我作为日本房东,为收一个月礼金,房子活活空置了三个月!

2019-09-121916次阅读

上周暖灯君写了这样一篇文章：我作为日本房东，竟然还不能收日本人租房都会给的礼金？（上篇）（点击蓝字可查看），很多投资人看过之后都给暖灯君留言：

“原来日本租房这么贵啊”

“能体会租客不容易，不过我们房东也不容易啊”

“深有同感，孩子当年去日本租房要了5倍的钱，一开始还以为孩子骗我呢”

在那篇文章的结尾，暖灯君也特意留了一个悬念：“我的房屋地段这么好，多收礼金租客不在乎的，暂时空置就空置呗，哪怕空置一个月，但最后招了一个能给我一个月礼金的租客，钱就回来了啊。”

果真如此吗？今天就来跟大家继续聊聊日本礼金那点事儿。

其实这样的想法本身没错，但是在做出“收礼金”这个决定之前，我们一定要算清这笔账，同为了收取礼金我们需要付出的其他成本相比，到底怎样做才是最划算的呢？

众所周知，东京作为国际性的大都市，每日人流量非常大，这也代表着每日需要找房的租客很多。但与此同时，看好东京房产市场的投资人很多，东京房源的基础数量也非常大。

来看数据，东京公寓、写字楼市场数据也维持在“总体稳中上升”的阶段，空置率很低，关东地区公寓租赁市场整体的入住率维持在85%左右，而东京A级写字楼的入住率更是自2018年第四季度以来，一直维持在99%以上。

这意味着什么呢？大多数投资人可能都只看到了这些字眼：入住率高，人流量大，房屋收益好，地段好，出租容易，房子抢手。

那么，好地段的房屋到底有多抢手？房东能收取多少礼金？日本房东全都会收礼金吗？

日本租房都有礼金收吗？

根据日本DIAMOND MEDIA公司对日本全国2018年1月1日～2018年12月31日间网上的1100万份招租资料和数据库中18万份数据分析计算得出，日本全国有礼金的房源最多的三个地区是：广岛县：81.1%，冈山县77.5%，兵库县73.4%。

日本全国有礼金的房屋占比为54.5%，也就是说，日本全国其实还有45.5%的房屋都不收取礼金。近年来，暖灯君经常在东京当地各大不动产机构的橱窗玻璃上看到张贴满0礼金的房屋广告，东京地区不收礼金的房屋占比也越来越高了。

东京的礼金到底能收多少？

日本全国的平均礼金金额是0.74个月租金。如果除去45.5%不收取礼金的房屋，全国平均的礼金水平为1.36个月的租金。

日本全国礼金金额最高的三个地区是：兵库县1.46个月租金、大阪府1.24个月租金、奈良县1.21个月租金，近畿圈整体排名靠前。若排除0礼金的房源，兵库县的礼金金额甚至高达1.98个月租金。

而东京都礼金的平均水平仅仅为0.66个月租金。所以东京的礼金并不像大家想象中那么高，也并非全部出租房屋都会收取礼金。

（红圈圈住的部分是东京地区平均礼金水平，低于全国）

当然，暖灯君也十分理解，部分房东收礼金看中的并不是这一笔单项收入，而是为了防止租客突然退租，自己要承担一部分损失的问题。

其实这个问题，大家也不必过多担心。第一，大家可别忘记暖灯君一开始给大家计算过的，日本租客搬一次家，初期费用是房租的3-6倍。加上对之前房屋的清扫费、搬家费等等，租客要付的绝对是一笔高昂的费用，在日本减少搬家次数真的可以节约一大笔开支。也正因如此，日本租客的稳定性很高，一般不会轻易换房。

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（图为日本人租房平均居住年限）

图中第三行为日本一般家庭在同一家出租屋内的居住时间，76.8%的租客居住时长都超过了4—6年。在此也特别提醒未来想自住的投资人们，选择学生租客，自住可能性更高。

第二，暖灯君再退一步讲，我们的房屋不是还收取了押金吗？同国内的押金情况一样，租客出现临时退租、未打扫干净等问题的话，日本也允许房东扣除一部分甚至全部押金的。

第三，也是最重要的一点，日本关东地区租赁市场的平均空室率为14.5%，即入住率在85.5%，这个入住率本身还是比较高的。通过暖灯招租的入住率在98.2%以上，暖灯致力于让这个数字提升到99%以上。

并且，绝大多数由暖灯为大家招租管理寻找到的租客都是有保证公司的，暖灯更会严加把控，审核租客信息。如前文所说，当租客发生突然退租或者退租时造成房屋损坏的情况，保证公司会进行赔偿，暖灯也将在最大程度上为大家减轻损失。

礼金收入方面暖灯君暂且介绍到这里，作为日本房东，在最终是否要设定礼金、押金等的考虑时，可以参考专业不动产公司的意见，暖灯君建议大家将同区域内、同类型的房屋情况、收租情况以及租赁市场的整体情况作为考虑出发点，从而让我们的房产收益达到最大化。

编辑 | ごろごろ

审稿 | 柒萬

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