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国家概述

      【国名】丹麦王国(The Kingdom of Denmark,Kongeriget Danmark)

  【面积】43096平方公里(不包括格陵兰和法罗群岛)。

  【人口】580万人(2019年3月),丹麦人约占91.2%,外国移民约占8.8%。官方语言为丹麦语。约77%的居民信奉基督教路德宗,0.6%的居民信奉罗马天主教。

  【首都】哥本哈根(Copenhagen,København),人口78万(2019年3月)。

  【国家元首】女王玛格丽特二世(Margrethe II),1972年1月14日即位。

  【重要节日】女王玛格丽特二世生日:4月16日。宪法日:6月5日,纪念1849年6月5日颁布的丹麦王国宪法。

  【货币】丹麦克朗(Krone),1克朗=100欧尔(Øre)。1美元约合6.6丹麦克朗。(2019年3月)

  【简况】位于欧洲北部。南同德国接壤,西濒北海,北与挪威、瑞典隔海相望。海岸线长7314公里。地势低平,平均海拔约30米。属温带海洋性气候。平均气温1月-2.4℃,8月14.6℃。年均降水量约860毫米。

  公元985年形成统一王国。公元8-12世纪为强盛的海盗时期,曾征服现英国、挪威、法国莱茵河畔等地区。14世纪走向强盛,并于1397年成立以丹麦女王玛格丽特一世为盟主的卡尔马联盟,疆土包括现丹麦、挪威、瑞典、冰岛、格陵兰、法罗群岛以及芬兰的一部分。15世纪末开始衰落。1523年瑞典脱离联盟独立。1814年将挪威割予瑞典。1849年建立君主立宪政体。1918年冰岛脱离丹独立。两次世界大战中均宣布中立。1940年4月至1945年5月被纳粹德国占领。1949年加入北约,1973年加入欧共体。拥有对格陵兰和法罗群岛的主权。

  【政治】2016年11月,丹麦自由党政府进行改组。自由党、自由联盟和保守党组成联合政府,施政重点涵盖促进国家均衡增长与发展,确保家庭稳定收入,保障个人自由、权利与安全,维持社会福利水平,促进青年教育与就业,确保全体国民受益于全球化,支持创新与科研,实施平衡、现实的难移民政策,推动低碳发展与环境保护,提升国家安全与防务水平等十大领域。

  【宪法】现行宪法于1849年制定,1866年、1915年、1920年、1953年四度修改。宪法规定,丹实行君主立宪制。经议会5/6多数通过,政府可将一定范围内的主权交给某种“国际机构”。

  【议会】一院制,共179个议席。议员经普选产生,任期四年。本届议会于2015年6月大选后产生,由自由党(34席)、社民党(46席)、丹人党(37席)、激进党(8席)、社人党(7席)、红绿联盟(14席)、自由联盟(13席)、保守党(6席)和选择党(10席)组成。此外,格陵兰和法罗群岛各占2席。议长皮娅·柯丝高(Pia Kjærsgaard,女,丹人党)。

  【政府】2016年11月,丹麦自由党政府进行改组。自由党、自由联盟和保守党组成联合政府。内阁共22人,主要阁员包括首相拉尔斯·勒克·拉斯穆森(Lars Løkke Rasmussen)、外交大臣安诺斯·萨穆埃尔森(Anders Samuelsen)、司法大臣瑟伦·帕珀·波尔森(Søren Pape Poulsen)。

  【主要网址】丹麦王室:http://www.kongehuset.dk ;议会:http://www.folketinget.dk ;首相府:http://www.stm.dk ;外交部:http://www.um.dk

