对不起,这座小城市的房价早晚涨破3万

最近，粤港澳大湾区有一个城市放松了限购。

你黄局长去实地调研的时候发现，这里的楼市埋伏着一股巨大的力量，大量资金从全国各地涌来，悄悄地布局在这里。

没别的，就因为在这个不确定的大时代里，这座城市为中产的财富保值增值打开了一扇窗。

要说人口吸引力，这座城市比肩深圳。要说人均GDP，这座城市比杭州还要高。

要说政策倾斜，这座城市始终在高层的视野和关怀当中，能拿到国家资源不弱于省会广州。

它叫珠海。一个最大程度分享到大湾区红利的城市。这个地方，历来有三个问题吸引了全国人民的目光：

第1， 同样是特区，为什么珠海的人口扩张赶不上深圳？

第2， 为什么珠海的人均GDP特别高，笑傲全中国？

第3， 同样是特区，为什么珠海的GDP规模赶不上深圳？

解答了这三个问题，也就看懂了珠海的未来。

01

为什么珠海人口规模小？

在全国房价排名前20的城市当中，只有两个地方常住人口不足200万，一个是三亚，另一个就是珠海。

1980年，深圳和珠海同时设立特区，当时深圳常住人口33万，珠海36万，两者属于同一条起跑线。40年后的今天，深圳人口高达1300万，而珠海只有189万人，相差6.8倍。

其实，珠海人口规模小，并不是说过去这么多年来，珠海发展不好、吸引力不足，而是珠海主动控制，不想要那么多人。这是非常好玩的一件事情。

上世纪80年代，珠三角遍地都是劳动密集型产业，深圳、佛山、东莞搞“三来一补”，可以说是村村点火，户户冒烟，这些低端产业高能耗、高污染，给生态环境带来很大破坏。不过，这种发展方式也引来了大量打工者，人口增长迅猛。

但是珠海对自己的要求很高。长期以来，珠海对自身的定位，就是想成为一个新加坡式的花园海滨城市。人口不用太多，但是经济很发达。所以珠海对自我的追求，从来不是数量，而是质量。

因此，珠海非常早的时候就不欢迎“三来一补”项目，它限制低技术、高污染企业进入。其实当年珠海算是全国政策洼地，有税收优惠，资本趋之若鹜。但珠海就是摆摆手，说不要就是不要。

早在92年，珠海就规定不准采用燃煤锅炉。北京直2012年才走到这一步，珠海提前了整整二十年。你可以想象珠海的要求之变态。

为什么珠海会对自己这么“狠”？这是因为珠海跟澳门一衣带水，它的水文，空气环境跟澳门唇亡齿寒，注定了珠海没办法走上“先发展后治理”的道路。

说实话，这种发展模式使得珠海没法像深圳、东莞那样大，但是它也带来了一个结果，就是珠海的生态环境，好到过分。

珠海被很多机构评为中国最宜居城市、中国最浪漫的城市，还获得了“联合国改善人居环境最佳范例奖，其公众幸福指数得分在广东省排名第一，空气质量全国前十。

未来，这种环境反而是最稀缺的资源。你想啊，海南是全国最穷的省份之一，为什么房价会高到离谱？就是因为全中国只有一个海南岛，大家都想去那里买房，去休闲养老，度假旅游。

生态环境是不可以复制的。十几年来，很多人把珠海当做第二个海南，跑到那里去洗肺。现在你去珠海各大商场，能听到很多东北口音，街边上的东北餐厅也挺多。

随着老龄化趋势加重，居民收入升高，全中国的养老度假需求会更高，会有更多人涌入珠海。

这两年，限了海南，热了广西北海。而珠海软件硬件好太多了。我在珠海调研的时候，碰到不少外地买家，就是想在珠海养老而买房的。

所以，虽然珠海的人口规模小，但它并不妨碍珠海的楼市发展。因为珠海不是珠海人的珠海，是全国人民包括港澳同胞的珠海。

02

为什么珠海人均GDP特别高？

今天，珠海的人均GDP是16.51万元，排名全国第六名，比杭州、北京、武汉、上海都要高。

为什么会这样？

主要原因就是我刚刚讲的，珠海从一开始就排斥低端产业，追求较为高端的产业。这种发展思路，使得珠海的经济档次比较好。

1992年，珠海就确定了以高新技术产业为先导，以先进工业为基础的发展战略，并在全国开创了重奖科技人才之先河，制定了一系列当时具有开创性的科技激励政策。

这种战略思路是非常超前的。所以90年代的时候，珠海涌现出了很多实力派科技企业，比如说史玉柱的巨人，雷军的金山，当年赫赫有名。

高科技取向，使得珠海的工业层次相当不错。2015 年，珠海全市高新技术产品产值约为 2238亿元，占全市工业总产值的 54％。换句话说，珠海超过一半的工业产值，是由高新技术产品贡献的。

