印尼房产须知一：印尼房产的外国拥有权

根据Indonesia Investments的报导，政府通过了允许任何居住在印尼的外籍人士可以在国内购买一套房屋的条例 (Government Regulation No. 103/2015 on House Ownership of Foreigners Residing in Indonesia) 。其实在一年前，外国人就已经开始可以到印尼买房，但是只限于豪华公寓而已；而今天，只要该外国人是这个国家的合法居民，他们就可以在印尼购买房屋或是公寓了。

印尼房产须知二：非印尼人士并不会有抵押贷款

虽然这是印尼房地产市场朝着正确方向迈出的一步，但是印尼政府仍然会严格执行有关财产的外国所有权的控制：外借人士的购买物业权利其实是根据「使用权」(right of use) 而非「拥有权」(right of ownership)，后者只有印尼国民才可以拥有的权利。因此，要得到印尼金融机构对于外国人所发出的物业贷款是几乎不可能的。所以，虽然印尼并没有法律禁止本地银行向外国人出售抵押贷款，但是银行在审慎的管理下都会拒绝向在「使用权」(right of use)范畴下的物业批出贷款。

印尼房产须知三：对于外国房地产投资的严格规定

即使通过了可以购买 印尼房产 的条例，外国人仍然需要在印尼房产市场上遵守针对外籍人士的严格要求和规则。

外国人只能用政府为每个区域规定的固定最低金额来购买物业。例如在雅加达的外国人将需要用最少100亿印尼盾来买一间房屋和用50亿印尼盾来买一套公寓—这是一个非常高昂的物业价格！再加上他们无法取得物业贷款，所以对于在印尼居住的外国人来说，要进行印尼房产投资是一件极度困难的事情。也许，这个规定的原意其实是阻碍在印尼房产市场内的海外投资。

外国人也只能在发展商方面直接进行房产投资：他们不能与中间人交易。他们也不准 印尼房产 租出去给别人。而任何希望透过租赁住宅或商业空间来获利的行为亦是不允许的。

同时，当外国人希望离开印尼并成为另一个国家的居民时，他们亦将需要在离开后的一年内把房产的使用权转移给能够符合所有拥有该房产的条件的其他人。

印尼房产须知四：朝着正确方向迈出小步

因为严格的禁令，Indonesian Real Estate Developers Association (REI) 希望政府可以放松对于海外拥有权和在印尼居住的外国人获得海外物业贷款的严格限制。即使印尼房产市场开始对外开放，但是这亦不能吸引到海外买家，最终亦无法令房产市场有任何增长。

直至目前为止，无论是政府还是印尼房地产发展商似乎都对在国外的房地产投资不感兴趣。他们都把注意力放在占了大部份消费者的本地市场之上。另外，公寓的发展商多数都是兴建在「拥有权」范畴以下的物业；如果他们选择兴建在「使用权」范畴以下的物业，这就对于居住在印尼的外国人有益处，然后令到本地需求、以至是利润下降。不过，如果政府不推出任何吸引海外投资的措施，印尼的物业市场亦无法得到增长。

虽然印尼方面仍未对海外开放房地产拥有权，但是过去数年在条例上作出的改变亦是朝着正确方向迈出的一步。也许在不久的将来，外国人可以在没有无谓规限的情况下很容易就购买到房地产物业了。所以，你应该在印尼买房吗？如果你符合条件而又愿意遵守规限，那就放心购买吧。你可以在这里找到一系列位于雅加达的房地产资讯。

通常购买房产与寻找居住地有关，而印度尼西亚的房产可以提供有趣的投资机会，与发达市场相比，入门级资本要求相对较低。房地产投资一般为Rp1亿，或约67,000美元。

那么印度尼西亚的房地产投资可以实现多少资本收益和租金收益？当然，每个地产和每个地区的收益和收益会有所不同，例如取决于该地产的战略位置以及该地区是否有重大的基础设施发展。

根据Lamudi.co.id搜索引擎的数据，外国人在印度尼西亚购买房产的前三个领域：

1. 巴厘岛
2. 南雅加达
3. 巴淡岛

这些通常也是许多外国人居住的地区，因此对于想要投​​资房地产的外国人而言，这些是最重要的，但在寻找纯粹的资本收益潜力时，这些可能并不总是最佳投资领域。

最大的资本收益来自所谓的“日出”城市，即正在开发的城市。在这些城市，正在进行大型基础设施项目，如轻轨/捷运和新的收费公路。这些开发项目可以将这些地区到雅加达的旅行时间缩短一半甚至更多，这将极大地影响这些地区的房地产价格。

一旦您决定投资房产，就有一些事情需要确保：

1. 确保您持有有效的居留许可

如外交居留许可证（izin tinggal diplomatik），服务居留许可证（izin tinggal dinas），访问许可证（izin tinggal kunjungan），有限逗留许可证（izin tinggal terbatas）或永久居留许可证（izin tinggal tetap）。

2. 了解证书类型

根据印度尼西亚法律，使用权（hak pakai）被用作外国人购买房产的权利。该物业本身可以是建造在拥有“拥有权”（hak milik）土地之上的权利或使用权的单一房屋，或在拥有建造权（hak guna bangunan）的土地之上使用的权利。外国人可以获得建立在使用权基础上的公寓。

3. 了解标题的持续时间

对于仅在使用权上提供的单一房屋，持续时间为30年。此使用权可延长20年，并可在其到期后再延长至30年。对于在拥有权利之上使用的权利提供的单个房屋，持续时间不得超过30年。通过与土地所有者协议，该使用权可延长20年。当这个到期时，外国人和土地所有者可以再次达成协议，将其延长30年。请注意，只要相应的外国人在印度尼西亚仍有居留许可，可以进行此类延期，并且协议必须记录在相关的土地书（buku tanah）和土地权证书中（sertifikat hak atas tanah））。对于在有权建造的土地（hak guna bangunan）上方使用的单一房屋，其持续时间与之前建造权的剩余时间一样长。此使用权可延长20年，并可在到期后再延长30年。

