热点研究 | 11月新闻精选

2020-12-031435次阅读

11月对于英国，尤其是英格兰来说是比较暗淡的一个月。在这个月里，脱欧谈判悬而不决，二次封锁如期而至；刚刚解封不到半年的经济停下了复苏，并暂时看不到确切的下一步指示。好在，疫苗研制已经有了眉目，英国人民和政府都能借此驱散一些疫情阴霾，二次封锁后的二次复苏虽然尚未到来，但曙光已经隐约可见。

在这个月，由于脱欧方面除了英国之前引发了颇多争议的内部市场法案删除敏感部分之外几乎没有重要进展，因此重磅的新闻都出自英国内部事宜。从涉及的经济成本和规模来看，11月25日公布的《开支审查》（Spending Review 2020）无疑是最重要的新闻，因其涉及了大量的预算支出和未来的财政规划，我们今后可能撰文对此进行解读。

除此之外，工位保留计划（Furlough Scheme）的延期也值得关注，此计划将被延长至明年3月，目前预计将与印花税假期同时结束。对于房地产市场来说，届时可能面临政策结束前的大量交易堆积和结束后的交易骤减。Furlough Scheme也同时把英国民众因为疫情到底损失了多少实际经济负担能力的悬念推迟到了3月，因此从11月开始，直到3月，投资者将需要在享受印花税减免的同时面对英国市场需求变化的不确定风险，这要求投资者们在此期间需要分外注意各类市场要素及信息的变化，尤为注重合理的投资分析。

下面进入细分市场新闻。本次我们选择了4条住宅市场新闻，3条商业市场的新闻进行解读。

住宅市场新闻及评论

11月6日：英国住房均价超过25万英镑

Halifax是英国认可度较高的房价指数Halifax House Price Index的创造者。在其最新发布的数据中，英国住房均价达到了250457英镑，为历史新高。相比于去年10月，2020年10月份英国全年住宅涨幅无惧疫情影响，出现了年增值幅度7.5%的高增长；为2016年6月以来未曾有过的涨幅。

一句话评论：这是多种因素共同作用的结果，可以看作特殊环境下的特殊现象。

解析：宽松的财政政策（比如大量的量化宽松和历史低位的基准利率），政府疫情期间的援助计划（比如工位保留计划）以及房地产市场本身实行中的政策（比如印花税假期）共同造就了英国住宅售价在疫情中不退反进的情况。换句话说，假如没有这些政策为房地产市场“兜底”，英国房价的上涨情况也许不会这么好看。

除此之外，房价均价作为一项指标，其本身的限制性也需要被考虑——平均值容易受极大值和极小值影响。在房价上涨中，大量的豪宅交易同样需要被考虑，关于这一点我们也在下文引用了另一则新闻作为参考。

总之，房价能够在疫情期间出现历史新高，涨幅能够出现4年新高，当然表明了英国住宅资产在“避风港”作用方面的突出，也可以用作英国房地产市场较为坚挺，需求基础牢固的佐证（否则即便有政策吸引也不会在无协议脱欧仍属于考虑范畴之内就创下新高），但同样需要考虑到这是一种特殊现象，换句话说，可能不具备可复制性。这当然不是在说英国房价的亮眼表现就不会再有，而是疫情期间的房价表现和平常时期的房价表现，其影响因素很大程度上可能并不一样；对于投资者来说，谨慎地区别哪些因素是特殊时期才有的房价动力（比如大量的货币发行），哪些因素应该作为平常时期投资的主要考量是非常重要的。

11月14日：1500万英镑以上住宅销量创出新高

在疫情期间，出于对生活在人群密集场所的恐惧和遵守封锁政策带来的聚会的限制，超级富豪们放弃了购买豪华公寓或者游艇的想法，转而购买英国的庄园和古堡这类奢侈类房地产。据Savills报道，今年经由其售出的1500万英镑以上的豪宅已经超过了21个——而去年同期只有1个。

一句话评论：这提醒我们考虑今年房价涨幅时要考虑超级豪宅，也提醒我们豪宅市场产品的特殊性。

解析：正如上文所说，今年的房价表现是受多种因素影响的特殊情况，豪宅交易量大涨就是其中之一。不过，从豪宅交易市场的火爆，我们可以看到另外一些值得思考的东西。对于花1500万英镑买豪宅的人来说，把印花税起征点提高到50万英镑以上（即现行的印花税假期政策的内容）显然没有什么激励作用，因此他们的购房需求中的特殊性就比主流住宅市场要低，从中我们可以看出一些豪宅市场产品坚挺的原因。

