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曼谷房价走势在未来还会上涨吗?曼谷房地产市场存在泡沫吗?

泰国首都曼谷,是东南亚的第二大城市,在整个亚洲都占据了举足轻重的地位。由于近些年泰国经济增长迅速,曼谷房价也随之水涨船高,近五年之中平均涨幅约为12.3%,位列东南亚诸国之首。



那么,在即将开启的2019年,曼谷房价还会一如既往地保持上涨态势吗?究竟是不是入手的好时机呢?首先需要各位买家明确的一点就是:曼谷房价的大概率是会涨的!



1曼谷房产为何如此火热?


要想知道曼谷房价会不会继续涨,首先得知道它是怎么涨起来的。也就是说,你是否能看穿泰国房产上涨背后的本质?


01. 人口红利


房产投资,长期看人口。曼谷房价近年就吃在吃人口红利的老本。


人口红利=人口稠密+劳动力丰富(潜在购房租房刚需)


曼谷人口密度1万+/每平方公里,是全球人口密度比较大的城市之一。


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曼谷作为泰国首都,外来人口众多。曼谷常驻人口有1600万,其中外国人口有400万,而在中国超过1600万人口的城市只有北京、上海、重庆。


无论是全球各大企业赴泰工作的人口,还是当地旅游资源吸引来的游客,都为当地带来了巨大的经济和人口红利。



据联合国的统计,泰国2025年左右将会迎来人口的巅峰期。作为人口虹吸效应最强的曼谷楼市将获得扎实的人口支撑。这势必是给曼谷房价上涨打了一针强心剂!



02.一带一路下的中资进入



随着一带一路在东南亚各国的不断深入推进,越来越多的中国企业选择在泰国开设分部。这既是对泰国经济形势的看好,也是看准了“一带一路”的历史机遇。



百度、腾讯、京东、中国人寿、招商银行、中信证券、大新保险等中国各个行业的领军企业都大张旗鼓地进军泰国。



作为企业大佬都能跟随国家的“一带一路”战略,抓住这波“政策甜头”。那对于普通投资者来说,最简单可行的办法就是在“一带一路”各国进行房产投资。


因为随着一带一路的发展,中国企业进泰国资本市场后,未来曼谷的CBD即将涌入大量工薪阶层,那么第一步自然是解决住房问题。


因此,许多嗅觉灵敏的国内投资者就抢先在曼谷拿下了大量的房产,曼谷房产也就成了东南亚置业的香饽饽。


2曼谷房价2019年还会上涨吗?


从楼市的基本面上看,如今的泰国曼谷正犹如十年前的“京沪深”,前途可谓一片大好。如果你错过了十年前的“京沪深”,那么如今的曼谷值得关注!


01.看供需



先来看供应。土地供应紧张是导致曼谷房价上涨的一个重要原因。目前曼谷已经是开发强度非常高、土地极度匮乏的地区,还想要有大量的土地供应几乎是不可能的,土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。



再加上泰国是一个特别注重私产保护的国家,土地是不能随便开发的。人多地少,泰国房屋空置率仅有1.5%左右,使得泰国房产价格上涨成为必然。



据CBRE数据显示,新楼盘开发在2016年达到顶峰后正逐渐减少,各城市新盘数量下降明显。往年的土地价格增长是5%~10%,现在已经到了10%~30%。



土地成本的增加对于新盘的售价也会造成直接的影响。土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大,因为它们的增长速度超过了建筑成本。



如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加,推动了曼谷大热的公寓类型价格的上涨,也让租赁项目越来越可行。



再来看需求。目前市场供应的公寓远远满足不了曼谷人口的居住需求。近20年,曼谷人口增长了六七百万,但是投入到市场的公寓大概有60万套。



随着泰国经济的发展,世界外资公司纷纷在曼谷设有分公司,外派人员不断增多,必然给曼谷房屋出租率贡献力量,至使近几年曼谷吸引了超过90%的高入住率。



如今泰国房市逐渐火热,空置率逐渐减少,现在曼谷空置率最多5%。因此,未来几年,曼谷房价大概率是稳定上涨的!