4. 找到符合最低价格要求的合适房产

为防止普通印尼公民的房价过高，印尼房产法规定了外国人购买房产的最低价格。因此，外国人的购买价格远高于当地人。

除最低价格政策外，印度尼西亚财产法律限制外国人a）每人/每人一块土地，b）土地面积限制为2000平方米。如果土地满足其对经济具有非常积极影响的条件，则可以免除2000平方米的限制。这些限制不适用于外国代表和/或国际机构的代表。

5. 安排融资

特别是对于新开发项目，房地产开发商提供有吸引力的付款条款，允许直接向开发商分期付款。一般来说，这需要支付预付款，例如房产价值的10％，余额应支付超过36个月。

外国人不能在印度尼西亚获得抵押贷款。您可以购买，但无论您是支付现金还是信用卡，都不会在证书上出示您的姓名。这包括购买汽车，土地，公寓，房屋等。

土地所有权在印尼

印度尼西亚有六种共同的土地所有权，从1960年开始涵盖在“基本农业法”中。让我们来看看它们中的每一种以及外国人可以选择的选项。

哈尔米利克（HM）

Hak Milik是永久产权，仅限印度尼西亚公民使用。这个标题赋予您以任何方式使用土地的权利，但您无法利用土地下的自然资源。

作为Hak Milik头衔的所有者，您可以出售该头衔，进行交换或将其用作抵押。

Hak Pakai（惠普）

Hak Pakai是“使用权”的头衔，可以从拥有Hak Milik的人那里获得。通过拥有Hak Pakai头衔，您可以在拥有Hak Milik头衔的人拥有的土地上建造住宅物业。

租期为25年，最长期限为80年。

值得一提的是：如果您将Hak Pakai作为个人（而非公司），您需要居住在印度尼西亚，或将印度尼西亚作为您的住所。在这种情况下，您需要申请KITAP（永久居留许可）或KITAS（临时/有限逗留许可）以保留标题。

Hak Pakai是最强的头衔之一，你被允许出售并转让给另一个有资格在印度尼西亚拥有头衔的人。

Hak Sewa（HS）

如果您设法获得Hak Sewa，您可以使用拥有上述任何头衔的人拥有的建筑物或土地。

您不能在土地登记处登记Hak Sewa产权，因此它不带任何证书。

如上所述，租赁期限设定为25年，有时可以延期。

Hak Guna Bangunan（HGB）

Hak Guna Bangunan是一个“建立权利”的称号。该标题仅适用于印度尼西亚公民或在印度尼西亚注册的公司。这包括属于“外国直接投资”类别的PMA公司。

HGB的有效期为30年，但可延长20年。

Hak Pakai和Hak Guna Bangunan的主要区别是：

• 你可以获得一个个人的Hak Pakai头衔，但是Hak Guna Bangunan要求你开一家PMA公司

• 你不能抵押Hak Pakai冠军，这可能是一个Hak Guna Bangunan冠军

如果我决定离开印尼并拥有自己的财产，会发生什么？

您需要放弃您的使用权或将其转让给有资格接管所有权的其他人。

您需要在离开印度尼西亚之前至少一年开始这个过程。

印度尼西亚，又有“千岛之国”的称号，顾名思义是一个有很多海岛的国家，因此航空成了他们最主要的交通方式。

飞机

往来印度尼西亚最方便最快捷最舒适的方式莫过于乘飞机。印尼有大约62个机场，其中包括国际机场和国内机场。印尼的航空交通非常发达，其航空网与国内外主要城市交织而成。东南亚的许多国家都有直达印尼的航班，在欧洲、北美等各国也有直达印尼的航班，国内各大城市间也都有航班相通。

雅加达、泗水、棉兰、登巴萨等城市，是印尼主要的空中入境口岸，而中国入境印尼的口岸是雅加达和棉兰。中国国际航空公司航线每周两个航班，从北京经停厦门或深圳飞往雅加达；另一是南方航空公司航线，亦每周两个航班，从广州起飞经停棉兰、雅加达抵泗水。旅客也可以先到达香港、新加坡、马尼拉，再转飞印尼。

Merpari航空公司，为印尼主要的国内运营商，其网络覆盖全国各个角落。雅加达、泗水、棉兰、丹巴刹之间每天有多个航班来往。

轮船

还可以乘船去印尼。苏门答腊和马来西亚以及新加坡之间都有快速渡船，航线为棉兰—槟榔屿和杜迈—马六甲海峡。苏门答腊岛的Mandalo也有去往菲律宾的渡船。

由于印度尼西亚是一个岛国，故各岛屿之间的主要交通工具是轮渡和客轮，在马来西亚和苏门答腊岛之间也有许多渡船来往。

铁路

铁路主要集中在爪哇岛，以雅加达为始发站，全岛都是铁路运营，所以交通非常便捷。北线从雅加达经井里汶、三宝垄到泗水；南线从雅加达，经万隆、日惹到泗水，列车都是夕发朝至。

公路

尽管是一个岛国，但印尼的邻国还是有一些直达印尼的巴士。印尼的公路交通也非常不错，其中尤其以爪哇岛和苏门答腊岛上公路交通最佳，从雅加达、万隆、泗水等中心城市有通往周边地区的短距离高速公路，各大城市间有长途汽车往来。