对的时间错的地点,对的地点错的时间,你都很难遇到对的房子......
经常有投资人说,在国内和国外投资房产有明显不同的侧重点。因为国内收益率比较低,一般更多追求的是房产增值而不是租金回报。但在日本买房不一样,海外资产配置是一方面,更看重的不是能有多少增值,而是通过稳定的租金收益来进行资产保值。
当然,有很多投资人在保值的基础上实现了增值。保值是初衷,能否增值靠的不是运气,而是你在选房时是否能挖掘房子的潜在价值。吸收积累了再多的投资知识,第一步都要从最基础的指标看起。
2019年9月19日,国土交通省发表了“令和元年都道府县地价调查”,释放了一些有价值的讯息。地方圈的商业用地时隔28年转为了正数,我们不妨来回顾一下哪些地区的地价增长了,以及住宅地和商业地各自的发展趋势。
不同用途、地区地价变动趋势
全用途平均地价变动率(%):
图源:日本不动产研究所
从不同的用途地域来看,商业地平均地价稳步持续增长。在大城市,办公需求坚挺空室率处于低水平,租金呈上升趋势。地方城市中,由于中心部的再开发项目、和旅游产业相关的商店和酒店的需求继续好转,商业地指数由上期0.79%上升到0.8%。
全国各用途平均地价变动率(%):
图源:日本不动产研究所
我们再从三大都市圈分类来看,全用途平均地价的上升趋势仍在持续。在商业用地的办公室租赁需求旺盛、空室率在持续低水平、租金呈上升趋势的背景下,地价持续上升。住宅用地以交通便利的地区为中心稳步发展,随着电子商务的扩大,物流设施用地需求旺盛,地价也随之稳步增长。
三大都市圈全用途平均地价变动率(%):
图源:日本不动产研究所
都道府县地价调查是每年9月下旬都道府县知事公布的土地评价,以全国约2万个地点为对象,于每年7月1日进行调查。价格是根据1名以上的不动产鉴定师鉴定后的评价而定,计算出基准地每平方米的价格,这就是决定土地估价额的方法之一,“基准地价”。需要注意的是,基准地价和房地产交易中的实际价格有所不同。
住宅:减幅缩小,恢复平衡圈
虽然日本全国住宅地价平均水平仍在下跌,但是减幅正在减少。地价指数从2018年的-0.3%升至-0.1%,改善了0.2个百分点,基本恢复到平衡状态。
按地域来看,东京、大阪、名古屋三大都市圈地价指数从0.7%上升到 0.9%,依然保持良好的增长势头。地方圈也从-0.8%上升到-0.5%,改善了0.3个百分点,呈现出超过三大都市圈的增加率,这对不动产行业来说无疑是一个利好消息。
商业地:首都圈和京·阪维持高增长率
商业用地方面,首都圈和京都·大阪的地价继续保持高增长率。首都圈的东京都比前年增加了6.8%,千叶县增加了2.8%,神奈川县增加了2.5%,琦玉县增加了1.8%,都呈现了大幅度的增加。另外大阪增加了 8.7%,京都增加了7.1%,涨幅明显。当然这是因为其原本基准地价相对便宜,所以增长率较高。
不仅大都市展现了活力,日本全国商业地价平均增长率从2018年的1.1%上升到 1.7%。三大都市圈从 4.2%大幅度增长到5.2%,地方圈也从-0.1%到+0.3%,终于转为正增长。
2020年东京奥运会·残奥委会以后,大规模的再开发和世界博览会,IR(赌场综合型度假区),磁悬浮中央新干线等积极因素的推动,预计眼下地价还将继续上涨。
国土交通省对全国范围内地价回升的原因进行了如下分析。
“经济复苏、就业环境的改善、低利率环境下,(1)以交通便利性等优越的地区为中心,住宅需求强劲;(2)在办公市场活跃,外国游客增加导致店铺、酒店等需求的高涨,大型再开发项目的进展的背景下,商业地需求正在扩大。”
这些恰恰都是我们经常挂在嘴边、记在心里的投资“秘钥”。交通和人口是选房的必要核心条件,再开发项目是加分项,涉及到未来增值。可以精简为两个字:地段。
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