干货精选：西雅图大东区概要及地产投资地段策略！

2021-10-131695次阅读

笔者：W,久居西雅图，严格奉行认真消费主义。特别是面对客户要在美国生活、置业，坚持贯彻360度坦诚认真。

今天的这个大东区概要真的要敲黑板了，因为大多数的家庭选择西雅图大东区。请大家耐心下载视频，重要信息都在里面讲解。

西雅图大东区地理位置介绍:

西雅图大东区房产地段攻略分述(1):

西雅图大东区房产地段攻略分述(2):

不废话，大家看视频，把大东区分成以下部分，我下面只列关键点：

1. Bellevue 贝尔维尤 / Media 麦地那 / Clyde Hill 克莱德山 / Hunts Point 亨茨角 / Yarrow Point 耶鲁角

大东区的核心商圈，CBD，市中心
最多大雇主集中：Amazon 亚马逊，Microsoft 微软，Google 谷歌，Facebook 脸书, T- Mobile全美总部(美国第二大手机运营商)，Paccar 帕卡全球总部(全球第二大卡车制造商)，全美西北风险投资公司最集中的地方
西贝尔维尤：豪宅区，靠近市中心
南贝尔维尤：最拽学区房，山势陡，有一部分是伊萨阔学区
东贝尔维尤：贝尔维尤性价比最好
亮点社区举例：Medina 与首富为邻；四个小城市豪宅区并不是令人却步的价格；Somerset贝尔维尤的海淀区；Spring District通勤王牌
老牌口碑校区：Bellevue School District 贝尔维尤学区

2. Mercer Island 陌瑟岛

水边房、水景房
老牌口碑校区：Mercer Island School District 陌瑟岛学区，学区虽小，但学校非常好。也没有Bellevue学区的繁重AP压力。区内的私校也不错。犹太人活动中心有很棒的小孩夏令营。
交通：便利东区和西雅图都上班的家庭，只有一条高速公路桥贯穿西边的西雅图市和大东区
岛内道路不多，多为双向单行，上下班如果在岛的南端，可能要一点时间。但问过很多住在岛上多年的岛主，很多人都说“还好”。而且很多人搬进去就不想再搬出来了。有些位置树荫特别浓密，湿气重，最好是看清楚朝阳面。岛内车速比较快，有很多路是没有人行道的，人们要走在路肩上。

3. Kirkland 柯克兰

大雇主：Google 谷歌
水边房，临湖及南边贵，北部比较有潜力
亮点社区举例：West of Market, East of Market, 小资调调；Houghton 和 Moss Bay 水景加谷歌
老牌口碑校区：Lake Washington School District 华盛顿湖学区

4. Redmond 雷德蒙德

大雇主总部：Microsoft 微软全球总部，Nintendo 任天堂全美总部
老牌口碑校区：Lake Washington School District 华盛顿湖学区，多代微软子弟构筑成高质量学区
亮点社区举例：Education Hill 区如其名、学区所在；Grass Lawn Park 通勤码农最爱
有人说Redmond老印多，我觉得是个假设性想象，我发现很多时候去showing，白人、老中、老印基本是一比一比一机率。请不要戴有色眼镜看这个区。

5. Issaquah 伊萨阔

大雇主：Costco 全球总部，Microsoft 微软伊萨阔园区
亮点社区举例：Kalahanie最早的微软家庭集聚，学校非常好；Issaquah Highland，全美十佳社区，房子新、社区感强。
老牌口碑校区：Issaquah School District 伊萨阔湖学区
口味可盐可甜，物业可新可旧，社区可人气可仙气（这个区有很多unincorporated King County Area）。Old Town部分就是世外桃源的风景小镇，Issaquah Common就是个一脚踩完所有要办事要休闲要吃喝的点，方便至极。如果喜欢社会主义大农村式的美好生活，Issaquah Highlands是一个绝佳例子。这个二十年的年轻社区，社区配套、管理和规划井然有致，颜值高，有浓厚的邻里氛围，喜欢房子密度稍大有安全感的，会比较喜欢这里。

6. Sammamish 瑟玛米什

最安逸的住宅区，没有太大的繁杂商圈，社区商圈分散分布
老牌口碑校区：北半部为 Lake Washington School District 华盛顿湖学区；南半部为 Issaquah School District 伊萨阔湖学区；高中都很棒。
年份较新的房子，宽敞、有社区感，但同时也有田园风光，比较难得的平衡。深受微软通勤族的厚爱。虽说是田园气息，树木多但是没有那种Belleveu树多带来的湿气，视野比较开阔。

