在北上广深撑了这么多年,你该放弃自己的农村户口吗?
最近,关于宅基地的各路消息,有点“扎堆”的意思。
比如说,昨天有个新闻,戳了不少人的心——
白石洲城中村被誉为“深漂第一站”,位于深圳中心地带,周边就是华侨城,房价已经超过每平10万。网传,拆迁之后,“种楼”的村民们将一夜暴富,按照1:1.03的补偿标准,0.6平方公里的土地上,一千多个亿万富翁将被“批量生产”出来。
网传的数字有夸张的成分,但是城中村拆迁引爆的造富神话却是真实发生的。要不然也不会有这样的新闻——
这个奇葩的新闻大概是说,已经离婚的夫妻两人听说女方家里的城中村拆迁在即,立马冰释前嫌,复婚了,然后,在半个月里,马不停蹄结婚离婚再结婚再离婚……把两家一大帮表兄弟堂兄弟,七大姑八大姨甚至亲家母一共11口人的户口,都落入了这个城中村……
这一切,只是为了尽可能地多获得一些拆迁款。
马克思说过:“有50%的利润,资本就会铤而走险;为了100%的利润,资本就敢践踏人间一切法律,有300%以上的利润,资本敢犯任何罪行。”
靠城中村的土地拆迁获得巨大利益的村民,在众人的眼光中绝对算是“生来好命”的一群人。为了“逆天改命”,靠假结婚来铤而走险,和收益比起来,风险一点都不大。
毕竟,农村户口捆绑着的,是按人头的宅基地,宅基地上自建的小产权房不值钱,但,在大城市,尤其是市中心,土地本身的价值是不言而喻的。
02
拆迁暴富毕竟是小众神话,更多的,是在城市里生活多年,却一直守着农村户口,空有一块遥远的宅基地,却没有被时代的红利眷顾的人们。
他们该怎么办?放弃农村户口,还是继续等待?
前些天,农村农业部发布了一个很低调,却影响力很大的,农村土地市场的新规——《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。
在解读这个通知之前,可能要先科普一些我国的土地常识。
比如,到底什么是宅基地。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的,集体所有的土地。
宅基地既不能买卖,也不能继承。因为,根据《土地管理法》,宅基地并不是真正意义上的财产,只是一种使用权,所有权归村集体。
什么叫做“集体所有土地”呢?
要从中国的土地制度说起。中国实行土地两权分离制度,土地国有制和土地集体所有制并存。
在所有权上,城市市区的土地归国家所有,农村和城市郊区的土地,包括宅基地和公益性公共设施用地、集体经营性建设用地……都归集体所有。
而土地所有权是和土地使用权相分离的,使用权可以转让。但因为存在“城乡二元土地制度”,城市国有土地使用权可以直接进行有偿出让,但农村集体土地必须被征用转为国有土地才能出让。
这直接导致在过去非常漫长的岁月里,农村集体建设性用地没办法直接入市,只能被动等待——
如果政府主动出手征地,那么,农民能获得可观的征地补偿;如果政府不出手征地,土地就只是土地本身,农民基本没有任何变现通道可言。
非常不合理对不对。
二元土地制度,征地“一夜暴富”的神话和宅基地不能直接入市的现状,带来了很多现实的问题。
往小了说,局姐身边就有好几个朋友,从农村走入城市,在北上广深生活了很多年,却一直不敢放弃自己的农村户口。
为什么?因为一旦“农转非”,就再也拿不回农村户口,也不能再翻修住宅。住宅一旦年久失修倒塌,连房带地都要被收回。
他们一方面舍不得农村的老宅,一方面也想搏一下拆迁补偿,这么一等,就等了很多年。
往大里说,许许多多这样的人,造成了严重的城乡“双重占地”现象——这边厢,大片农村宅基地除了过年,人迹罕至,那边厢,城市住宅空间无比拥挤。
恒大研究院有数据显示,中国常住人均建设用地,乡村是城镇的 2.7 倍。
中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2017)》指出,每年因农村人口转移,新增农村闲置住房5.94亿平米。
农村有多荒凉,宅基地闲置现象有多严重,可想而知。
03
比较开心的是,这种情况其实正在发生变化。
