美国房产投资税务指南
购房准备阶段
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01
准备购房前考虑的问题
房屋用途:是自住还是出租获得现金流?
持有时间:是不久后卖掉,还是长期持有升值?
购买者身份:是否是美国税务公民?
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02
为何要考虑用途
1
03
为何还要考虑卖出时间呢
免除增值税的条件
1. 必须是你的“主要住宅”
2. 持有房屋所有权5年
3. 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。
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04
是否是税务居民会有什么影响呢
房屋成交阶段
房屋持有阶段
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01
房贷利息和点数
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02
贷保险费用
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03
房产税 / 地税
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04
意外损失
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05
装修改装费用
1
06
房屋节能环保装修和改进
值得注意的是
税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上,直接减免相应税额的项目。
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07
家庭办公室
房屋出售阶段
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01
卖房相关费用可抵减增值税
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02
1031同类交换递延增值税
投资房产可以用1031同类交换递延增值税。该条款规定处置投资用房时,只要满足在45天内锁定新房源,6个月内完成交割的话,原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。
该条款可以反复应用无限次数。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,不超过房产原值200%即可。
1031的同类交换意味着在你的房产增值后卖出,接着马上买回价值不低于原房产的同类型资产,这样资产又回流到房地产市场上。
这恰恰是美国政府最想看到的:资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中。交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。
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