7. Renton 兰顿 / New Castle 纽卡素 / Maple Valley 枫叶谷

大雇主：Boing 波音，UPS 联合包裹(全球最大快递承运商)，Providence 医疗集团，FAA 美国联邦航空管理局
亮点社区举例：Kenndydale 水边别墅，是Renton学区里比较好的学校组合；Renton Highland 性价比高、良心之选。
校区：Renton School District 兰顿学区；Newcastle 纽卡素有一部分是 Issaquah伊萨阔学区

8. Bothell 巴塞尔 / Woodinville 伍丁威尔

大雇主：Philips 飞利浦，T-Mobile, University of Washington 华大Bothell园区
亮点社区举例：Canyon Park 附近特别方便通勤，租客易找
老牌口碑校区：Northshore 北岸学区

9. Kenmore 肯莫尔

价位适中，对西雅图通勤者特别友好，靠近Bothell，有湖景
老牌口碑校区：Northshore 北岸学区，比西雅图强多了。基本上住Kenmore的人，都会觉得自己是住西雅图的人，因为生活的活动范围比较多会向西走。

10. Mill Creek / North Creek

新新良心性价比社区，对有人在西雅图上班、又有人在Everett上班的家庭特别友好。
社区新、配套已经开始跟上，价格友好。我严重觉得这些片区，就是当年我们觉得“又远又便宜”的Bothell的过去式，如今变成了“不太远不太便宜”的Bothell的现在进行时。

11. Union Hill - Novelty Hill

微软职工新选择。户型大、地大、房新。
老牌口碑校区：大部分为Lake Washington School District 华盛顿湖学区；也有一点 Snoqualimie Valley School District 和Riverview School District，应该大家也不会喜欢那么远了。好的Choice School有同校区内大名鼎鼎的Tesla High，Bear Creek则是间不错的私校。

12. Kent 肯特

新社区，方便在Federal Way, Auburn的上班族。价格非常友好。

13. Preston / Upper Preston / Snoqualmie / North Bend

大自然，地大、房大、新房。
亮点社区举例：Snoqualmie Ridge 新房、社区感强、配套设施新。

自问自答

1）西雅图市为中心的西边，与大东区怎么选？

有孩子上学的话，西雅图校区，基本上不用考虑公校。西雅图校区被广大家长批判的历史悠久。服从政治正确，那边的公校的天才班Highly Capable Cohort (HCC) program，会逐渐被取消；虽然还有类似的快班系统，不同地段的学校提供的年级不一样还蛮复杂。眼见许多注重学业的家长们，最多让孩子读完小学，如果不打算读私校，就开始考虑各种搬家。

但是丁克、单身、租住、或孩子年龄尚小、入门级别买家，倒是没有太多关系，西雅图还是有很多过得去的学校。如果有心读私校，那边的学校选择比东区多。不过好的私校，竞争一样激烈，东西区都一样。

家庭、有学区需要，可以考虑大东区老牌学区。不怕房旧不怕折腾去修，相信地价始终硬挺，能挤进Bellevue始终是件好事。无论如何，处于地理中心，天生丽质难自弃。

Kirkland反而因为房子没那么旧，而受到更多人的欢迎。微软最近几年股票得瑟，房子升级的家庭很多，也为推高Kirkland房价做出了真金白银的贡献。Totem Lake附近的革命化大改造，从一个鬼鬼祟祟又旧又黑的stripe mall变身成为身光颈靓高大上又保持街坊人气的社区商业中心，非常讨喜。坦白说，我一点都不拒绝在这买个condo享受生活的便利。

要房子新房子大，还是要移步靠东北的Redmond，东边的Sammamish。但这边的房子出来不多，价位不见得有多友善，大家看在学校的份上，忍忍就算了吧。

Issaquah始终是我的推荐，因为靠近90号高速，也因为萝卜青菜，丰俭由人。稍比Redmond和Sammamish价格宜人些。而且也没那么多清一色的双职工家庭。如果喜欢大自然，户外相当可爱。各种隐藏在山间民居里的绿道、步道、山道、公园，是大东区的特色。坦白说如果不是疫情天天下午出去走，我可能都不知道这么多社区里的森林小径。

北面的Bothell学区不错，新房也多，起点不高，但涨得快，快得有点吓人。如果不想在老区跟同胞内卷，的确可以考虑。的确，唐人的吃喝不多，白人餐饮居多，但毕竟我们不是天天出去堂食吧。要吃就跑到Bellevue吃吧，再不济，等通关了跑上温哥华吃嘛。

