亚洲资本投资伦敦房产飙升74.4%. 英伦资产的避险功能更加突出

法国巴黎银行房地产(BNP Paribas Real Estate)最新的数据显示，尽管今年上半年新冠疫情严重，但国际资本并未放慢寻找伦敦优质资产的投资机会，其中来自亚洲的投资者购买伦敦同比飙升74.4%。

来自亚洲的投资者尤为活跃，2020年前六个月对伦敦地产的投资高达6.28亿英镑，比2019年同期增长了74.4%。同时在第二季度中，亚洲投资者还占据了伦敦市中心所有房产交易的31.4%，而去年同期的比例只有9.8%。

随着封锁措施逐步解除，许多备受瞩目的交易得以达成。其中包括总部位于新加坡的鼎邦(Sun Venture)以1.74亿英镑的价格买下One New Oxford Street，房产投资者Stars REI以8000万英镑收购了103 Mount Street。

图说：One New Oxford Street。

由于新冠疫情在全球的蔓延，使投资者活动停滞并为如何定价带来了不确定性，有人担心房产价格出现下滑，但几乎没有证据表明优质资产的价格出现下滑。

相反，由于伦敦的优质物业供应量减少了，但等待进入伦敦楼市的国际资本依然保持高位，导致许多资产出现竞标现象。

法国巴黎银行房地产的伦敦市场联合主管Simon Glenn表示：“尽管我们遇到了前所未有的疫情，全球市场活动放缓，但国际资本依旧瞄准伦敦房产市场。2019年国际投资者在伦敦房地产上花费了93亿英镑。今年的增速可能会放缓，但国际买家需求的水平依旧很高。预计2020年结束时，国际投资者几乎可以占到所有交易的四分之三。”

事实证明，伦敦市场依旧具有很强的韧性。尽管有更多租赁空间进入市场，但总体空置率仍然低于6.5%的长期平均值。

此外，施工延误导致一些项目竣工时间推迟至2021年。因此，在2020年内伦敦市中心预计迎来的新库存仅刚刚超过380万平方英尺。其中57%已经预租。

有限的供应和强劲的A级写字楼空置率，将确保伦敦继续被认为可以提供长期价值的资本避风港。主要的担忧并不是投资者的兴趣，而是市场上缺乏优质资产。

由于许多业主不愿意出售优质资产，供应受到限制，而价格和办公空间的不确定性依旧存在。

与其他资产类别相比，伦敦核心低端的房地产持续提供投资价值。英国债券收益率降至历史低位，股票继续波动。与此同时，伦敦核心市场写字楼的收益率保持稳定。

收益率缺乏，和普遍的规避风险情绪将有助于抵消就业市场危机对定价产生的负面影响。因为投资者将被迫转向房地产市场寻求更安全的收入，导致竞争激烈。

2020年重点交易盘点

图说：25 Cabot Square的The Cabot大厦。

图说：The Cabot大厦位于Cabot Square(上图)喷泉广场的西南角。

The Cabot物业每年的租金收入累计可达1883万英镑，加权平均未到期的租期为11.7年，每平方英尺的租金平均为39英镑。

The Cabot大厦此次刚被推向市场时，国际投资巨头黑石集团(Blackstone)曾经计划以约3.9亿英镑的价格购买。

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2020年6月，香港Patrick Wong的私人家族办公室出资1.21亿英镑，从HB Reavis购买伦敦金融城20 Farringdon Street面积85,000平方英尺的写字楼项目，成为英国抗疫封锁以来最大的写字楼商业地产交易。按照交易价格计算，每平方英尺楼面价格约1400英镑，收益率约4.5%。

图说：20 Farringdon Street。

Patrick Wong是香港开发商天海集团(Tenacity Group)的首席执行官，他于2006年创立了天海集团。

2017年，天海集团以2.714亿英镑从Legal & General Property收购了70 Gracechurch写字楼物业，收益率为4.2%。该交易是天海集团进军伦敦的第一笔交易。不久之后公司又收购了附近的55 Gracechurch Street。

【有旺有限公司：9421.5万镑/10 Fenchurch Street写字楼】

据香港上市公司庄士机构和庄士中国4月30日联合发布公告称，以接近最新市场估值的9421.5万镑(约9.09亿港币)完成了伦敦金融城核心区域10 Fenchurch Street写字楼的转让。买家是一个在英属维京群岛注册的香港私人家族公司Retain Prosper Limited(有旺有限公司)。

位于伦敦金融城核心区域的10 Fenchurch Street写字楼物业，距离英国中央银行英格兰银行约350米，临近伦敦地铁Monument站，共11层，提供约77,652平方英尺的写字楼面积。

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【远东发展：2,825万英镑/Ensign House及毗邻停车场地块】

2月初，香港房产开发商远东发展集团发布公告称，以2,825万英镑成功收购位于伦敦金丝雀码头的Ensign House及毗邻的一处停车场地块。

该项目位于Marsh Wall北面，毗邻集团现有的Consort Place项目。Consort Place(曾经的名字是Alpha Square)为远东发展的物业项目，计划于2023年落成并将建有634个住宅单位及提供231间客房的酒店之发展项目。其主楼Aspen大厦已于近期开盘销售。

Ensign House受惠于良好的交通网络，步行约5分钟即可到达金丝雀码头及金丝雀码头地铁站。未来金丝雀码头还将迎来伊丽莎白线城铁，大大缩短金丝雀码头与伦敦各地的通勤时间。

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【张松桥：2-2.1亿英镑/伦敦豪宅2-8a Rutland Gate】

2020年1月，有“重庆李嘉诚”之称的中国富豪张松桥，正式购入位于伦敦市中心黄金地段、能俯瞰海德公园拥有45个卧室的超大型单栋豪宅，价格在2亿-2.1亿英镑之间(约20亿人民币)。该交易成为英国迄今为止最贵的单栋住宅房产交易。

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图说：中国富豪张松桥购买的伦敦豪宅2-8a Rutland Gate，是英国迄今为止最贵的单栋住宅房产交易。

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