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加拿大买房流程怎样?如何选购房经纪?

在加拿大买房是怎样一个流程?


总的来说,加拿大的房屋买卖还是遵循了北美一百多年来的经纪人体系,就是买卖双方都通过各自的经纪进行买卖,而买卖双方是见不到面也不能沟通的。这里的房屋买卖,从下Offer(出价合同)开始,就是一个很严肃的法律步骤。而不像亚洲的文化那样,买家可以先给卖家或卖家经纪打个电话问问什么价位卖家愿意卖,不是那样的。


在加拿大买房的流程与中国不大相同,规纳总结起来,可以分为15个步骤。


1、明确所需(Set Goal)


2、做好预算(Budgeting)


3、选好经纪(Sales Representative)


4、挑选房屋(Hunting)


5、起草合同(Offer)


6、双方谈判(Negotiation)


7、签订合同(Agreement)


8、交付定金(Deposit)


9、专业验房(Inspection)


10、申请贷款(Mortgage)


11、委托律师(Solicitor)


12、房屋保险(Insurance)


13、支付首付(Down Payment)


14、最后验房(Final Go Through)


15、房屋交割(Closing)

加拿大买房流程怎样?如何选购房经纪? - 得居房产资讯

以上步骤是比较详细的过程,实际操作起来很少有买家真的按照这个流程逐一走完。


加拿大购房流程


01明确所需


购房首先要明确自己的需求:自住、投资、换房、或者买下来是给自己的家人住,做生意。


每个人的想法及需求不一样,目标也不一样,所以选择房子的标准就会不同。


02做好预算


您买房子大致预算是多少,是买80万加元,还是100万加元?是要买公寓,还是要买别墅?这些在自己心中需要有一个预算。


做好预算以后,可以去银行申请一个预批,银行根据您你自身综合条件,决定可以批多少贷款额度给您。


比如说您预算购买100万加元的房子,希望贷款80万。银行审核您的贷款条件合格,会给您一份文件,大致内容是同意在您购买房子的时候可以贷款80万。当然您不一定需要把80万额度全部用掉,最后您可能买90万的房子,那么只需要70万的贷款。总之,您可以使用银行预估的贷款额度购房。


03选好经纪


(1)可能买家在买房前已经通过自己的研究或者朋友的建议,对要在哪里买房,买什么样的房,多少预算等有了一个初步设想。但是,由于买家不是专业地产经纪,掌握的资料不健全,或对房产市场的了解不深入,因而你的设想有可能不是最适合你的。而你的买方经纪则能根据你的初步设想,通过经验和对市场的掌握,给你一个更适合你的购房计划。


(2)如果买家自己对蒙特利尔的房产市场非常熟悉也非常有本地的房产买卖经验,那么买家很可能并不需要一个买方经纪,他自己可以充当。但是如果买家没有这样的经验和知识,那么找一个买方经纪是最佳选择,否认,很容易出现买房后发现大问题,后悔也来不及的情况。


举个例子,大家都知道加拿大有一些大麻屋,通过专业的地产经纪,他会帮您去进行检查。他通过专业网站可以去查询这个房子是不是大麻屋。还有一些二手房,建成后转过几次手,每次转手的成交价,一般的客人是查不到的。专业的地产经纪可以通过内部数据库查到这些历史资料。


04挑选房屋

挑选房子就是按照您的需求和预算,来决定要购买的房产。


比如,要不要买学区房?


有人一定要学区房;有人说我不一定要学区房,我的孩子都长大了,只要风景好一点的地方就行了;有的人说我只找豪宅区的别墅。


这时,加拿大地产经纪就会帮你来进行挑选。加拿大地产协会,有一个MLS系统(Multiple Listing System),加拿大全国的房源全部在这里挂牌。在中国,每个大的地产公司都有自己的系统,储存自己的房源信息,不对外公开。加拿大的系统与中国不同,MLS系统储存全国房源及房屋相关信息,只有地产经纪才能进入这个系统进行完整查询。


假如说客人想要买这样的房子,就可以请地产经纪按照您的要求在系统里寻找到这样的房子。买房以前,周边房源最近的成交价,以前的历史成交价等数据,地产经纪都可以提供给您进行参考。