Renton性价比甚好，有学校不错的地方，并不能一杆子打死说Renton学区不好，见我下面第5条。同时Renton的好处也很多，比如生活成本不高。有很多社区的小生意(如果在疫情中幸存的话)，餐馆消费没Bellevue那么高。要购物中心有购物中心，要娱乐场所有娱乐场所，要近机场有机场。如今，你要在Bellevue找一个手艺好的铺子给你补双鞋子补个袋子，祝你好运了。但在Renton，这种草根烟火气还是挺多的。

2）西雅图东区豪宅有何特别？

Courtesy image from NWMLS

跟洛杉矶比华利山、迈阿密西棕榈滩不同，西雅图的豪宅可能是最省略豪华风的。秉承一贯的科技大佬低调精神，和美国西北特色的被动攻击型人格特征，这里的豪宅沉稳不声张，只在你问价的时候狠狠滴甩给你一个重磅数字。你也许会瞄到一条不起眼的小路，路口附近有几个无聊的门牌号，根本没想过可以通到一个停200辆车的家庭停车场。人家告诉你，这是比尔盖茨他本尊门口。

总的来说，依山傍海，风景优美，常年不下雪，真心不算贵。我们不能和首富比，我们不去看那些过千万的，一般人五六百万，甚至三四百万也能在Medina，Yarrow Point这些地方弄上个房子，沾沾富贵的空气(前些年两百可能都有交易了)。说真的，如果低调风是你那杯茶，这里确实给你一种安全、私隐、消失于人群的感觉。如果你不想被太多同胞富豪包围，至少这里要比阿卡迪亚好些吧。

一句话，你嫌它不够豪华，它嫌你不够有钱。

3）码农东区市场究竟是怎么一个状况？

不错，这里就是一个实打实的码农抢房市场。很简单，本地码农这几年因为股票大涨（微软、亚马逊这些都过上了好日子），加上家庭人口需要，都开始身痒痒要升级了；外来码农看看本地市场升的飞快，也急着上车。

他们喜欢的区域，都是以这3个要点尤为突出：a) 通勤方便；b) 学校好；c) 新房、次新房。

不能完全说没有必要和他们争，因为你想想：总有一天，你的房子是要卖的。你要不要把资产置在有雄厚购买力的的消费群盯着的地段？再者，如果针对这群人作为租客群，也是一样的定义。因为，这群人无论是买家还是租客，都是数量大到不可忽略的一群。

4）东区的良心价格在哪些社区？

问一个在本地待了20年的人，我可以说，我们一再的喊“太贵了”那是因为我们有太久之前的参照记忆。这是不客观的。因为楼市历史告诉我们，这是一个不可逆转的事情。有人还期待这个价会随着疫情的好转掉下来吗？大多数人都持否定态度。大家都认为疫情带来的货源紧缺，并不会因为经济重启就有很多房源放出来。为什么，我在我的五一重磅：美国疫情楼市一年总结和买不上，你叫我怎么卖？里讲过原因。我们不期待价格会降，可能溢价没那么凶，可能房子在市场上待久一点，可能随着木材价格回调、新建房升幅没那么急而已。这么说，“没良心价格”其实也不会太大量地存在。

白热化的旧区要挖出点还可以战斗的区域，邮编为98034的Kirkland北部，Bellevue碰上小破黑可以改造的，98027往May Valley Rd 走的Issaquah，Maple Valley, Renton往东南方向走的98059，98058，98012的Bothell。

“宜人”的价格，通常都在传统中心区往外推的地段。这是每个暴涨城市的必然结果。西雅图往南往北推进，北数Bothell, Mill Creek这些主打，南数Renton。要新房，对不起，那么你就要牺牲一下通勤了；有些较远的新区，也要牺牲一点租客来源；如果是有待大片开发的区域，会牺牲一点涨幅。可以向Mill Creek, Novelty Hill, Snoqualmie Ridge, Kent, 甚至Monroe, Black Diamond这些方向考虑。如果是远程投资用，不太建议：a) 房子太旧经常要修，现在的装修工人都忙死了，嫌远是常有的事；b) 租客人群比较杂的地带，毕竟现在的租客非常不好对付；c) 太“大自然”的地段，毕竟邻里社区紧密，等于给业主多了几双眼睛，租客在你的房子里弄什么不好说。越是远程投资，越要明白，在租赁这件事情上，最不好管理的是人。

5）如何正确看待东区学区？

东区都是老牌口碑学区，经过几十年来以微软家庭为首的积极生源改造，基本已经是一个持平、较好的状态。贝尔维尤、华盛顿湖、伊萨阔、陌瑟岛四个校区，三瓜两枣，没有什么必要再区分更好更坏。再者，大家也不要去抠什么精英教育，好公校区，你可以理解为普遍生源素质稍好而已。真要那么精英，请考东岸的精英私立吧。码农们算过一笔账：买个还算负担得起的房子，一分钱不掏上较好的学校，看着房子还能升值，这个划算。坦白说，这个不是一个精准目标，这是个一举两得的便宜。

