东京奥运会后,日本房地产市场将陷入低迷?房价“暴跌”?

随着奥运会举办的临近，一些关于房地产市场的消极说法渐渐从小部分人群中流传开来：“东京奥运会后经济衰退，房地产市场也会陷入低迷”。

投资人也常常私聊暖灯君，“奥运会结束后房价会下跌吗？现在敢不敢买房子啊？请帮忙分析分析吧。”

那今天暖灯君就从市场上普遍流传的两个认为会下跌的观点出发，简要分析一下东京奥运会举办会给日本房地产市场会带来什么样的影响，尤其是会对首都圈房地产市场带来的影响。

部分认为房价会下跌的投资家告诉暖灯君，“好多人都是因为奥运会才特意跑去东京购买房产的，所以日本现在的房价也不过就是受奥运会推动，被短期炒高罢了”。

这类担忧有一定的道理。不得不说，随着东京奥运会的到来，东京都都心各个区域的确进行着大规模的开发项目，包括奥运村和新的国民体育场在内的奥运会再开发计划，城市基础设施的建设，如高速公路以及公共设施的改造，扩大观光设施和增加服务等都在稳步推进。

这些再开发项目看似都跟奥运会有关，那奥运会结束之后，房价是不是就会“下跌”呢？

当然不是！公共设施的完善程度影响着着该地区在国际市场上的竞争力、吸引力；再开发项目的推进程度反映着一个地区未来的发展潜力。奥运会是吸引人们去当地旅游的一大因素，东京自身的吸引力往往才是留住人们在这里生活的原因。当一个城市各方面发展都跻身国际大都市行列时，未来只会有越来越多的海内外人士置身于此，东京同理。

而且暖灯君也要提醒大家，日本如今的房地产市场能做到这么公开、透明、稳定，很大一部分原因恰恰要归于日本人之前经历过“房价炒高”的阶段，深深体会了这种短期炒高的弊端，这才颁布出一系列的法律条文控制解决，也正因此，日本人自身对房屋价格炒高这件事的敏感程度非常高。

据《朝日新闻》网站报道，在日本首都圈的公寓市场中，二手房的人气超过了新建住宅。2018年二手房的成交量约为3万7千套，连续3年超过新建住宅的发售量。在新建住宅价格居高不下的背景下，重视房屋位置、便于通勤的双职工夫妇们似乎都在寻求二手房。

有些房屋的房龄即使超过30年、40年，也比新建房屋畅销。这也提醒着我们海外投资家，二手房现有房屋的价值被维持，并且，二手房交易成为主流。投资首选“二手房”比首选“新建房屋”更划算。

并且，关注暖灯君或者说关注日本房地产市场一段时间的朋友应该也都知道，到2019年为止，首都圈的房地产市场一直呈现着持续走好的状态，房屋均价偶有波动也是在小幅度范围之内的正常波动，总体保持着“稳中有升”的趋势。

房地产市场的坚挺显而易见，这种长期性的稳定上涨趋势，显然不可能仅仅是受到了奥运会的因素推动。在日本，城市中心地价的涨幅，人口净流入大于净流出，再开发计划的推动，商业地产需求火热等要素才是主要影响日本房地产市场变动的原因。

还有一部分认为奥运会结束后房地产市场会下跌的投资人说：“日本存在少子化现象，未来看不到发展潜力，奥运会过去迟早就没什么人了。”

暖灯君承认，少子化趋势的确存在，但我们也不能夸大少子化的影响。因为首都圈的房地产需求主要由人口增加带来，包括海外在内的投资流入，东京作为国际城市对世界各国人口的吸引力等等。

近年来，年轻人口纷纷聚集东京，东京公寓租赁市场需求随之增加；而商业地产的入住率更是维持在99%以上。由此，东京奥运会结束后，首都圈的房地产市场应该依然会保持良好势头。

当然，暖灯君也并不认为2020年奥运会结束后，日本全国所有的房产地价都会上涨。偏远地区，经济发展落后的地区，受奥运会带动的地价上涨在奥运结束后回落非常正常，房价很可能因此出现下跌。

据东京都政府估算，2020年举办的东京奥运会仅在东京都就将产生约20兆日元的经济效应，将给日本全国产生约32兆日元的经济效应。考虑到首都圈目前的经济规模以及今后的人口动态，仅凭奥运会结束这一点理由，暖灯君难以想象未来房地产需求会大幅度下跌的情况。

对于长期性的投资来说，我们更需要考虑的是那些长期、稳定的因素，比如当地的人流量、经济发展、基础设施建立之类。奥运会终究只是一个外部刺激因素，可以作为“锦上添花”的推动作用之一，但绝不是唯一的判断标准。长远看待问题，全面分析问题，是每一位投资人都应该时刻注意的投资要点。