕竟，由于医疗设施设备的生产能力、基础设施的应急建设能力、以及由于文化差异导致的医护人员面对这样猛烈的疫情的情况下大无畏的抗争精神，世界上想必没有哪个国家能够在疫情肆虐时能像我国一样高效应对。因此，在目前局势不明朗的情况下，建议投资者们密切关注英国动态，尤其是下周政府的应对计划。

疫情爆发对于英国当前房地产市场的影响相对较小，除旅游人数受到较大冲击带来酒店地产和零售地产的表现可能随之遭受较重负担的情况外，其他商业地产及住宅地产类型暂时应不会受到实质影响。但由于目前尚具备一些潜在的威胁因素，英国未来疫情会否加重仍未可知，需要投资者们的紧密关注。