豪宅的特殊之处在于其独特性和稀缺性。豪宅往往都是“限量版”，仅此一套的设计是常态，因此独特；豪宅占地面积往往很大，容积率则很低，在土地资源随着人口总量不断上升而日趋紧张的趋势下，长远来看这样的配置也具有稀缺性，这一点从2018年我国规定容积率不得小于1的政策也能够看到。除此之外，豪宅其实并非某一个特定类型的住宅，而是所有类型住宅的奢侈版本，变式很多。这就赋予了这个市场较强的灵活性——不论你想买公寓、独栋、庄园、城堡还是农场别墅，都可以在豪宅市场找到；反之，想在经济适用房市场找公寓很简单，独栋就可能难得多，更不要说找一个“经济适用型城堡”。

关于豪宅在房地产商品和市场中是如何产生特殊性的，未来我们会专门撰文解释，敬请期待。

11月20日：延长印花税假期的呼吁甚嚣尘上

由于惧怕在2021年3月31日结束印花税假期后会引发房地产交易断崖式下跌，许多经济学家，包括财政部的部分官员都呼吁政府延长印花税假期。

一句话评论：延长印花税假期是缓兵之计，成功的前提是房地产市场具备正在路上的援兵。

解析：印花税假期并非对于房产交易全都是好处而没有弊端。的确，减免印花税能够刺激交易量，进而刺激房价，并可能带动整个产业链涉及到的行业；但印花税假期也有缺点，其中之一就是如果控制不当引发泡沫风险上升。

英国的房地产泡沫风险应该是比较低的，因为其主要的供给衡量标准（比如伦敦政府为各区规定的每年住房供应量指标）是基于刚需而衡量，而这一标准所对应的供给量都还远远没有实现，因此过度供给的情况存在的可能性不大；英国保守党政府一贯以住房拥有率作为政绩指标之一，且对于首次置业者的补贴和置业要求、经济适用房的补贴和建筑要求都较为详细，当前已经交易的房产中被售给炒房者的份额应该不大；结合这两点来看英国有比较强的延长印花税假期的底气而不用过分担心泡沫化无法控制。

除此之外，“恐惧房地产交易断崖式下跌”是一个值得玩味的想法：如果说取消印花税假期房价和交易量就会暴跌，毫无疑问等于在说假如没有印花税假期，根本没多少人愿意在英国买卖房产。基于我们过往对于英国，尤其是伦敦的住宅供需基础的研究，以及在实施印花税期间，包括在经济下行期实施印花税期间的英国房地产交易表现（参考下文英国2005-2017房价变化），我们认为这是不合理的，只要市场正常运行，供需基础没有发生质变，英国总体的住宅需求是有保证的。

保有延长印花税假期想法的人首先要回答的问题就是如果延期，延期到什么时候？总不可能无限延期。这个问题最常见的回答很可能是等到英国经济稳定，居民购买力有所保障的时候。因此，在两股力量博弈之下，英国政府究竟会不会延长印花税假期就取决于当时的经济表现或者预期，假如预期较好（即购买力和需求得到一定保障，等于有“援兵”），则不延期的可能较大，反之则可能延期。而目前决定英国经济表现预期的两大重点就是疫苗研制情况（对应经济正常运行开始时间）和脱欧情况（对应经济基础是否稳定）。按照现行时间表看，两件事应该都会在印花税假期结束前有结果，可以提前看到方向。

11月26日：100亿英镑的改造拨款将被实施

在11月25日公布的开支审查中，英国财政部预计将在未来的4年里拨款100亿英镑用于住房建造、流浪人员安置和社区基础设施升级。

一句话评论：这是促进住房拥有率上升的重型武器。

解析：在100亿的拨款中，其中最大的一部分是用于住房建设的补贴，总计71亿英镑。而这部分补贴将用于建造86万所新住宅，即预计每所住宅平均补贴8200英镑，这实际上并不很多，但在此之上还有一个总额120亿英镑（不在本次100亿英镑拨款内）的补贴计划，也用于提供经济适用房。