在《那些盖给刚需的房子,刚需为什么不想要?》里面,局姐也说起过,在刚刚过去的第十三届全国人大常委会上已经明确,农村集体经营性建设用地已经被允许直接入市了。
和个人关系更加紧密的宅基地,没有归入“直接入市”的范畴,但是,开了一个小口子:
允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
至少把主动权,下放到了村集体的一层。
而前几天出炉的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,背后是更大的一盘棋。
首先,城市户口的人绝对不能在农村购买宅基地,农村实行严格的“一户一宅”,一户只能拥有一处宅基地,并且面积不得超标。如果村民已经进城落户,各地可以自行筹钱,鼓励他们自愿有偿退出宅基地。
这些都算不上新内容,但已经是相当严厉的重申。可想而知,未来肉眼可见的大趋势,是对宅基地的管控将更加严格。文章开头那种不停结婚离婚落户,钻宅基地空子的行为,会越来越难。
为什么要强调和严控?因为宅基地的价值即将大幅提升了。在提升前,一方面要防止“村霸”多吃多占,一方面要堵住外来资本炒作的口子。
价值会在哪方面提升呢?《通知》里有这样的表述:
鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
同时,强调“租赁农房居住或开展经营的……租赁合同的期限不得超过二十年。”
这两句表述,是第一次出现在官方的正式文件上。
这里有个背景资料要提一下:
2018年,宅基地“三权分置”,把所有权、资格权和使用权分开。
简单点说,对农民而言,以前只拥有宅基地的使用权。而“三权分置”之后,农民获得了“资格权”和“使用权”两项权利,使用权被放活了。
于是,在城市生活的农民们,可以出租自己农村闲置住宅的“使用权”,获得宅基地带来的财产回报。
相比起转成集体经营性用地入市,这种获利方式更加简单直接,农民自己就可以做决定,所获得的收益,也都归农民自己。
局姐还发现,“使用权证”其实是可以用来抵押贷款的,那么,宅基地也算是增加了一项金融属性了。
另一方面,在城市里呆烦了的那群人,可以租个农家小院,满足一下“悠然见南山”的梦想。万一有点商业头脑,还可以办个农家乐或者民宿,一方面盘活闲置的旧房,另一方面也可以为农村贡献点GDP。
04
所以,回到第二部分最初的问题。
如果你已经确定在城市生活,该不该放弃自己的农村户口?
三个字:看情况。
首先要看区域。
如果宅基地的位置很好,在胡焕庸线以南,一二线城市内部或者近郊,到城市中心的交通便利,又有怡人的环境,建议留着。
注意,这四个指标,最好同时满足,如果不行,至少也得满足三个。
毕竟,城市的推进可能会包裹近郊的土地。即使当下城市化的进度放缓,凭着不错的环境和交通的便利,还能吸引“归田园居”的城市人前来投资度假,创造一笔可观的现金流。
嗯,如果位于收缩型城市周边,请放弃幻想。
其次,要衡量生活的机会成本。
迟迟不拿所在城市的户口,意味着很难获得城市的“房票”,没有房子,就算结婚生子,孩子也很难在城市里接受教育。
为了宅基地的收入,错过在城市买房的机会,眼看所在城市的房价从五千涨到了五万,机会成本也是挺大的。
如果夫妻两人都是农村户口,可以迁一个人的户口入城市,分散风险。
最后,局姐个人有一个小观点。
盘活宅基地的一系列政策出台,最终目的之一,也是希望增加农民的财产性收入,从而消除他们进城落户的阻碍。
要不然,也不会在《通知》里强调:
如果村民已经进城落户,各地可以自行筹钱,鼓励他们自愿有偿退出宅基地。
毕竟,推动1亿非户籍人口在城市落户是从上至下的,杠杠的硬指标,所谓的“非户籍人口”,绝大部分还是农业转移人口。
那么,问题就变成了——宅基地的“有偿退出”到底能给多少钱?如果这笔银子为数还不算太少,可以支撑入城的初始花销,那么,交回农村户口,倒也未尝不可。
毕竟,看看邻国日本,就知道人口向大城市流动总是大势所趋,而绝大部分乡村的老旧独栋宅子,最终价值都是要向0元靠拢的。
以上.