  【行政区划】2007年1月1日,丹实行新的行政区划。全国设五个大区、98个市和格陵兰、法罗群岛两个自治领。

  【司法机构】法院分三级。全国有1所最高法院、2所国家法院和82所地方法院。此外,还有海事与商业法庭、特别诉讼法庭等专门法庭。最高法院由1名院长和17名法官组成,院长和法官由政府(司法大臣)推荐,女王任命,任职到退休。法院独立行使职权。最高法院院长珀尔·索盖德(Poul Søgaard)。检察机构隶属司法部,设总检察长1名和检察官9名,均由女王任命,任职到退休。总检察长乌勒·哈塞加德(Ole Hasselgaard)。议会监察官约根·斯汀·索伦森(Jørgen Steen Sørensen)。

买房常识

市中心传统老城区

Frederiksberg (zipcode 1xxx), Østerbro, Vestebro属于丹麦人都比较喜欢的区域,有Metro和stog的覆盖,多数是老房子,鲜有新房,具有升值空间大,抗跌的特性. 由于受1990年以前建造房子对房租的限制,租售比不高。

 

新开发区

最近几年哥哈的新区发展迅猛,尤其是以IslandsBrygge,Amager strand,Ørestad为代表,开放商大张旗鼓的圈地盖楼,在最近这5年里面,不知道造了多少楼,越来越多的丹麦年轻的couple和家庭都朝这里搬,配套设施也逐渐齐全(DR音乐厅,Royal Area多功能体育场,冰球场,Fields,电影院,超大超市Bilka,NaturPark自然保护区,Amager strand海滩)及人文体育娱乐休闲与一身,升值空间可观,租售比高,是一个充满了活力,极具投资潜力的新板块。

 

 

学区房

有了孩子以后,和国内一样,大家最先考虑的就是小孩的学校问题,学区房就成为了首选,哥哈基本的排名靠前的公立学校都云集在老牌的富人区和中产区,比如Virum,Lyngby,Holte,Hellerup,Gentofte, Værløse。如果你买在了Hellerup,说不定你的小孩可以丹麦王子的小孩去一个学校,这也同时显示了丹麦皇室的低调。当然现在这里的房价也不菲,平均单价大概有50000 克朗一平(和RMB 1:1)。所以想买一个大house,也不比上海便宜。当然买了这里的房子,也就相当于能够给你的小孩保证了优质的教育资源。买房的时候要去具体看下,所买房子的所处的学区,然后看下历年的考试平均分,来做一个判断。当然老牌学校的教育质量也是有保证。

 

买房流程

贷款额度

首先让银行对你的财务情况做一个基本评估,知道自己可以大概买多少钱的房子。

按照丹麦银行的新政,基本的原则是贷款总额是家庭年收入总和的4倍,比如家庭年收入总和50w,那么银行最多能够贷款给你200w。按照20%是银行高息贷款,80%是realkredit的低息贷款原则,也就是说你可以看200/80%=250w的房子,其中50w的部分,要么你自己现金付完,要么从银行那里选择高息商业贷款。

 

购房许可

对于来丹麦超过五年的人,无论有没有长居,都可以直接购买丹麦的房产。

对于来丹麦为超过五年的人,需要申请购房许可,购房许可可以自己向下面机构申请,费用是免费的

当然买房的时候通常你有一个律师帮你打理合同细节,律师会一起帮你申请掉,这个多数律师是不收钱的。

这些准备完毕以后,就可以进入正式的看房程序了。

注意事项

律师到底要不要请?

很多同学都有这个困惑,答案是itdepends.

如果你买的二手房,一定要请律师,因为这里面涉及到很多房屋的历史文件啊,一些潜在风险啊,只有请律师把关了,才放心。而且很多时候买二手房,中介会让你签一个购房意向书,虽然你签了,你可以让中介加一句,如果我的律师没有最后签字,那我的签字无效,这样就万无一失了。同时有的律师还能帮忙砍价,律师的话可是十分有分量的哦。

如果你买的是新房甚至是期房,因为开放商给所有卖家的购房合同都是一样,律师在这里除了能够帮你review合同,起不到太大的作用,因为他无法修改合同里面的任何条款。所以你如果看到开放商已经卖出了很多房子,那你基本可以判断这个合同不会有太多问题,这样可以帮你省下一大笔律师费用。