一些家长会指定一两所心仪学校周边的房子。加拿大地产经纪可以给你提供非常好的建议,周边医院、交通、购物等配套是不是齐全,治安是不是良好,生活是不是方便,让你全面了解这个区域,了解这个学校,然后在这个区域里面按照你的预算来挑选房子。


05起草合同

选房结束以后,您的加拿大地产经纪就要起草合同了。加拿大的合同一开始叫Offer,最后成交了才叫Agreement。Offer就是买家能提供的条件,这个房子您看好了,然后您就把这个房子的预期价格,还有交割日期以及其他一些条件加在Offer里面。加拿大的买方经纪在起草合同时,会全力保护买家利益,尽量把验房条款,买家申请银行贷款等利于买家的条款加入Offer。


06双方谈判

Offer递交给卖方后,接下来就是双方谈判。在谈判过程中,买卖双方不直接见面,而是通过双方经纪进行讨价还价。这时就需要一名久经沙场的地产经纪来代表您,为您争取最优价格,最大利益。在加拿大购买二手房时,卧室里华丽厚重的窗帘,客厅精美的吊灯,您看房时房间打动您的一切小细节都是需要您的经纪在谈判中为您争取的,否则房屋交割前卖家是有权力把这些都拆走的。。


07签订合同

最后买卖双方意见达成一致,签署正式合同。双方在正式起草的合同上签字,就达成Agreement了。


08交付定金

签完合同后,买家立刻支付卖家定金。定金一般是房价的5%。


09专业验房

支付定金后,买家请专业验房师进行验房,检查房屋是否存在质量问题。


010申请贷款

验房通过,等待银行放贷款。银行一般需要4、5天工作日批准贷款。


验房、贷款这两个条件满足了以后,合同就不能毁约了。


但是,假如您验房时发现房子有问题,或者银行不批贷款,您可以把签署的Agreement取消,不会带来任何惩罚。卖方会把合同、定金退还给您,相当于合同就解约了。


011委托律师

一切顺利,双方满意,合同确定后,就需要委托律师了。在中国买卖双方在房产交易中心进行过户。加拿大没有房产交易中心,由双方委托的律师完成过户手续。


签完合同后,律师会帮您完成房屋产权转移。比如说A把房子卖给B,律师需要审核该房产是否存在债务问题,如银行贷款,应付地税等。律师通过政府系统把产权转移给B。产权移交以后,这所房子的产权就是B的。所以律师相当于起到一个中国的房产交易中心的功能。


012房屋保险

您通过专业保险经纪为房屋购买保险。


013支付首付

您在房屋交割日到来之前,将首付款送交给您的律师。由律师代表您把首付款交给银行。


014最后验房

在房屋交割前,您还有一次机会进行最后验房。一般是安排在交割日的前一天,您去检查一下房屋里面是否存在问题,前任房主需要把房间搬空,打扫干净交给您。假如检查出来一些问题,比如冰箱不工作,那您需要立即报告给您的律师,律师与对方交涉。双方进行商讨,由前房主购买一台冰箱替换现有的坏冰箱,或是在首付的房款里面扣除一部分款项,用于您自行购买冰箱。


015房屋交割


恭喜您,今天您就是房屋的新主人了!


一般在交割日的下午四、五点钟,您的律师会通知您到律师楼取钥匙,同时律师会交给你一份文件,这份文件就是房屋产权证明。


加拿大的产权证明与中国不同。中国的房产本是一个大红本,写明房子产权是您的,然后政府盖个大红章。加拿大没有房产本。加拿大的产权证明其实就是一张纸,上面注明这幢房屋上一任屋主信息,您的购买价格,交割日期等信息。我十几年前刚到加拿大的时候,第一次买房子也很奇怪,加拿大的产权证怎么只有这样一张纸。其实,产权不是只有一张纸,加拿大全国的房屋产权都登记注册在政府的专门系统里。这张纸很重要,您以后办理很多事情如果需要居住地址证明时候,只需要提供这张纸就可以了。


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