房产资讯推荐
- 得居专栏
-
美国史无前例的万亿基建法案通过加速奥斯汀大都会多项公共升级
◎作者 |得居老吴得居创始人CEO,追求逻辑的清华理工男,用数据解读全球楼市!熟悉得居的朋友都知道,现阶段得居最看好的美国投资目的地,是作为德州首府的的奥斯汀 2021-11-27 2202次阅读
-
干货!2022年西雅图地区TOP10学区,快来看看有没有你家的!
◎本期房产情报,由得居美国西雅图合作伙伴提供近年来,西雅图房产市场一路高歌猛进,无论是投资还是自住,国内外买家都蜂拥而至普吉特湾畔。据大数据显示,价格和成交量势 2021-11-18 3256次阅读
-
2022年美国房地产市场新兴趋势报告®
◎作者 |象姐20W+粉丝的房产媒体人,深谙全球楼市动态,熟知海内外购房技巧。最近象姐看了一份普华永道最新发布的2022年北美地区《房地产市场新兴趋势®》。这 2021-11-15 1998次阅读
-
- 海外新闻
-
快自查下Countdown超市收据,已有人被多收45刀!
欢迎把“小才”设置成星标哦~///一名惠灵顿男子最近被Countdown超市多收了45纽币,事件发生后,他提醒所有使用该超市网上购物服务的顾客要仔细检查他们的收 2021-12-08 1717次阅读
-
新增90例!南岛出现病例!奥克兰学生确诊,28人隔离!又一地取消跨年烟花!
点击查看"红绿灯"防疫系统详情12月8日|疫情播报[距边境开放还有 143 天]新增90例社区病例奥克兰71例,怀卡托9例,北地3例丰盛湾5例,湖区1例,尼尔森 2021-12-08 1253次阅读
-
新西兰2021年“热搜”出炉!这些词条,你搜过吗?
欢迎把“小才”设置成星标哦~///谷歌公布了新西兰地区2021年搜索量最大的前10个词条。从1到10分别是:-Covid-19NZ -NBA -StuffNZ 2021-12-08 1453次阅读
-
- 投资分析
-
对北京冬奥会下黑手,中美博弈再度激化
最近微信改版打乱发布时间常有读者朋友错过文章更新将“智谷趋势”设为星标保持联系,一起前行◎作者|杨轨山S博士◎来源 |火星S博士(CrazyPhd_S)已获授权 2021-12-08 1364次阅读
-
印尼华人凭什么富可敌国?
◎作者| 劳拉申◎来源 | 环行星球(huanxingxingqiu)已获授权电影《摘金奇缘》(CrazyRichAsians)讲述了美国华人在东南亚华人家庭, 2021-12-08 1950次阅读
-
晚年生活质量由收入决定,而非资产:诺贝尔经济学家忠告
◎作者|顾影今天要说的这位诺贝尔经济学奖获得者,名为罗伯特·莫顿。他被誉为“期权之父”,是现代金融学的开创者之一,也是哈佛大学最高级别“大学教授”。 对于养老金 2021-12-08 2435次阅读
-
- 房产新闻
-
不惜成本,为自住而装修的房子果然让最挑剔的买家都被折服
位于洛杉矶ShermanOaks,5房8浴,室内8000余尺,占地近34000尺,2021年新建,现开价美金749.5万 2021-12-05 1544次阅读
-
【房产资讯24】美国房价最新预测,到2022年10月,房价将增长13.6%
Zillow预计,2021年10月至2022年10月期间,美国房价将增长13.6%,2021年底将比2020年12月上涨19.5%。预计2021年美国房屋销售量 2021-12-04 1562次阅读
-
洛杉矶百万豪宅在线拍卖——钻石吧山顶豪宅
不久前也为大家介绍过一栋【Pasadena帕萨迪纳的豪宅拍卖】起价美金400万,最终拍卖价格为美金493.5万这次即将在线拍卖的是位于洛杉矶华人东区的钻石吧Di 2021-11-27 1878次阅读
-