律师费用从6000到10000+ 不等,很多律师是nodeal, no charge。可以帮你看几个case,但是只要不成交,就不收钱,最后成交了,你只要付一个价位,这样的律师一般收费在10000左右。我曾经用过一个律师收费是6500,也很专业,但是只能帮你看一个case,如果你确定要买这个房子了,请这样的律师划算,具体联系方式可以公众号询问。

还有一点就是关于从国内汇钱过来,很多朋友会让父母从国内汇钱到丹麦来买房子,为了不让税局skat以后可能会找麻烦,最保险的办法写一个借条

Anfordingsgældbrev,这个借条是有固定格式的,主要是意思是不限时间的无息贷款,不限还款日期。然后让律师帮你签名公证,这样就有法律效力。

申请指南

丹麦银行贷款购房剖析

对于初次在丹麦购房的童鞋而言,到底选择什么样的银行和贷款,贷款中间有什么门道和费用,几乎都是一头雾水,本文会根据博主亲身经历来进行全面剖析。

如何选择对的银行

其实在买房贷款上银行贷款的利率差别很小,最重要的考虑的问题是能不能贷款,能够贷款多少,还有就是这个bank rådgiver靠谱吗?如果你是银行的优质客户,也就是说你有很好的现金流和偿还能力的话,那么无论哪个银行都会给你好的term和服务。但是你的现金流和偿还能力和你需要贷款的额度不是很匹配的话,那么银行之间的区别就很大了。按照我的经验来说,Nordea的贷款收的很紧,身边很多case,在nordea谈不下来,然后我将他们推荐给自己在danskbank的bank rådgiver, 结果都谈下来了,然后当nordea知道这个消息的时候,又来电话和我几个朋友说,可以match danskbank的offer,基本只能属于后知后觉。即使是同一个银行的不同的 rådgiver有时候对风险的判断也不一样。在danskbank和nordea之间选择,基本可以满足贷款需求,那个银行对你更加care,你就选哪个。

 

贷款流程

购房贷款的种类

丹麦银行贷款主要分成以下几种:

FlexLån(浮动利息贷款)

这种贷款模式灵活,贷款利率按照不同时间长度改变一次,利率比较低,当然抵御风险能力差,贷款人可以根据未来将在这个房子居住的年限来选择。按照目前的情况来看,F1和F5的利率几乎持平,F5只是略微便宜一点点。那么到底选择F1还是F5,其实很简单,如果你肯定会在这个房子住五年以上,那么选择F5. 如果你不确定的话,选择F1,因为F1给你了最大的灵活性,一旦你选择卖房,F1涉及到的手续费最低,而F5提前结束贷款的手续费就会很高。

  1. F1 (一年期)
  2. F3 (三年期)
  3. F5 (五年期)

Fastforrentet lån(固定利息贷款)

贷款人一般考虑会在这个房子住10年以上,选择还款的时间长度(10年-30年之间的任意年限),这个可以自己定。在还款的时间跨度内,利率保持不变。固定利息贷款的利率肯定比浮动利息贷款要高很多,当然如果你觉得接下来利息会大涨的话,现在就把利息固定下来,肯定是好事。如果利息不涨的话,那么你每年都会支付高于浮动利息贷款很多的利息。

你可以全部选择浮动利息,可以全部选择固定利息,当然也可以按照比例混合浮动和固定利息到一个贷款里面,规避一些风险。个人认为只有在贷款额度很大情况下,这种组合才具有意义。

贷款如何计算&费用

银行的手续费

Realkreditlån(抵押贷款)

最多能贷到房屋价值的80%,手续费通常2千左右

Boliglån(房屋贷款)

房屋价值的剩下20% 通常利息较高。

手续费叫做stiftelsesprovision,通常是贷款额度的1-2%.