02.看人口流入



曼谷是一个人口持续流入的地方,能够带来一些新的购买力。泰国有近31%的人口集中在曼谷等几个少数的大城市,而且还在持续的增加中,城市化过程还只是开始。



作为泰国首都的曼谷是很早就对外开放国际都市,有着强大的人口吸纳能力。对内吸引本国大量的本土企业和就业人口,对外则有大量的外企和外国优质人才涌入。



这两方面的人口,抬升了曼谷房屋的需求端,不管是住房还是租房需求都很大。


人口流入使得未来靠近公共交通、市中心的地皮会异常紧俏,为了出行方便,本地人也会愿意在市内买一套房。长远来看,曼谷房产接盘群体大部分还是是当地人,这是可以预见的。



03.看旅游



泰国一直以来都是世界上受欢迎的旅游目的地之一,曼谷已经超越伦敦成为世界最受欢迎旅游城市。



据世界旅游理事会预测:2025年海外入境泰国游客将达5000万,2017年泰国总入境人数达3300万,其中,普吉岛1350万,占比超过三分之一,中国游客占据27% 的比重,人数达900万,同比增长30.56%。



泰国曼谷是东南亚第二大城市,也是全球最受欢迎的旅游城市之一,每年接待2000万旅客,拥有582家上市公司。



全球500强企业全大多数都在曼谷设有办公地点,每年多达200-300个国际会议在此举行,欧美日韩常驻人口占了很大的比例。



04.看产业


曼谷是泰国的首都和经济中心,是泰国贵金属和宝石的交易中心,全泰国90%的外贸货物在此进行吞吐。


其生产总值早已超过3万亿泰铢,占泰国国内生产总值的44%,其中曼谷的服务业生产总值占泰国服务业生产总值的50%。可见,曼谷并不是纯旅游城市,其经济也有坚实的产业支撑。



失业率是衡量一个国家经济健康程度重要指标,泰国全国失业率0.9%,曼谷更是低至0.6%,是全亚洲失业率最低的国家!


低失业率代表高就业率,就业机会多也会让更多的人涌入泰国就业,经济就会在一个整体健康的轨道上。


充分的就业机会导致大部分人口涌入泰国,使得泰国的房子入住率皆维持在90%左右,无很多房子空置,无显着的泡沫危险。



3曼谷房价的基建阻碍



曼谷的特点是长板特别的长,短板特别短。长板就是曼谷生活的性价比。光看性价比,生活条件都还不错。



同等质量的国际学校和私立医院,比北京、上海能便宜一半。这也是为什么这么多日本人、欧美人在曼谷工作甚至买房。


 

但其短板也是整个东南亚大部分国家的通病,就是基础设施。尤其交通,堵车一塌糊涂,二十分钟搞定的距离,曼谷至少堵个四五十分钟。



没有高速的地方,长距离打车极其痛苦。地铁的覆盖率也还不够,相当于二线城市。繁华和便利是两回事,曼谷繁华是繁华,但交通还是不太便利。



据泰国交通部长阿空强调:未来10年内,解决大曼谷区道路拥堵问题需耗费280亿。由于土地私有制,贫富差距和政府的建设效率,使得曼谷的基础设施短板十分明显。



除了BTS沿线,很多未开发区域比国内三四线城市也不如,部分城区简直如贫民窟一般。



泰国7000万的人口,曼谷人口就占1/7,曼谷的经济本身又集中了泰国GDP的40%以上,集中度相当高。城市基础设施建设直接与曼谷发展方向挂钩,曼谷城市发展必将伴随着交通系统的升级。



更好的经济前景,更高的吸纳率和入住率下,曼谷房价未来几年大概率是稳定上涨的!



已经在曼谷买过的,你该暗自庆幸,如今市场那么火爆,未来的投资回报值得期待。还在观望的,趁着还没有成型稳定转向转手市场前,低价买入一个笋盘就是机会!



对于海外买家而言,未来泰国借着“一带一路”的东风,将迎来房产市场发展新机遇,拥有实现更大利益的潜力,其房产价值也将进一步凸显!


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