虽然珠海除了格力、伟创力、华发之外，没有特别多巨型龙头，但是这座城市的经济底色，有大量的较为优质中小型企业，所以人均GDP自然比较高。

这里有一个数据可以作为佐证。2018年，珠海的高新技术企业超过2000家，平均下来，每万人拥有7.8家国家级高新技术企业。

根据智谷趋势的统计，这个实力足以排名全国前四名！

所以整体来看，珠海还是蛮富裕的一个城市。

根据智谷趋势的统计，2017年珠海人均本外币存款余额为36.7万元，排名全国第五名，比南京、广州、苏州、厦门、无锡还要富。

这种人均GDP和人均富裕程度，对珠海的房价就是一种支撑。

选择珠海是错不了的，如果这里都撑不起房地产，全中国就没有地方可以玩这个游戏了。

03

为什么珠海GDP不大？

珠海的GDP总量为2966亿元，放全国大概80名左右。同样是特区，为什么珠海跟深圳同时起跑，深圳最后成为一线城市，而珠海没有？

这里边有两个原因，第一，深圳的旁边就是香港这个超级联系人，这个地理位置非常优渥，优渥到深圳躺着就能赢，能接收到香港最大辐射。第二，珠海历史上曾犯过一次失误。

90年代，珠海曾一度信奉 “大港口、大工业、大发展、大繁荣”。本来是追求最好的，后来变成了追求最大的。

然后珠海以超前意识规划了很多命运工程，在交通、通信、能源、西区开发上投入了很多资金。

举个例子， 92年的时候珠海常住人口只有70万，珠海就规划了一个超级机场，设计年旅客吞吐量1200万人次，是当时全国规模最大的现代化机场，有国内最先进的导航系统、着陆系统、航空管制和紧急事故处理系统。

这个珠海机场耗费了天量投资，有说80亿的，也有说120亿的。但是直到今天，这个机场仍没有被批准成为国际机场，也就是国内干线机场。而且旅客吞吐量刚突破1000万人次，还没有达到 27年前规划的1200万人次。

这些庞大的命运工程，用意本来是很好的，它可以提升珠海的城市硬件，利于招商引资，吸引香港等资本。

但放在以前，这个设想没办法完全发挥出来，有两个原因，第一珠海跟香港隔着海，所以大量港资和产业转移优先涌入了深圳，珠海受到辐射少。第二，珠海在上个世纪的战略地位，始终不如深圳，中央给与的政策力量弱于深圳。

这两个原因造成了珠海的基建能力过剩，大量的财政资金没有被用在刀刃上，而是沉淀在了这些超前规划的大工程里头，成为地方债务，使得珠海工业投资不足，错过了发展机遇。

不过，有句话是什么说来着，福祸相依，塞翁失马焉知非福。

随着珠海经济的逐步发展，当年超前规划的大工程，其潜力作用慢慢就释放出了，现在都用上了。

举个例子，90年代珠海想把金湾区的高栏港，搞成有100多个万吨级泊位的深水港，对当时来说是太超前了，放到今天来说恰逢其时。

珠海就是利用这个珠江西岸第一大港，逐步发展起了现代临港产业，形成了以先进装备制造、清洁能源、现代化工和港口物流为主导的产业格局。

这里有亚洲最大的天然气陆地处理终端，有全球最大的PTA生产基地，集聚了英国BP、英荷壳牌、美国路博润、中海油等国内外100多家知名化工企业。珠海利用这个大型港口，成功进入中国化工园区30强，排名全国第十五名。

对珠海来说，当年这些大工程，现在都可以直接拿过来就用，不用再去举债建设，省去了一大笔资金。这非常有利于托起珠海的经济发展。

另外，我在之前的文章中分析过，在粤港澳大湾区这个千年大计当中，中央给与的政策倾斜，肯定是要优先给深圳和珠海的。所以珠海拿到的东西，绝对不会弱于省会广州，甚至还要强过广州。（点击《一个楼市逆势火热的地方》）

珠海最大的确定性，就是它始终在高层的视野当中，始终在高层的殷切关怀当中。国家领导人四次考察珠海，国内有哪几个城市拥有这样的待遇？

这种政治确定性，其他城市根本比不上。冲着这一点，各路资金一定会涌向珠海。所以，珠海的经济规模较小，其实并不会对房价涨幅产生影响。

历史上，珠海没法跟香港陆路接壤接受香港辐射，而且得到的政策资源比深圳少，但是它的房价，还是跑到了平均2万2，在广东省内仅次于深圳和广州。

现在，珠海通过港珠澳大桥，跟香港形成了一小时生活圈，成为全中国唯一一个能够同时跟香港、澳门陆路接壤的城市。而且中央给了珠海非常特殊的地位，一定要把珠海横琴搞起来。今天这些短板都补上去了，珠海的房价难道不是更具有想象空间吗？