9月份美国各地房屋供应紧张局面有所缓解，但仍将长期处于房价、租金上涨通道

2021-09-271454次阅读


◎ 本期房产情报，由得居美国分公司提供
◎编辑 | 象姐

从进入暑期后我们明显感到，美国家庭开始纷纷出行，房地产交易从火爆开始逐渐缓和，到8月开始美国多州份房价上涨出现放缓或者出现持平甚至首次开始小幅回落。但是房租还在持续上涨，房租的涨势启动落后与房价的走势。

市场表现

尽管 8 月份美国各地的房屋需求仍然强劲，但有明显迹象表明房地产市场已经过了高峰期。

根据Redfin的报告显示，在截至9月5日的过去连续四个星期内，400个都市区的待售房屋销量同比增长6%。新签订合同的套数为69,563套房屋比高点2021年5月下降了9%。

待售房屋数量的减少只是房地产市场竞争力减弱的一个指标：两周内接受报价的房屋数量比 2021 年 3 月创下的峰值下降了 9 个百分点，根据 Redfin 的数据，加价买房的现象减少，高于要价的房屋销售率从 2021 年 7 月初的 55% 降至 50.1%。

Redfin 的首席经济学家 Taylor Marr 在这份报告中表示，他认为房地产市场的这种降温是季节性的，他预计整个秋季对房屋的需求将保持强劲。

“今年夏天有更多房屋上市，但加价抢房的情况变少，但是房屋销售速度依旧很快。

从截止8月的完整数据上看，全美市场房屋供应紧张的情况有所缓解，供应量仍处于历史低位，但已开始回升。待售房屋在市场上停留天数是39天，远远低于去年同月的56天和2019年的63天，说明市场热度仍然很高。

但市场竞争趋缓，加价抢房的情况没那么夸张了。低于挂牌价出售房屋比例上升，目前一个房子如果上市一周还没卖掉，通常就不会以挂牌价更高的价格成交，再几个月前是不加价根本不可能买到房。

得居主要关注的几个地区，南加州房屋连续6个月上升后，8月份来首次下降调整。西雅图地区进入秋季9月后，市场上库存还是极少，待售房屋库存虽从0.5个月增长到0.6个月，供应依旧不足。德州的DFW地区房屋平均会在20天内售出，较一年前的平均41天售出时间快了51.2%，房价基本和上月持平。奥斯汀地区房地产市场将在秋季保持稳定，告别了疯狂加价买房的现象，但是房价明年预计还将双位数上涨。

宏观因素

除了考虑目前房地产市场的供需，房价趋势等现状。美国宏观经济整体向好，这对房市未来的发展的利好的，只是说房价上涨最快速的时期更能已经结束了。全美失业率持续下降处于疫情以来最低水平。

房贷利率目前仍保持较低水平，贷款成本低，利好购房者。特别是30年的fixed rate 目前是2.87%，保持在一个比较低的水准，非常有利于购房者入场。

在9月22日FOMC会议上，鲍威尔刚刚公布的美联储利率决议显示，利率维持在0%-0.25%，与前值和预期一致；超额准备金率也与前值、预期一致，为0.15%。

美联储将继续每月增持至少800亿美元的国债，以及至少400亿美元的住房抵押贷款支持证券，直到委员会的充分就业和物价稳定的目标取得实质性进展。并承诺继续使用各种工具来支持经济经济的发展路线继续取决於疫情的发展，美国并没有改变短期对经济刺激的策略。

关於通胀，其谈到通货膨胀正在上升，目前通胀水平依旧处在高点，而且可能会持续几个月，然後才会缓和将看到由於供应瓶颈导致价格的上行压力。随著压力减弱，通胀将回落到长期目标长期通胀预期指标仍与长期通胀目标一致。

未来发展

受到疫情影响，美国新建房屋供应不足，建筑成本和人工费用攀升，推动房价上涨。在各个州，入门级的刚需房屋，市场短缺更为严重，而且初次购房者因为房价在前几个月的快速上涨后越来越难。

目前加州为了解决房屋供应不足，9月份刚刚落地了新政策可以允许满足符合要求的的single family lot改建多家庭住宅，未来会出现更多多家庭小户型住宅。而德州例如发展最好的达拉斯，奥斯汀等城市也在继续扩张，各大开发商积极拿地盖新房，继续加大供应以满足需求的缺口。

美国房地产市场还依旧处在上升通道中，租金也在持续上涨。对于投资客来说，当市场开始出现新的变化时，想要买到优质的资产不仅需要看到想要购买区域房地产市场供需状况，分析每个区域市场的发展阶段和情况，此外市场的宏观经济数据和政策也更为重要。

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