很显然，在英国政府看来，当前住房问题之所以存在，主要的症结在于供给不够，而并非需求不足，因此主要的财政支持应该给予建房者，只要供给足够，需求就能跟上。

事实是否真是这样，目前不得而知。但英国政府如果真如我们所说，认为供给足够问题就能解决，那么控制房价收入比，至少是经济适用房市场的房价收入比就显得尤为重要。不管如何，总值达220亿英镑的住房供给补贴计划显示了这届政府在解决住房问题上的决心，私人房东市场和主流住宅市场会在面对住房供给不足逐渐消失时的变化值得关注。

商业市场新闻及评论

11月5日：灵活办公出租率跌幅小于预期

最近公布的来自Instant Group的数据表明灵活办公运营商的办公空间中，出租率的跌幅并不如预期一样大，平均下跌幅度在10%左右。在发达的大写字楼市场，如伦敦和曼城，灵活办公租金出现了下跌；而在相对不发达地区的写字楼市场，如爱丁堡、雷丁（Reading）和利兹，租金出现了上升。

一句话评论：这是一个支持“写字楼未死，正在转型”观点的证据。

解析：我们在此前数篇关于写字楼与新冠疫情之间的关系的文章中表达过这样的观点，即写字楼并不会因为居家办公的大行其道而凋零，当前的情况更倾向于租赁写字楼的客户变化，比如灵活办公的扩张；同时类似“卫星城”一样的“卫星写字楼市场”也可能出现。这则新闻发布于11月，有利于我们了解灵活办公在二次封锁前的最新表现。按照这篇报道，我们可以知道灵活办公研究者的看法可能过于悲观，同时这一行业虽然仍然在经历空置率上升，但情况已经开始好转。从租金表现的差异上看，我们也能同时看到“卫星市场（如雷丁之于伦敦，二者以M25高速相连）”表现开始向好，正能引证写字楼市场的预期变化。

11月18日：British Land继续处理零售地产

由于持续的估值下降和收租困难，从新冠疫情开始以来，英国房地产投资巨头British Land一直在变卖旗下的零售地产，目前British Land计划在接下来的6-12个月里出售价值6.5亿英镑的零售产业，令其受疫情影响总共出售的零售产业之和达到10亿英镑。

一句话评论：这反映了当前商业市场最明显的一个趋势——零售寒冷，物流吃香。

解析：疫情冲击下实体零售的惨淡是不言而喻的，因为封城时根本不会有客流。这也是新冠疫情带给所有人的最重要信号之一，实体零售模式将让位于电子商务+物流。实际上，这是一个早已经在发展的趋势，网购从一开始的只能购买生活用品，到现在覆盖各类细分产品、外卖、生鲜等等几乎所有的“小宗商品”，未来留给实体零售的可能主要是服务类店面，而服务类的增长速度并不会很快——一个儿童从吃一两饭到吃三两饭可能很快，但一个人很少有理由从一个月做3次足疗变成做9次。

当然，与办公室一样，实体零售也不会行将就木，只是面临更大的创新难题——如何把人们从舒适的网购拉动到现实的买卖中。

11月26日：West End写字楼最可能引领复苏

据Property Wire报道，在伦敦各区中，唯有West End的写字楼市场需求在11月的最新数据中超过了其在今年1月时的需求，基于此，预计West End的写字楼市场能在疫情后最快恢复生机。

一句话评论：这则新闻引发我们思考伦敦写字楼市场的地域特点。

解析：我们都知道伦敦写字楼市场分为4大块——中心的金融城市场City，西面的West End，南面的Southbank和东面的Docklands（主体是金丝雀码头）。在4个市场里，从需求端看表现最好的是West End，不是城中之城City，也不是新金融中心金丝雀码头，这是什么道理？

道理主要在于伦敦写字楼的地区分布特点上。在伦敦，几个写字楼市场的主要客户群体是不一样的。比如说City和金丝雀码头的金融业是其主要客户，科技公司就不是（科技公司集中在City和金丝雀码头之间的东伦敦）。West End既然在需求上表现最好，我们就可以反推出，West End的主要客户所属的行业就是在写字楼需求上更难以与居家办公协调的行业。

也许大多数人不知道，在West End，最发达的行业是新闻媒体/创意产业。其次是金融和房地产。根据过往的报道，我们知道金融业与居家办公的相性很好，在居家办公方面管制最宽松的许多公司都来自银行。因此金融业之外的几个行业，比如媒体创意类和房地产行业，就可能是拉动在疫情后预计仍会持续一段时间的居家办公趋势下的写字楼需求的行业。