Tinglysningsservice 通常2千左右

银行手续费可以和银行谈,取决于你的银行和贷款总额,可以拿到一些折扣哦!

 

一次性交给国家的费用

1 Tinglysning af skøde = 房屋价值的0.6% + 1400克朗

通常由律师代收

在大岛和Fyn是房主和卖主平分, 在西兰岛,哥本哈根则全部由卖主负担.

2 Tinglysningsafgift på realkreditlån = Realkreditlån(抵押贷款) 总额的1.5% + 固定费用 1400克朗

由银行代收

3 Tinglysningsafgift på boliglån = Boliglån(房屋贷款) 总额的1.5% +固定费用 1400克朗

由银行代收

 

每个月还款的部分解读

Åop= Interest+Bidragssats+Afdrag

Åop (Årlige omkostninger i procent)

年度费用百分比

这个费用包含了每个月各项费用的总和,也就是你每个月给银行的总支出

Interest 利息

每个月支付的基本贷款利息

Bidragssats 银行管理手续费

这个和首付down payment比率有关系,20%,30%的首付的Bidragssats 都是不一样的,down payment比例越大,Bidragssats 就越低,意味着Åop就越低,每个月还贷也就越便宜。

Afdrag

本金

 

 

产权过户

房屋托管

签证

准备材料

1、护照:护照必须6个月以上有效期,至少两张空白页

2、照片:半年内2寸彩照

3、签证申请表

4、身份证和户口本复印件

5、结婚证(已婚人士提供)

6、保险订单(能覆盖在申根地区的实际停留时间,且不低于3万欧元的医疗保险,请注意丹麦和北京的时差)

7、机票预订证明

8、酒店预定证明

9、行程单

10、银行流水

11、存款证明

12、在职或者学生证明

13、以前出国证明

货币兑换

当地货币及兑换

丹麦所使用的货币为丹麦克朗,丹麦克朗的汇率与人民币基本相等,单位为克朗(Kr)。

1丹麦克朗=0.9748人民币元

1人民币元=1.0258丹麦克朗(2015年8月) 

丹麦的现金支付交易,只接受本地流通货币——丹麦克朗。游客在兑换现金时,可要求工作人员提供一些5 元、10 元和20 元的丹麦克朗硬币,在租借保管箱和自行车时,通常会用到这些硬币。

兑换机构

1、哥本哈根的高级酒店和商务酒店,基本上都向房客提供现金兑换服务,可直接联系前台工作人员。 

2、Forex Bank 是一家知名的国际货币兑换公司,在哥本哈根国际机场、中心火车站,以及市内主要街道,均设有服务窗口。

网络&电话

如果你们长期居住,应当申请常用的宽带网络,在丹麦有很多提供宽带网络服务的公司,比如TDC, Telia, Telenor, 可以在下面的链接里面看价格信息,然后你自己货比三家再决定。如果觉得沟通比较麻烦,也可以去这些公司的实体店,比如TDC, Telia, 和Telenor在大的购物中心都有实体店,你可以进去问。不过推荐你打电话联系,因为这样最直接。而且这边大多数的服务都是电话最容易搞定,而且很多价格便宜的公司只有电话联系才能使用。所以建议你从现在开始锻炼。 :)
另外要注意一点,最好你电话和一个公司联系并且告知对方你的地址,因为有些公司因为网络和硬件铺设的情况可能不在某个地址范围提供网络服务。当然3G或者4G的无线网络是另外的情况了。

如果确定了公司,对方会给你寄一个包裹,里面有路由器和其他设备,比如网线以及从路由器连接到网络结构的插座等等。这边的路由器都是提前设定好的,你只需要在包裹中找到SSID以及对应的密码信息就可以了。这样所有设备都可以无线上网。
网络的费用你在上面的链接就可以看到。注意很多公司前6个月都会有折扣,但是之后价格会变回正常价位。

交通

哥本哈根机场交通