香港再次对房地产动手，房价还会是世界第一吗？2020施政报告详解

2020-11-261299次阅读

香港特首第一次戴着口罩发布《施政报告》。

11月25日，林郑月娥发表了她任内最长的一份《施政报告》，超过3万字，单朗读报告就花了80分钟，整场发布会则持续了两个多小时。

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当下香港市民最关注的问题，就是疫情和房屋问题。三万多字的施政报告，针对这两个问题专门设立了独立的章节进行解读。

我们去年在解读施政报告的文章中提到，2019年新政有了当年“八万五”计划的影子。在我看来，2020年新政延续了去年的精神，在增加住房和土地供应上有了更多的动作。

比如，房屋供应更多元了，数量也更多了；政府已经获得了未来十年公营房屋所需的土地；给轮候公屋的市民提供现金津贴等等。相比起前几年的房屋供给和土地供给，港府“解近渴”和解决中期供应问题的决心和信号，已经非常明显了。

但是长期来看，香港房价会不会稳定到正常水平，仍然不乐观。

我们一条条新政来看。

1）房屋供应多元化。

我们把绿表置居计划和白表居屋第二市场计划常态化，并推出港人首次置业先导项目，丰富了房屋阶梯；公营房屋占新供应的比例由六成提高至七成；过渡性房屋从1万个单位提高至1.5万个。

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根据林郑月娥所述，政府已经拿到了13200个过渡性房屋单位的所需土地，预售量比去年大幅增加。

香港房屋委员会在今年提供约7000个单位，售价大概是市场价的六折，超额认购33倍，市场需求非常大。再加上去年认购的3700个单位和下一年预购的4700个单位，这样算下来：

今明两年过渡性房屋和预售的房屋总量，达到了25600套！这是一个远超预期的数据。

这还没有结束。

鉴于今年疫情导致非常多的酒店没了生意，变得凋敝，林郑月娥表示，政府将会实施先导计划，支援非政府组织租用入住率低的酒店及宾馆单位，用作过渡性房屋。政府计划向关爱基金申请资助，短期内就将正式推出该计划。

2）土地供应历史性进展。

林郑月娥表示，经过多年努力，政府已经全部找到了可以用来兴建31.6万个公营房屋单位的330公顷土地，约占全港土地的0.3%，可以满足未来10年需要的30.1万公营房屋需求。

这些土地包括大部分的农地和棕地，已经转为公营房屋用地的土地，以及粉岭高尔夫球场等。

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除此之外，通过推动交通基建来间接增加土地发展空间，也是港府的新思路。比如，政府已经在北环线铁路沿线找到了总面积相当于四个太古城的房屋用地，预计可以带来超过7万个房屋单位。

还有一个令人关注的土地项目是，港铁大屿山小蚝湾车厂项目。小蚝湾车厂根据评估将可提供超过2万个单位，一半是政府资助房屋，另一半则是私人房屋。

这是香港《施政报告》两年来第一次提到了增加私人房屋供应，虽然只有可怜的1万套。

上一次政府主导的地铁上盖公营房屋项目，已经是1980年的港岛线康山项目。当时为了修建港岛线，直接铲平了一个山头，然后在这片土地上建起了康山花园，旁边就是太古城和康怡花园，目前成了香港十大楼盘，业主都是中产阶级。

小蚝湾车厂能复制这个港铁上盖公营房屋的神话吗？值得期待。

房屋是香港众多问题的症结，而土地供应不足又是房屋问题的核心。林郑月娥表示，房委会、房协、市建局以及私人开发商都有建造房屋的能力和体量，并且因为疫情带来的经济冲击，反而让建筑成本不断下降，建筑业也正在扩大就业岗位，增加房屋供应的机会变得比以往任何时候都要充足。

3）给排队公屋的市民发钱。

该计划也是前所未有的，针对的是那些没房但也没有领综援的等了三年以上的二人家庭和老人们，初步预计可以帮助到9万个这样的申请住户，具体金额还在商议，从明年7月开始分发。

此外，香港政府还从11月26日起撤销非住宅物业双倍从价印花税。非住宅物业包括车位、商铺和写字楼等等，此举可以增加资产流动性，帮助企业纾困，但在目前房屋供应紧张的情况下，住宅物业价格仍处于一般市民难以负担的水平，政府并没有计划调整住宅物业的各项印花税安排。

也就是说，这个印花税新政只是针对疫情冲击做出的正常反应，跟某些评论认为放松楼市是没有半点关系的。

“住房不仅是供应问题，还是正义和分配问题。”

这是林郑月娥在80分钟的《施政报告》中针对房屋问题的认识，突破了过去的思维，把房屋问题上升到影响社会长治久安的地位。决心真的很大，但是长期来看并不乐观。

香港不仅继续成为全球生活成本最高的城市，也仍然是全球最难负担的房地产市场，需要不吃不喝20.8年才能买房。

虽然遭遇了新冠疫情，但是今年的香港房价变动不大。根据反映香港主要二手楼盘的中原城市领先指数CCL，年内最高值和最低值之间的变化幅度只有4.44%。但还是很明显的是，两次峰谷都是香港疫情变得很严重的时候。

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根据南华早报的报道，香港买家仅在11月就违约了47笔交易，今年迄今的违约交易数量达到了380笔，而去年全年才335笔。380笔违约交易也是2013年以来的最高水平，当年仅有160笔。

不景气，从零售、旅游蔓延到房地产市场，再波及到了整个经济增长。

港府的经常性支出在2020/2021财年增长了34.5%，达到4866亿港元，年均增长10.4%，创下比香港任何一届政府都要高的记录。

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中美关系紧张、社会动荡和新冠疫情均大大打击各行各业，港府在过去半年多已经通过本年度财政预算案和三轮防疫抗疫资金，一共推出约3100亿港元的纾困措施。

港府预测今年经济萎缩6.1%。

或许也是疫情的冲击，今年的施政报告在房屋问题上其实还是延续了去年的加大供应的精神，没有推出重磅措施，解决的仍然是迫在眉睫的公屋供应。但资金和精力都是有限的，这样的话，私人房屋的供应仍然是非常紧张的。

我找了香港政府的数据，过去五年的私人住宅落成量平均只有16127套，这还是全部类型的住宅，要是只算70平米以下的小户型，数量就更少了。这样一来，在中美对抗和全球大放水的外部环境冲击下，想要购买资产而非成为“房奴”的这部分需求，就会继续把房价推高到前所未有的地步。

令人遗憾的是，林郑月娥在2020年《施政报告》中提到，雄心勃勃的“明日大屿愿景”计划还是没有通过拨款，更别提开工了。

耗资近万亿港元的大屿山填海工程，是香港历史上最昂贵的基础设施项目，超过了港珠澳大桥、机场和高铁项目。而且，这个计划要真正对住房市场形成影响，至少需要12年，无法满足短期住房的需求。

香港如何走出困局，重新出发，房地产问题确实是绕不过的大山。

……

万万没想到，经济负增长，全球主要城市房价却普遍上升。

12万亿美元大放水，为何最终还是流向了楼市？

在大多数人观望的2020年，富人却忙着全球捡漏。

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