在一个人口结构并不复杂的地区，如果普遍家庭都在某一两个类别，生源就是某一两个类别，出来的结果也是随大流水涨船高。有人说，东区Renton校区不能去，其实Renton靠近Kenndydale和 East Renton Highland 那边的学校挺不错的。Bellevue有20%的学校不咋地，Renton有20%的学校挺好的。再比如，Fairwood虽然是Renton地址，但是划分到Kent校区，这个校区也有25%的好学校（事实上，Kent校区里好的学校所属家庭地址都在Renton）。Maple Valley也有很棒的学校。美国人民没有太纠结这种事，有他的道理：较优秀的孩子在一堆天才里并不起眼，较优秀的孩子在一堆平平的孩子里会显得很优秀。说穿了，卷得少了，孩子会更自信些。

6）轻轨、交通、重启之后，地段怎么看？

轻轨经过陌瑟岛(Park & Ride公交站)一站，南贝尔维尤(Mercer Sough)一站，贝尔维尤Main街(希尔顿酒店对面)一站，贝尔维尤市中心(市政府大楼前)一站，贝尔维尤Wilburton(Whole Food 后面)一站，贝尔维尤120街(Audi对面)，贝尔维尤130街(夹在Northup和BelRed之间130街那一段)一站，Overlake被一堆微软大楼众星捧月有一站，Redmond Town Center 有一站。

我们在亚洲生活的经验告诉我们，离轻轨站附近的物业会特别好，这种论调在这里应该调整为：在轻轨站附近的物业利于出租，因为通勤方便。如果自住，无需考虑太靠近轻轨，毕竟人多繁华方便、人就复杂起来了。

经济重启之后，交通会重新进入拥挤状态。疫情期间美国人民住到了郊区去了，又因为尝到了在家办公的甜头，有些能在家办公的就把在家办公的天数加大了，比如以前五天上班的，现在可能会去三天、四天。但另一方面，疫情期间人们大量买车买到新车二手车都缺货，所以，很难说这会是怎么一个状况。我们尽管往交通拥挤的方向去想吧。2023年东区的轻轨才投入使用，看来大家还是要先苦一阵子。

话说之前很多人建议亚马逊南联合湖区上班的买家们，如果想要价位好一点，可以考虑Bothell，的确，Carpool可以走快线，但Bothell也要看你是Bothell的哪里？上405之前你还有多少local路要走？98011相比98012和98021，又是两码事。我不会侥幸地叫大家掏钱上快线还堵在快线上，我会建议真的有这种通勤需要的自住买家们，请考虑您雇主的班车点，可能至少在巴士上可以上个网干点活儿。

至于在Bellevue，我觉得只有一个忍字诀。南北向的405高速，灯位路段148，140，基本上下班都不是那么风骚。特别是下午时分，各种球爸补课妈出动的时刻。很多南行车辆在405堵死就会忍不住在12出口逃离，造成118和Richards Rd马上秒变停车场。下午同样要忍的，还有往Sammamish方向202，南北一样难看的228街。

在西雅图这么个公共交通一颗星差评的地方，这么小的地理面积这么多的人，大家应该能理解的。

7）如何看待东区价格？

东区有刚需，有本地升级的，有外地迁入的，有投资放着升值的。如果是自住，记得切合自身需要就好：哪里上班、哪里上学、预算是多少。如果要上私校就别去钻学区房了。投资的话，房租能盖过房贷并有一点点盈余的日子，在最近比较难实现。我很高兴地发现，人们这几年对市场的理解还是不错的，最近跟我找投资的东西岸的投资人都意识到这一点。都设立了正确的期望值，现金流为正数，在热门区域并不指望太多，租金加升值才是一个长远的标的。

价格上看，很难有一个准确的鄙视链，也许有人钟情Kirkland靠近Costco靠近Toem Lake附近方便生活的社区，不一定就是差得过西南Bellevue的Enatai靠近两条高速公路的某些地段，虽然Enatai作为一个社区要比North Rose Hill贵多了。

东区价格，我并不觉得这十年内会下滑，最多就是利率上去了、房源多起来的时候卖得慢一点，少一点溢价而已——基于人口的涌入多于迁出、基于就业率持续上升、基于千禧代进入育儿以及第二个孩子出生的年龄段、基于本地行业趋势、基于没法大片开发的西雅图地理状况、基于略微保守的开发政策、基于新建房人工和造价的昂贵、基于学校因为生源的改变和壮大会越来越好…….

对于广大业主来说，不利的因素有：