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美国房子,开始靠抢了?最大海外买家,仍然是中国人

2020-10-141130次阅读

◎海外掘金(ID:gold1849) |  震谷子


当你还在担心今年疫情会不会反弹,导致年终奖泡汤,甚至还不上信用卡的时候,手里有资产的中产已经在盘算下一套房子买哪里了。


01 

疫情冲击经济,政府央行放水救市,有资格进场的人拿着便宜钱滚雪球,没资格的人看着银行账户的数字瑟瑟发抖。


这个夏天,英国、美国、加拿大、日本等流动性好的成熟市场,都迎来了楼市热潮。低利率促成了这波全球楼市热潮,并且刺激仍在继续。


人们拿着便宜钱,到市场上寻找自己的第一套房,或是卖掉自己在市中心的蜗居,长途跋涉到城郊寻觅静谧一隅。


结果,在美国,人们发现自己“无房可买”,拿着钱却找不到房子。


这不是耸人听闻,都是有真实市场数据支撑的。根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据,今年8月底的住房总库存总计149万套,比7月份下降0.7%,比去年同期的183万套下降18.6%。


按照目前的销售速度,要把未售出的库存全部消耗完,需要3个月,低于7月份的3.1个月,也低于去年8月的4个月。也就是说,本来库存已经够低了,还一下子就被卖光了,哪还得有选择余地?


在NAR每年7月都会发布的海外买家购房报告当中,他们总会问买家一个问题:


“你为什么不决定买美国的住宅?”


最高比例的答案,总是“无房可买”,并且在今年的报告当中,这一回答的比例还上升了,达到50%,也就是说,有一半的海外买家在美国找不到能买的房子。



无房可买,可能是挂牌价超出预算,也可能是房子的位置不对,还可能是房子的类型不对。但无论哪一种,都在说明市场出现了失衡,供应缺失了。


在美国,稀缺的库存其实一直是个问题,只不过过去几个月木材价格的急剧上涨和加州野火造成的木材短缺,让这个问题变得更加严重了。


这自然增加了住房的建造成本,同时,需求没有哑火,正在进一步增加,尤其是在那些对在家办公有吸引力的近郊地区。


住房需求强劲,但供应却没有,这种失衡不可避免地推高了交易价格。


根据NAR的数据,由于每个地区的价格都在上涨,8月全美全部房屋类型的二手交易价格中位数达到31万美元(约214万人民币),较2019年8月增长了11.4%,这也是连续第102个月出现同比增长。


8月的二手房屋销售增长量更是冲到600万套,是2006年12月以来的最高水平。



02 

狂欢背后,是一次又一次创造历史新低的房贷利率。根据房地美的数据,30年固定抵押贷款利率从7月份的3.02%降至8月份的2.94%。


然而,会利用低利率的,绝不仅是美国本土的原住民。


过去五年以来,现金全款购买美国住宅的海外买家比例逐年降低,从2016年的49%下降到2020年的39%。


与之形成鲜明对比的是,使用美国抵押贷款的比例在上升。



除了美国居民,持有绿卡和居留签证的海外买家也可以使用银行贷款,拿便宜钱去投资。


这部分海外买家加上那些在本国的海外投资者,在过去一年之中,一共买下了740亿美元的美国住宅,购买价格中位数为314600美元(约214万人民币),成交了15.4万套二手房61%的买家拥有绿卡或者长期居留签证。



这些数据来自NAR每年都会发布的《美国住宅国际交易报告》,我仔细翻完了这份报告,有些结论还挺有意思的。


首先,总体的购买金额比前一年下降了5%,并且连续四年都在下降。这段下降周期伴随着中美的加速脱钩、中国加强外汇管制、强美元以及对国内外买家都有影响的低库存。同时,成交的二手房数量锐减,比前一个统计周期大跌了16%。


另外,中国买家仍然是最大的买家,然而在前五大买家中,中国也是唯一一个购买总数出现下降的,而且是购买的单位数量和平均价格都在下降那种。没有美国居留资格的中国买家减少得最为明显,从一年前的占比40%跌到2020年的30%。


在增加的买家当中,哥伦比亚超过英国,首次冲入前五。但其实哥伦比亚的占比并不高,只有1.3%。


这也是我要强调的第一点:虽然在下降,但是投资美国的海外买家来源基本是稳的,中国还是稳稳的第一,与第二名的加拿大相差了20亿美元。


我要强调的第二点是,在购买的价格上,中国仍然是第一。这是因为中国买家最喜欢的地区还是加州,均价贵,并且人民币在走强,中国买家有机会买到更高价格的住宅。


而且,与十年前相比,中国买家购买美国住宅的价格中位数从32万增长到45万,十年间增长了40%


不过,值得注意的是,印度裔的购买力正在明显提升,与中国买家之间的差距已经非常小了。



03

看到中国人都跑到加州动辄买下280多万人民币的房子,不少人可能会被吓到劝退。


但NAR这份报告还有一个非常重要的数据,就是拿全美的大都市圈房价跟全球的主要城市做对比。看完你就会知道,其实美国房子并没有你想象中那么贵。


比如,就每平米单价而言,美国最贵的都市圈,圣荷西—圣克拉拉都市圈也才8千美元一平,大概是5.6万人民币左右,要是跟全球主要城市来比,只能排到13名,在意大利的罗马之后。


全球最贵的城市,香港的每平米单价达到2.8万美元,是圣荷西都市圈的3.5倍。上海全球排名第七,每平米单价是圣荷西都市圈的1.5倍。菲律宾首都大马尼拉的每平米单价在全球主要城市中排名第20位,但3952美元一平这样的水平已经是圣荷西都市圈的一半了。到底是马尼拉贵了,还是圣荷西便宜呢?


总体来看,美国住宅仍然对中国买家最具吸引力,他们卖得更多也更贵,选择停留在加州、德州、纽约这些传统的聚居地和热门投资地,分享当地金融、科技发展外溢的红利,也满足了自己的养老、度假、留学等需求。


最重要的,在不确定性加剧的背景下,多添置一些美元资产,把握现金流,总是有价值的。


文章当中不少的数据都来自全美房地产经纪人协会(NAR)在今年7月发布的《美国住宅国际交易报告》,感兴趣的朋友,可以加象姐姐微信要报告哦~

 END


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