得居APP
得居海外房产网APP二维码
得居APP
让您全球都有家
小程序
得居海外买房-微信小程序
得居丨海外新房二手房
关注得居小程序
实时房源随时查看
公众号
得居微信公众号二维码
得居官方微信订阅号
关注得居公众号
获取房产最新资讯
海外房产交流群
海外房产交流群
扫码入群
实时获取海外房产动态
132 6128 9297

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】

2019-12-161685次阅读


全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

数据说明

1.作为初次统计和公布数据，本次仅统计了5个城市的房地产数据。
日本：东京、大阪、京都。
马来西亚：吉隆坡
泰国：曼谷
2. 加入过双极学习社群的朋友都知道，我们定期会分享一些各个国家和城市的专业机构分析报告，报告中对于各国和各城市的房产市场都做了整体的分析。
之所以另外制作了这样一份房价地图，是希望能够在统计报告的整体的国家级和城市级分析之外，给予海外房产投资者一些区域级的投资建议。同时，通过区域内价格的波动，也能够在一定程度上看出部分整体性房价涨跌幅趋势。
3. 由于不同国家的房产统计标准和国情有所不同，双极分析师在选取数据的过程中的样本并不统一。因此，不能用于国与国之间的数据比较，仅供城市内部进行分析学习。
4.本文中所有人民币价格换算均采用12月15日人民币兑当地价格汇率。

日本土地价格

由于日本不同建筑材质的房屋成本差异巨大，以及延伸的不同年份的建筑质量和折旧率也存在着巨大差别。难以用统一的标准对不同类型的房屋进行价格对比。
这里主要采用了土地价格作为房地产市场价值波动的主要判断指标。
日本的土地市场的一个关键现象值得其他地区房产投资者注意，那就是：强者恒强。大城市和中心区域的吸血效应明显。
如果横向对比东京、大阪和京都三个城市。能够明显看到东京即使排名20位的江东区，土地价格也是仅次于大阪的北区（梅田）和京都的东山区的。

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯虽然三座城市在地价排名上，分别排在了日本的第一、第二和第四位，但实际的土地价格来说完全处在不同的水平线上。
全日本土地价格最高的中央区，去年实际成交的土地价格已经高达52.53万元/㎡，但仍然保持着8.21%的地价涨幅。
紧邻中央区，土地价格处在8.8万元每平米的台东区，是东京地价涨幅最高的区域，涨幅高达10.59%。而全东京的地价涨幅也呈现出以台东区为核心向外扩散的趋势。作为土地价格最高且远远领先的城市，东京的地价涨幅也是日本最快的。

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

大阪的房价涨幅虽然排在日本的第二位，但目前来说涨幅主要集中在中央区和北区（梅田）这类核心区域。城市周边县区增长缓慢。

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

而地域辽阔的京都在这一趋势下更为极端。核心的东山区、下京区、中京区作为京都地价最高的三个区域，仍然创下了日本主要城市最快的地价涨幅。而广阔的周边县区，土地价格已经呈现出明显的下跌趋势。

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

我们对于土地价值判断有一个基本逻辑是：土地资源的有限性。
但是，当人口增长放缓，甚至像日本一样出现人口负增长的情况下，土地资源有限性的逻辑应当从土地资源有限转变为核心土地资源的有限性。
很多国家的案例已经证明了，随着经济增长，人的生育欲望会降低，人口增长速度是会逐渐放缓的。由此带来的结果是，城市的扩张是不会无限延伸的。
在大城市的郊区买房等待升值？按照日本的发展路径来说，你可能要失望了。

吉隆坡房价

由于绘图工具无法识别吉隆坡各区域的名称，本文采取图表的形式呈现吉隆坡各区域的房价。
吉隆坡的房价数据选取的是现阶段在售的全部一手住宅类项目的中位数，这也是国内购房者最常购买的项目类型。
价格最高的是吉隆坡中心双子塔周边区域，中位数价格在3.4万元人民币，价格最低的区域房价在7127元，价格差4.77倍。

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

当然，这个数据的参考价值有限，因为一个房价中位数没有反馈的信息：待售房源过于集中在几个热门区域。
有的区域有数千套房源同时在售，但有的区域只有极少量房源，甚至没有房源。这就导致了某些房价不算低的区域，由于缺乏样本的关系，房价中位数极低。
吉隆坡市场就其本身的发展水平来说，房价并不高。但是部分区域的集中开发，导致的项目滞销和出租收益低是切实存在的。

曼谷房价

曼谷房价的统计上，双极分析师并没有选择全部的区域，仅统计了部分热门区域近一个月有房源在售的永久产权共管公寓的中位数。
这里需要对国内投资者进行风险提示，共管公寓Condominium由于产权形式及常见配套不同于一般公寓Apartment，价格差别也极大。
比如说，一个共管公寓中位数2.32万的区域，Apartment公寓的中位数价格可能只需要6400。
这两种公寓的重要区别之一就是产权形式的区别，一个是符合《共管公寓法》标准，拥有独立的永久产权；而另一个通常只有租赁使用权。
而国内近些年市场上流通的部分泰国项目是Apartment，但购房者并没有做出区分的。

全球房价地图2019年12月——【亚洲篇】 - 得居房产资讯

在这个图表之外的数据，即部分非热门的偏远地区，由于共管公寓的限制，共管公寓每平米的中位数价格也基本高于1.3万元/㎡。相较于房价最高的Phloen Chit- Nana，房价中位数的价格差也基本在4.5-5倍之间。
城市高价区域和边缘区域的房价中位数比值是否存在特定的规律呢？我们先做一个假设，在后续的全球房价地图中会持续探讨。

房产资讯推荐

更多房产资讯 >

每周房产资讯TOP5

海外房产热搜

更多海外房产 >

海外房产投资攻略

查看更多 >

海外房产百科知识

查看更多 >

海外房产推荐

更多国外房源 >